淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的有效途徑及方法

李娟

[摘要]隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制對房地產(chǎn)企業(yè)的生存、發(fā)展均具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制是一項(xiàng)全過程的綜合性的動(dòng)態(tài)工程。本文根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本項(xiàng)目構(gòu)成及內(nèi)容，分別對立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工和竣工結(jié)算等階段，提出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的有效途徑及方法。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)；成本構(gòu)成；成本控制

[中圖分類號]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號]1005-6432（2014）51-0151-02

在國家進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度不斷加大的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益受到了一定程度的沖擊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的競爭壓力也在不斷加大。此外，受有效土地資源數(shù)量的不斷減少，土地成本的逐步提高，人工成本不斷上升，材料價(jià)格不斷上漲等綜合因素的共同影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本不斷攀升，經(jīng)濟(jì)效益下滑。那么，在現(xiàn)行的宏觀調(diào)控背景及房地產(chǎn)市場價(jià)格處于平穩(wěn)或持續(xù)走低的態(tài)勢下，只有采取行之有效的成本控制途徑和方法，盡可能地降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本，才能使企業(yè)在市場競爭中立于不敗之地。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本項(xiàng)目構(gòu)成及內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本由房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩部分組成。

1.1產(chǎn)品開發(fā)成本

產(chǎn)品開發(fā)成本按其用途，可分為：①土地開發(fā)成本。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計(jì)要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，因此，就各個(gè)具體的土地項(xiàng)目而言，其開發(fā)支出內(nèi)容也不完全相同。主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi)等。②房屋開發(fā)成本。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。③配套設(shè)施開發(fā)成本。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。④代建工程開發(fā)成本。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等的發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

1.2開發(fā)費(fèi)用

開發(fā)費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)為組織和管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所發(fā)生管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。管理費(fèi)用是企業(yè)本部（即行政管理部門）為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用是指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要有借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。銷售費(fèi)用指為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托代理銷售的各項(xiàng)費(fèi)用。

從上述成本項(xiàng)目構(gòu)成及組成內(nèi)容上看，成本的發(fā)生涉及前期立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工過程、銷售過程及竣工結(jié)算的全過程。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制，必須在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的全過程中予以實(shí)施，才能真正實(shí)現(xiàn)利潤最大化的目標(biāo)。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制階段的劃分

從上述成本項(xiàng)目構(gòu)成及組成內(nèi)容上看，成本的發(fā)生涉及前期立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工過程、銷售過程及竣工結(jié)算的全過程。因此，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制就應(yīng)該按照房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程中的不同階段進(jìn)行。具體包括：①前期立項(xiàng)階段。②規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。③施工階段。④竣工結(jié)算階段。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的有效途徑及方法

3.1搞好各項(xiàng)基礎(chǔ)工作，為成本控制奠定扎實(shí)基礎(chǔ)

在成本控制過程中，必須做好各項(xiàng)基礎(chǔ)工作。①做好工程概（預(yù)）算定額或施工預(yù)算定額的制定和修訂工作，工程概（預(yù)）算定額或施工預(yù)算定額是企業(yè)控制開發(fā)成本的重要依據(jù)。②嚴(yán)格材料物資的收發(fā)、計(jì)量手續(xù)和管理制度。按規(guī)定進(jìn)行領(lǐng)退料，并定期進(jìn)行實(shí)物資產(chǎn)的清查盤點(diǎn)，防止各項(xiàng)材料物資的轉(zhuǎn)移和不必要的毀損。③健全業(yè)務(wù)原始記錄和登記制度及規(guī)章，嚴(yán)格履行憑證傳遞、審核和保管工作，做好責(zé)任落實(shí)到人，以便正確及時(shí)地為成本核算、實(shí)施成本控制及其他管理工作提供真實(shí)有效的第一手資料。④針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的單一性和建設(shè)周期長等特點(diǎn)，為了便于進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)，應(yīng)選擇適當(dāng)?shù)某杀居?jì)算方法。

