我國不同行政層級城市房價收入比研究

尚莉

摘要：國際上通常認為房價收入比在4～6是合理的，城市房價收入比超出這一合理區(qū)間則有產生房地產泡沫的趨勢，房地產市場也將處于不健康的發(fā)展狀態(tài)，但是，考慮到我國城市劃分的特殊背景，在這一指標的運用上要慎重對待。本文以我國35個大中城市為研究對象，從城市所屬的行政層級來考慮房價收入比指標，認為房價收入比在衡量我國不同行政層級城市房地產泡沫與房地產市場健康發(fā)展程度時并不完全適用，不同的行政層級城市其具體情況不同，在運用這一指標時要根據其所屬行政層級進行適當的調整，在必要時也要引入其他指標進行綜合分析。

關鍵詞：房地產市場；城市行政層級；房價收入比

中圖分類號：F293；F224

一、引言

房地產業(yè)在21世紀以來已然成為我國國民經濟的支柱產業(yè)，房地產市場的發(fā)展一方面在我國城市建設、人們居住環(huán)境的改善、地方經濟的發(fā)展方面發(fā)揮了不可忽視的作用，另一方面其不健康的發(fā)展狀態(tài)也對我國經濟產生了負面影響，如近年來我國大部分城市房價的持續(xù)上漲，特別是個別大中城市，其房價遠遠超出人們的支付能力，這都充分反映了一些城市房地產市場發(fā)展的不合理現狀。房地產市場的發(fā)展不僅關系到我國宏觀經濟的運行，也關系到人們的切身利益。鑒于我國城市行政層級劃分的特殊背景，從城市不同的行政層級來考察房地產市場發(fā)展狀況顯得非常的有必要。

房價收入比（Housing Price-to-Income Ratio）是國際上常用來衡量一國房地產市場發(fā)展狀況與房地產泡沫程度的重要指標，它不僅能提供房地產市場的總體績效的信息，還能對房地產市場的運作情況及政策效果做出及時的反映，國際上認為房價收入比為4～6時是合理的。引入房價收入比指標，進而對我國不同行政層級城市的房價收入比做出測量，分析不同行政層級城市房價收入比在縱向上和橫向上的差異，可以在一定程度上得出我國不同行政層級城市的房地產市場健康發(fā)展的情況。但是，考慮到我國城市劃分的特殊背景，在用房價收入比這個國際通用的指標分析城市房價時，要區(qū)別對待，不同的行政層級城市房價收入比的合理區(qū)間是不一樣的。

二、文獻綜述

學者們對房價收入比的研究主要是它的應用，并且集中在以下幾個方面。

房價收入比作為衡量城鎮(zhèn)居民住宅支付能力的指標：我國學者欒貴勤等（2011）首先對上海市居民的實際購買力進行分析計算，并以此來確定上海市房價收入比的合理范圍，然后測算出上海城市居民的現實房價收入比，得出，上海市民有能力支付當期的房地產價格；此外，吳剛（2009），解海、洪濤等（2013），王麗艷、王振坡（2007）等學者均用房價收入比指標對中國部分城市或單個城市居民的住房支付能力進行評判。

房價收入比的合理區(qū)間范圍的研究：如世界銀行中國局首席經濟師黑馬.恩德（1992）認為房價收入比例在3～6時是比較合理的，房地產市場在此區(qū)間內運行是比較平穩(wěn)和健康的；John Weicher（1977）是較早使用房價收入比的學者，他計算了美國1949—1975年的新住房的房價收入比；郭謙（2013）用房價收入比等多個指標對北京市2010年房地產泡沫情況做研究，得出北京市房地產市場存在泡沫；丁祖昱（2013）運用位序—規(guī)模分析法對我國287個地級市2006-2010年房價收入比進行計量分析，并將這些城市劃分為一線、二線、三線、四線、資源型城市五種類型后分析其不同類型間的房價收入比差異；張占錄（2012）對我國70個大中城市房價情況進行研究，認為我國大部分城市房價收入比已嚴重偏離4～6的合理區(qū)間，特別是北京等大型城市的房價泡沫化嚴重。

綜合以上對房價收入比的研究我們可以看出，學者們在用房價收入比指標時較關注它在衡量城市居民的購房能力以及它在研究城市房地產泡沫與房地產市場健康發(fā)展狀況方面。在對城市房地產泡沫與房地產市場健康發(fā)展情況的研究中，部分國內學者考慮到了城市差異，但是他們只是將所研究城市依據地理區(qū)位或經濟地位進行劃分從而來進行區(qū)別化的研究，并沒有學者從我國特殊的城市行政層級背景來考察這一指標的應用。我們的創(chuàng)新在于考慮了我國城市行政差異的特殊背景，分析不同行政層級城市房價收入比在橫向上及縱向上的差異，提出在用房價收入比分析城市房地產市場時要依據城市所處的行政層級進行區(qū)別對待，不同的行政層級城市的房價收入比的合理區(qū)間是不一樣的。

三、不同行政層級城市房價收入比研究

本部分主要從以下三個方面進行分析。

（一）我國35個大中城市行政層級劃分

我們選擇在經濟上及政治上具有代表性意義的我國35個大中城市作為研究對象。依據《中國統(tǒng)計年鑒》及《中國城市統(tǒng)計年鑒》，我們將所選取的35個大中城市依據其行政層級分為三類：第一類為直轄市，有4個，分別是北京、上海、天津、重慶；第二類為副省級城市及計劃單列市，有15個，分別是大連、青島、寧波、廈門、深圳、沈陽、長春、哈爾濱、南京、杭州、濟南、廣州、武漢、成都、西安；第三類為地級省會城市，有16個，分別是石家莊、福州、海口、太原、呼和浩特、合肥、南昌、鄭州、長沙、貴陽、昆明、蘭州、西寧、銀川、南寧、烏魯木齊（見表1）。

