城市交通對住宅價格的影響

徐宇岐 郭平

摘要：青島膠州灣海底隧道的開通使膠州灣西岸的黃島區住宅價格攀升，使交通因素成為影響該區住宅價格的主要因素。這種攀升并不是永久性的，而是具有暫時性、區域性。然而，對于一個城區而言，黃島區仍然沒有完全解決公共配套、交通設施等與人民日常生活密切相關的問題，使之成為膠州灣兩岸價格差異的不可忽視的因素。

關鍵詞：青島；黃島區；城市交通；住宅價格

膠州灣海底隧道是環膠州灣交通網構建過程中的關鍵一環。該隧道位于膠州灣灣口，是連接青島主城與黃島的重要通道，讓黃島與青島主城區的聯系更加緊密，它對于縮短青黃之間的距離、加強東西兩岸的溝通交流、拉動西海岸經濟快速發展、擴展青島的城市發展空間格局、推動山東“藍色經濟區”建設起到了促進作用。同時，它的開通也使黃島區的房地產市場受到影響，進入一個新的發展時期。本文將擬建多元線性回歸模型，通過逐步回歸分析的方法排除無關變量，探究影響黃島區住宅價格的主要影響因素。

一、黃島區住宅價格的變量分析

據相關資料總結，影響住宅價格的因素主要有以下三類。第一，房屋自身屬性，包括面積、裝修情況、年代、樓層高度。第二，房屋所在環境特征，主要有容積率、綠化率、總建筑面積、周邊基礎設施的配置狀況。第三，房屋所在環境的交通情況，包括距離商業中心的遠近、到附近車站的距離。說明了住宅價格與該因素呈負相關，距離中心距離越近，價格越高。距隧道口距離的相關系數為-161.327，說明距離隧道口越近，單位價格越高。與主城區的住宅價格相比，黃島區價格還屬于洼地，因此有一部分主城區的市民選擇在這里置業，隧道通車后，為降低出行成本，隧道口成為置業者們的首選。距附近車站距離系數為-2.817，說明距離附近車站距離越近，住宅價格越高。

二、黃島區個別區域2011～2013年住宅均價走勢

此次數據收集了整個黃島區及隧道口附近的薛家島區域，靠近輪渡的老黃島區域。為了保持數據的一致性，本次所用的數據均以2011年1月為起點，各區域走勢圖分別見圖1和圖2。

隧道通車之初有隧道1路、隧道2路、隧道3路、隧道4路來往于青黃兩岸。除隧道1路是從青島主城區到黃島區的山東科技大學外，其他三個線路的公交車僅僅到了隧道口附近的薛家島樞紐站，沒有深入黃島區的各個地段，從而造成對隧道1路的需求量增多，乘客擁擠。因此，相當一部分居民在到了薛家島樞紐站后需要換乘黃島區當地公交車，而居住在輪渡附近的老黃島區域的居民甚至重新選擇隧道開通之前的輪渡來往于青黃之間。這樣一來，時間和費用成本重新上漲，因此出現了暫時性購房需求下降。此后，雖然青島市政府在2012年1月調整了隧道3路的路線，黃島區市民對該路線的滿意率達到了95%以上，但房價一直維持在8000元/平米左右，沒有出現大幅增長的態勢。由此可見，隧道對黃島區住宅價格的影響不是一直持續性的。

值得注意的是，對于黃島區的個別區域，并不是遵從以上的走勢規律的。典型區域就是位于輪渡附近的老黃島區域（見圖2）。黃島老城區被定位為工業區，化工、煉油、集裝箱等工業項目多聚集此地，影響了居住環境，繁華程度及檔次與黃島其他區域相比較低，雖然存在這些不利條件，但在隧道開通前是進出黃島的必經之地，保持著唯一的交通優勢。海底隧道的開通對輪渡造成相當大的沖擊，客流量大幅減少，在2012年初隧道公交車調整路線后，失去了以往唯一的交通優勢的老黃島區域的房價在3月開始降到了8000元/平米以下，與薛家島、長江路商業街等繁華地段的態勢相悖，成為黃島區里價格較低的地段。可見，交通對某個區域的影響效果并不是一致性的，一種交通方式的盛行必然會影響到與之互為取代的交通方式。隧道與輪渡是一對互斥方案，彼此可以相互代替，具有排他性。選擇了隧道，則輪渡必然會被排斥。

隧道開通后，黃島區住宅均價有一定程度的增加，但與主城區相比，仍然是個洼地。首先，隧道開通至今還不到三年，西移還處在初步階段，相比較市區而言還有很大的發展空間。基礎設施建設不夠，供水供電不能滿足生產生活的需要，公共交通線路少、覆蓋面積小，因此黃島區仍然沒有完全解決公共配套、交通設施等與人民日常生活密切相關的問題。其次，隧道開通之初，需要建立收費站來收回建設成本，目前隧道收費站對于私家車輛收取20元的過路費，極大增加了來往成本。這說明收費政策對于房價有一定的影響。

三、結論

本文通過多元回歸方程的逐步分析方法得出了結論，城市交通規劃確實在一定程度上對住宅價格造成影響，概括起來主要體現為交通位置的優劣，鄰近交通位置的地段處于優勢，而遠離交通位置的地段則處于劣勢。膠州灣海底隧道的開通引起了黃島區住宅價格的攀升，但這種攀升具有暫時性、區域性的特點。總體來說，交通情況的改善并非是影響樓市的單一因素，對一個城市而言，基礎設施的建設步伐也要隨之亦步亦趨。海底隧道的交通成本及黃島區目前的配套設施狀況，都會影響到黃島區住宅價格與主城區差異程度。

參考文獻：

[1]趙冬琦.交通對區域房價的差異影響——以南京緯七路過江隧道為例[J].中國房地產，2011（08）.

[2]謝經榮，呂萍，喬志敏.房地產經濟學（第三版）[M].北京：中國人民大學出版社，2013.

（作者單位：青島理工大學管理學院）