3.2按階段實(shí)施成本控制

3.2.1前期立項(xiàng)階段成本控制

立項(xiàng)階段的關(guān)鍵是進(jìn)行項(xiàng)目的可行性分析，科學(xué)地進(jìn)行項(xiàng)目決策，避免決策失誤導(dǎo)致開發(fā)成本的增加。前期立項(xiàng)階段的成本控制途徑及方法主要有：①估算投資成本控制。開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目前期的成本控制主要是估算投資成本的控制。具體通過做好充分的市場調(diào)研，找準(zhǔn)產(chǎn)品定位，做好投資估算，進(jìn)行未來現(xiàn)實(shí)流入量及流出量的科學(xué)分析和推斷，進(jìn)行成本、效益分析，科學(xué)有效地進(jìn)行開發(fā)投資決策，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)前期的成本、費(fèi)用控制。②通過招投標(biāo)管理，有效控制成本。引入招投標(biāo)管理，就是引入競爭機(jī)制，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)有效控制成本的常用方法，目前在企業(yè)中已廣泛采用。不但在工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理時(shí)選用招投標(biāo)，在項(xiàng)目施工、材料采購、設(shè)備購置及安裝等業(yè)務(wù)中均應(yīng)按工程量清單計(jì)價(jià)辦法選用招投標(biāo)管理。在同等競標(biāo)條件的企業(yè)中，選擇實(shí)力強(qiáng)、成本費(fèi)用低的企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的有效控制。③充分利用政策上的優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。企業(yè)應(yīng)該及時(shí)了解國家有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)方面的政策法規(guī)的出臺(tái)和變更情況，掌握影響企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的有利因素和優(yōu)惠政策，并應(yīng)采取有效措施規(guī)避不利因素，充分利用政策上的優(yōu)惠，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)開發(fā)成本的降低。④制定切實(shí)可行的成本控制目標(biāo)及措施。在成本費(fèi)用分析及估算的基礎(chǔ)上，制定切實(shí)可行的成本控制目標(biāo)的同時(shí)，還應(yīng)結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的資源配置、市場定位、利潤目標(biāo)、投資風(fēng)險(xiǎn)、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方式及合作條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、投資及效益、投資風(fēng)險(xiǎn)評估等各項(xiàng)影響因素的綜合分析和評價(jià)，制定出較為詳細(xì)和具體的成本控制措施，才能真正實(shí)現(xiàn)全面成本控制。

3.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制

企業(yè)在投資決策后，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就成為了成本控制的關(guān)鍵。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制途徑及方法主要有：①確定成本控制范圍。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制范圍包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整、招標(biāo)代理費(fèi)等各項(xiàng)前期工程費(fèi)。②擇優(yōu)確定建筑設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)方案。建筑設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)方案的優(yōu)良，決定著設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞，盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建安成本中所占比例不高，一般僅占1.5%～2%，但對工程造價(jià)產(chǎn)生的影響可高達(dá)75%以上，進(jìn)而還會(huì)影響到施工階段投資的多少及項(xiàng)目銷售的經(jīng)濟(jì)效益。③細(xì)化設(shè)計(jì)項(xiàng)目，實(shí)施成本控制。細(xì)化設(shè)計(jì)項(xiàng)目主要表現(xiàn)在單體詳細(xì)設(shè)計(jì)階段，如對造價(jià)高的功能實(shí)施重點(diǎn)控制，最終降低工程造價(jià)；在保證設(shè)計(jì)功能前提下，實(shí)行限額設(shè)計(jì)；采取合同化管理，有效控制工程造價(jià)等。④重視設(shè)計(jì)監(jiān)理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)階段最好能夠委托專業(yè)監(jiān)理單位為其開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)監(jiān)理，以幫助企業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)把關(guān)，避免或減少由于設(shè)計(jì)不合理所造成的投資損失和浪費(fèi)，有利于企業(yè)進(jìn)行整體成本控制。

3.2.3施工階段的成本控制

工程施工階段的成本控制主要是施工現(xiàn)場管理。在施工現(xiàn)場進(jìn)行成本控制的目的是為了節(jié)約投資成本。有條件的開發(fā)企業(yè)可以派專業(yè)人員到施工現(xiàn)場參與成本的控制和管理。與此同時(shí)盡可能地減少設(shè)計(jì)變更，以避免或減少因設(shè)計(jì)變更而帶來的施工成本的增加。

3.2.4竣工結(jié)算成本控制

竣工結(jié)算階段是成本控制的最后環(huán)節(jié)。竣工結(jié)算階段的成本控制是以保證工程實(shí)際造價(jià)為目標(biāo)，以政策法規(guī)為依據(jù)，以合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料為根本，對工程款進(jìn)行認(rèn)真審核，保證工程造價(jià)的真實(shí)、可靠的過程。對工程造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格審計(jì)，保證工程結(jié)算價(jià)款中不存在施工單位的虛假造價(jià)，也可為開發(fā)企業(yè)綜合成本控制起到應(yīng)有的控制作用。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對已完工項(xiàng)目的相關(guān)資料進(jìn)行分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并對成本控制的有效途徑、方法、結(jié)果及工程實(shí)際造價(jià)等資料進(jìn)行備案、存檔，以供后續(xù)工程項(xiàng)目借鑒。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，涉及開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)階段中的每一個(gè)環(huán)節(jié)。因此，只有做好房地產(chǎn)開發(fā)過程中的每個(gè)環(huán)節(jié)的每個(gè)成本項(xiàng)目的控制，才能真正實(shí)現(xiàn)成本控制的最終目的，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

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