（二）房價收入比指標的選取

在國際上房價收入比有不同的定義：世界銀行（2002）將房價收入比定義為平均每套住宅價格與城鎮(zhèn)家庭平均收入之比；聯合國對房價收入比的定義為居住單元的中等自由市場價格與中等家庭收入之比值。由此，依據以上定義，可以得出房價收入比的基本公式為：

房價收入比=住房價格/居民家庭收入

根據這個公式，我們可以選擇相對應的影響房價收入比各參量的計算指標。但是，由于我國房屋面積的計算方式同歐美國家不相同，處于轉型期的收入統(tǒng)計也有較大的不確定性，因此，在選擇各參量指標時就要依據我國的實際情況做出恰當的調整。

我國在住宅價格與收入的統(tǒng)計中并沒有“中等價格”與“中等家庭收入”等資料，國內學者通常使用平均數來替代，國內學者張清勇（2011）在比較了房價收入比理想算法與次優(yōu)算法后得出，兼顧數據可得性與計算結果準確性，直接用平均數來計算中國房價收入比是適合中國的。由此，我們對房價收入比的公式進行調整：

房價收入比=一套房平均價格/家庭平均年收入=住宅均價×人均居住面積×家庭人口/人均可支配收入×家庭人口=住宅均價×人均居住面積/人均可支配收入

即房價收入比為城鎮(zhèn)房屋的平均價格與人均住宅面積的乘積與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的比。

（三）不同行政層級城市房價收入比研究

通過以上對35個大中城市行政層級的劃分與房價收入比指標的分析，我們選取我國35個大中城市2000 —2011年住宅平均價格、人均居住面積、人均可支配收入數據分別計算各城市房價收入比（見表2）。

國際上普遍認為的房價收入比在4～6為合理范圍，超出這一合理區(qū)間則認為房價過高，可能存在房地產泡沫，如果依據此標準進行計算，則我國35大中城市中除了個別城市外，在2011年后均出現房地產泡沫，房地產市場都處于不健康的發(fā)展狀態(tài)，這顯然不符合我國房地產市場實際情況。我國房地產市場存在一定的特殊性，一方面是因為我國人口多從而導致的住宅需求量大以及國人受傳統(tǒng)置業(yè)觀念的影響，房價收入比普遍較高；另一方面，我國城市行政層級不同，所獲取的資源及經濟條件不同從而使得城市發(fā)展水平不同，不同行政層級間城市發(fā)展水平差異較大，國際認定的統(tǒng)一的衡量房地產泡沫的房價收入比標準并不完全適用于我國所有行政層級城市，需要對不同行政層級城市房價收入比進行具體和針對性的分析。

第一，直轄市的房價收入比范圍要適當的放寬。直轄市在我國城市行政層級中處于高位，政策上的優(yōu)惠和自身優(yōu)越的發(fā)展條件使得其經濟發(fā)展水平位于城市前列。獨特的資源優(yōu)勢吸引了大量的高端消費群體，對房價拉升的程度要高于收入增加的程度，居高的房價收入比是必然的結果，但較高的收入水平使得這些城市居民住宅價格承受能力也高于其他城市，因此，統(tǒng)一的國際標準并不完全適用于這一類型城市，因此要適當放寬標準，提升泡沫的度量上限。

第二，副省級城市及計劃單列市的房價收入比標準要進行調整。由數據顯示，15個副省級城市在2011年后只有濟南的房價收入比在國際認定的合理范圍內，但也有超出的趨勢，這與我國副省級城市及計劃單列市的實際情況有較大的出入。副省級城市及計劃單列市中除廣州、深圳、寧波、大連、杭州5城市房價過高，有泡沫趨勢外，其他城市的房價雖然有所上升，但并沒顯示出泡沫化的現象，因此，針對這一行政層級的城市，國際上的標準要進行調整。

第三，地級省會城市的房價收入比標準不適用。地級省會城市中除了海口和福州處于沿海地區(qū)，房價炒作嚴重，房地產市場發(fā)展較快外，其他城市的房地產市場發(fā)展起步較晚，發(fā)展水平較低，基本處于起步階段。如按國際標準，這一層級的大部分城市也已存在房地產泡沫，這與實際情況出入較大。因此，房價收入比在衡量這一層級城市房地產泡沫程度與房地產健康發(fā)展情況時并不適用。

四、結論與建議

綜合以上對我國不同行政層級城市房價收入比的分析我們得出如下結論：一是以往學者用房價收入比研究城市房地產發(fā)展時并未考慮到城市的行政層級。不同的行政層級城市經濟發(fā)展水平不同，資源優(yōu)勢也不同，這些都影響到了房地產市場的發(fā)展，房價收入比在度量城市房地產泡沫，房地產市場健康發(fā)展程度時要將城市的行政層級因素考慮在內。二是城市的行政層級不同，其所擁有的優(yōu)勢不同，經濟實力也有較大的差異，國際上統(tǒng)一的房價收入比并不適用于所有行政層級城市。

因此，我們認為國際上統(tǒng)一的房價收入比指標并不是一個完全可行的衡量城市房地產泡沫與房地產市場健康發(fā)展與否的度量指標，我們在應用這一指標時要依據我國城市不同的行政層級進行適當的調整，行政層級高的城市的房價收入比指標要適當的放寬，提高上限；行政級別較低的城市房價收入比指標也要依據實際情況進行適當的調整。此外，在必要時還要運用其他指標進行綜合分析。

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（編輯：韋京）