淺論房屋租賃中的非法轉(zhuǎn)租問題

王佳　馬群越

摘 要：房屋租賃是現(xiàn)在比較常見的一種民事行為，涉及到出租人和承租人雙方的權(quán)利和義務(wù)，若是只涉及到這兩方，那么出現(xiàn)糾紛的時(shí)候就比較容易解決，但是實(shí)踐中往往不是這么簡(jiǎn)單，可能會(huì)涉及到第三方，而承租人的非法轉(zhuǎn)租就是其中一種，承租人的這種行為涉及到很多法律問題，本文將從非法轉(zhuǎn)租合同的效力和非法轉(zhuǎn)租所租金的性質(zhì)及其歸屬等兩方面進(jìn)行簡(jiǎn)要闡述。

關(guān)鍵詞：非法轉(zhuǎn)租；非法轉(zhuǎn)租合同效力；非法轉(zhuǎn)租所得租金性質(zhì)及其歸屬

隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房?jī)r(jià)不斷上漲并且居高不下，尤其是在北京、上海等一線城市，買房成本越來越高，普通工薪階層動(dòng)輒就要還一、二十年的房貸，生活壓力很大，所以現(xiàn)在很多人選擇租房居住，相對(duì)應(yīng)地，在房屋租賃過程中就出現(xiàn)了越來越多的問題和糾紛，其中非法轉(zhuǎn)租是一種比較常見的問題，由此而引發(fā)的糾紛亦不在少數(shù)。

一、什么是非法轉(zhuǎn)租

理論上將房屋承租人將承租的房屋再出租給他人的行為叫做房屋轉(zhuǎn)租。一般來說，是承租人把房屋的全部或一部分轉(zhuǎn)租他人使用，然后收取租金，一般租金的金額都超過或者等于原租金數(shù)額。在房屋租賃制度中房屋轉(zhuǎn)租被廣泛應(yīng)用，這種制度在我國(guó)《合同法》第二百二十四條中有規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損害的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。……