中國住房抵押貸款證券化的風險分析與防范

李夢宇

摘 要：資產證券化自20世紀70年代出現在美國并得以迅速發展，而住房抵押貸款支持證券也成為國際資本市場上發展最迅速，最具有活力的金融產品。中國住房抵押貸款證券化起步較晚，但是已經取得了一定的理論成果，隨著中國建設銀行推出的“建元2005-1個人住房抵押貸款證券化信托優先級資產支持證券”，中國住房抵押貸款證券化的進程已由理論研究階段進入實踐操作階段，以中國住房抵押貸款證券化現狀為基礎，分析中國住房抵押貸款證券化存在的風險并提出相關的對策。

關鍵詞：住房抵押貸款證券化；收益；風險

中圖分類號：F830 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）10-0100-02

住房抵押貸款證券化是指金融機構把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機構以現金方式購入，經過擔?；蛐庞迷黾壓笠宰C券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產生可預見性現金流入的資產，轉換成可以在市場上流通的證券。

住房抵押貸款證券化始于20世紀60年代末的美國。當時，由于通貨膨脹加劇，利率攀升，使金融機構的固定資產收益率逐漸不能彌補攀高的短期負債成本。同時，商業銀行的儲蓄資金被大量提取，經營陷入困境。在這種情況下，為了緩解金融機構資產流動性不足的問題，政府決定啟動并搞活住房抵押貸款二級市場。

住房抵押貸款證券化的發展現狀：隨著住房體制改革的不斷向前發展，中國住房抵押貸款開始出現并快速發展起來，有關數據顯示，2000—2005年間個人住房抵押貸款余額占全國消費信貸余額比重均在74%以上，個人住房抵押貸款余額占全國消費信貸余額比重再創新高，2008年已超過82%。由于中國經濟發展現狀，如個人信用制度不健全，抵押制度和抵押擔保保險制度建設相對滯后等一系列問題，導致了商業銀行的風險增大，個人住房抵押貸款不良率開始不斷上升?！敖ㄔ?005-1份額人住房抵押貸款支持證券”是國內首個住房抵押貸款證券化產品，這是以中國建設銀行作為試點單位的，從此開創了國內住房抵押貸款證券的先河。

一、中國住房抵押貸款證券化的收益分析

1.有利于商業銀行增加資金來源渠道，擴大籌資范圍。中國包括國有商業銀行在內的金融機構90%的資金來源是各項存款。如果社會存款下降，商業銀行就會無法滿足非金融機構對資金的需求。另外，借助住房抵押貸款證券化，銀行可以在資本市場上進行直接融資，使其籌資渠道得以擴展，由一般的存款擴大到向全國、甚至全世界籌集資金，從而增加貸款機構的資金來源。

2.有利于解決資金流動性問題。目前，中國金融機構儲蓄存款中絕大部分是五年期以下的短期存款，而住房抵押貸款的一般期限都在十五年左右，屬于長期的債權資產。這樣銀行的“短存長貸”就很容易產生資金流動性風險，從近幾年中國金融機構的信貸資產分布情況看，住房抵押貸款以較快的速度增長，并且預期未來仍會有較快增長，而定期存款的比重卻在不斷下降，從發展的觀點看，隨著住房抵押貸款規模的不斷擴大，當貸款余額達到銀行信貸資產的一定比例時，資產流動性風險就會加大，而實行住房抵押貸款證券化，銀行通過MBS將長期債權出售，使中長期資產在短期內變成流動資金，即可盤活銀行的資產，增加其資金的流動性。

3.有利于降低商業銀行的經營風險。通過住房抵押貸款證券化，將低流動性的貸款轉化為高流動性的證券，在提高銀行資產流動性的同時，還可以將集中在銀行的風險轉移、分散給不同偏好的投資者，從而實現銀行風險的社會化。

二、中國住房抵押貸款證券化的風險分析

1.信用風險。信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險。在中國，由于個人信用制度不完善，居民收入的透明度和貨幣化程度低，實際收入與名義收入差距很大，銀行很難確切地計算居民實際收入水平，貸款銀行無法判斷貸款人的資信程度。

2.提前償付風險。提前償付是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。提前償付一般有兩種情況：一種是當借款人收入有了較大提高，資金富足，希望提早結束貸款時，就可能發生提前償付行為。另一種是當市場利率低于合同利率時，提前償付行為也有可能發生。提前償付一方面使商業銀行損失原合同利率帶來的利息收入，另一方面商業銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失。

3.利率風險。利率風險，也稱市場風險，是指由于利率的變化而使發放抵押貸款的機構或者證券持有者所遭受損失的風險。目前中國的商業銀行的個人住房抵押貸款利率缺乏靈活性，只能隨著央行對利率的調整而相應變動，由于貸款組合的利率是浮動的，若貸款利率下調，則銀行要承受發債成本不變而貸款收益下降的風險。如果利率上調，與存款利率增長幅度相比小，這樣就有可能減少銀行的獲益。

4.流動性風險。流動性風險是指商業銀行持有的住房貸款債權不能及時足額變現遭受的利益損失。中國的個人住房抵押貸款期限長、回收慢，資金的來源和運用在時間上明顯不匹配，存在“短存長貸”的問題，這種在發放長期抵押貸款時的短存長貸行為具有較大的風險性，會降低商業銀行資產的流動性，進而影響銀行的兌付能力。

5.法律政策風險。中國整個經濟處于轉軌時期，市場經濟體制不夠完善，政府的定位不明確。當房地產市場發展脫離個人消費能力，出現泡沫和經濟過熱，與調控宏觀目標相違背時，政府會采取房地產調整政策，房地產業政策的調整和收縮，使商業銀行面臨政策風險。而且現行法律、政策與證券化業務的沖突以及相關法律、政策的滯后，都形成了證券化業務的外部風險。

三、防范個人住房抵押貸款風險的對策

1.提前償付風險的防范。由于經濟環境的不確定性和人的理性，我們不能把握提前償付風險的變化規律，只能通過構建科學合理的防范機制對其加以防范和控制。例如提前償付鎖住和支付罰金。買權保護的最簡單方法是鎖住和支付罰金。鎖住是在貸款發起后一段時間內不允許提前償付出現。支付罰金是指借款人選擇提前還款時，必須為這一行為額外支付一定數額的罰金，以補償貸款人或投資者因提前償付而遭受損失。endprint

2.加強銀行放貸的操作和流程的管理，完善信貸管理機制。貸款前，商業銀行應該建立專業化的咨詢體系。貸款機構在對借款人咨詢和教育上應該投入大量資金，在借款人申請個人住房抵押貸款之前，借款人應到銀行等金融機構或專門的咨詢機構進行咨詢，以確保借款人充分了解住房抵押貸款具體操作流程以及違約等造成的后果。貸款時，商業銀行應實行科學嚴密的貸款審核程序。銀行在審核住房抵押貸款申請時，主要是考察借款人的還款能力、審查貸款抵押品即住房的當前狀況、實際市場價值和調查申請人的信用狀況。貸款后，商業銀行應加大監控和管理的力度。商業銀行應該建立先進的業務處理系統和監控借款人財務狀況的信息系統。利用業務處理系統每天監測報表，一旦出現逾期貸款，就可以立即查明原因，采取相應的措施來防止逾期的繼續發展，最大限度地減少銀行的損失。

3.加強個人住房抵押貸款的利率風險管理。目前中國住房抵押貸款主要是浮動利率抵押貸款，利率的變化與調整主要受制于央行的金融管制和貨幣政策，這樣各大商業銀行無法根據有效的抵押貸款歷史記錄來預測未來抵押貸款提前償付的比例及速度；利率調整的不確定性又影響了證券價格變化，造成了未來現金流的不確定性，增加了投資者面臨的投資風險。借鑒美國的經驗，建議中國在發展MBS時應當逐步調整當前利率水平，建議與銀行間債券市場上的適當期限的國債收益率掛鉤，同時繼續推行利率市場化。

4.發展個人住房抵押貸款風險轉移機制。金融機構可利用各類保險業務品種來分散個人住房抵押貸款風險。保險費用所形成的保險基金金額大，來源穩，使用周期長，有可能部分承擔抵押貸款中的風險損失。金融機構可通過以下險種分散抵押貸款業務的風險。第一，建立住房抵押貸款信用保證保險。由保險公司開辦抵押償還業務，借款人向保險公司投保抵押償還險，保險公司充當借款人還貸保證人，一旦借款人無法繼續歸還住房貸款時，保險公司負責償還一定比例的貸款損失。第二，住房抵押貸款與人壽保險相結合。借款人購買相應年限和金額的住房抵押貸款人壽保險，用于購房人因疾病或意外事故導致身故或傷殘時，其家庭其他成員可使用保險公司提供的保證金繼續按月歸還貸款。以確保不會因借款人中途死亡、殘廢以致喪失還款能力而出現被迫違約，抵押住房被處置的風險。第三，住房抵押貸款產權保險。該險種確保抵押物本身產權是完整的；貸款機構所得到的抵押權是有效可行的；除了單證上列明的債權人之外，沒有其他人有更優先向貸款申請人償還債務的權利。若因產權糾紛或更高順位債權人出現時，保險公司將予以賠償。

5.加快完善個人征信體系，完善運作機制。建立完善的個人信用制度。該體系的核心是個人信用制度，即能證明、解釋與查驗自然人資信，能夠監督、管理與保障個人信用活動，規范發展的一系列具有法律效力的規章制度與行為規范。加強風險披露和監管，對于中國金融當局來說，應加強對復雜金融產品的風險監管，特別是對信用衍生品等的監管。監管機構必須監督制定標準的貸款轉讓合同，建立貸款轉讓的公開披露制度，加強央行和證監會對貸款轉讓的監管，確保“真實出售”，嚴防貸款轉讓過程中欺詐行為的出現，以保護投資者的利益。同時還要建立擔保體系、規范評級機構。借鑒國際經驗，中國應盡快成立政策性的全國住房抵押貸款擔保機構，并與商業性保險機構一起構建一套完整的抵押保險機制，從而降低發放抵押貸款的金融機構風險。

6.完善個人住房抵押貸款的法律制度環境。中國雖然已經出臺實施了《城市房地產管理法》、《擔保法》、《保險法》、《商業銀行法》、《個人住房擔保貸款管理辦法》等相關法律法規，構成了個人住房抵押貸款的法律框架，但缺少具體的、操作性強的配套法律法規，不能從房屋交易、估價、保障等方面對市場主體和市場行為形成硬性的約束。所以，中國應盡快制定和頒布關于消費信貸的法律，明確消費信貸活動中相關主體的職責，合理分散信貸風險，減小個人住房抵押貸款的法律風險。

[責任編輯 吳明宇]endprint