中國商務寫字樓首個行業指數發布

本刊記者│馮京津

10月29日，“中國商務寫字樓指數”（以下簡稱“寫字樓指數”）發布會在北京嘉里中心大酒店盛大召開。這是由中國房地產業協會首次發布的我國商務寫字樓的專業指數。

該指數由國際著名房地產顧問機構戴德梁行作為技術支持，與中國房地產業協會商業和旅游地產專業委員會共同研究的市場指數，將會引導我國寫字樓市場發展，客觀反應市場狀況，為全社會提供寫字樓專業指導數據，是最具廣泛性、專業性、權威性的行業指數。

“中國商務寫字樓指數”建立

大會開始，中國房地產業協會副秘書長兼金融專業委員會秘書長肖曉儉和DTZ戴德梁行北亞區行政總裁張國正分別為本次發布會致辭。認為“中國商務寫字樓指數”在全行業乃至全社會經濟活動往來中，具有晴雨表和指向作用。它源自真實的市場數據采集，先進的數據歸納，科學的市場分析，具有非常重要的專業參考和指導價值。

中國房地產業協會商業和旅游地產專業委員會秘書長蔡云宣布2014年第3季度“中國商務寫字樓指數”。會上蔡云介紹了寫字樓指數的意義及作用是有利于引導房地產業，特別是專門從事商務性寫字樓開發的企業，在建設、開發、運營的管理過程當中，對經營行為進行一個市場科學的判斷依據；有利于我們國家的機構投資、個人投資，進行理性消費的判斷依據；為國家、政府提供一個市場依據。

中國商務寫字樓的指數，分別從供應、需求、現在和未來，多個方面、多個角度的檢測市場變化。以客觀、公正、科學的態度，用量化的指標進行分值評測，得到客觀的評價指數。可以全面的反映多角度的市場狀況，指數的發布，將全面、客觀的反映，中國大中城市商務寫字樓的市場競爭力。

從2014年3季度起，中國寫字樓指數作為首部發布時間，今后將以每個季度的形式向全國發布。

商務寫字樓指數的發布，結束了房地產行業長期對于數據統計的籠統性，細分不夠的局面。首先把商務寫字樓作為一個專業的、特殊的市場，從中剝離出來，對于商務寫字樓進行客觀的、深入的完整表達，是我們國家唯一的一部行業層面的、最高層面的指數數據，對我們寫字樓市場也具有重要的指導意義。

特別是今年房地產業協會接受了國家建設部的課題以后，歷經了3年的時間，中國商務寫字樓等級評價標準，于8月1日正式向全社會實施。寫字樓指數的頒布，恰恰配合了我們標準的實施，是我們執行標準的一個不可缺少的部分。

會上，DTZ戴德梁行北亞區研究部主管聶安達談及近年來寫字樓的走勢，自從2005年開始，由于國內和國外經濟的變動，中國的高端寫字樓的供需關系有所變化。中國高端寫字樓的走勢經歷了三個明顯的周期，根據觀察，每個周期大概有三年左右，從2005～2008年的第三季度，明顯中國高端寫字樓逐漸上升。從2010年年中，由于中國政府經濟刺激的計劃，又開始上升，一直到2013年，第一季度到了最高的高點。從2013年到現在為止，全國的走勢進入了一個比較平穩的階段。吸納速度和空置率的情況，空置率能最清晰的體現寫字樓變化的特征。2005～2007年，中國寫字樓的空置率在12%左右，比較低。2008～2009年，又受到金融危機的影響，市場變得比較疲軟，空置率上升到17%左右，是一個比較大的幅度。從2010年，中國政府開始實施經濟刺激計劃之后，寫字樓空置率從17%下降到9%，是一個非常戲劇性的下降。從2011年之后，歐債危機的發生，使得空置率再上升。2013年一季度開始有一點下降，目前的空置率有一個平穩下降的趨勢。

寫字樓指數客觀反映供需情況

寫字樓開發建設是房地產市場發展成熟達到細分的必然產物，其發展能夠反映該城市總體經濟狀況和現代化程度。寫字樓市場指數則在一定程度上能夠反映這座城市第三產業的發展狀況以及未來發展空間。寫字樓指數做為城市規劃者和投資者評估城市寫字樓吸納容量的參考工具，能夠為城市的發展、城市區域功能轉型升級以及產業轉型升級需求提供客觀有效的數據支持。

中國商務寫字樓指數以客觀數據為依托，通過監測國內16個大中城市高端寫字樓市場的未來供應、租金、空置、新入市的高端寫字樓項目出租速度等主要指標得出。寫字樓指數客觀地反映了城市現有供給與需求的平衡狀況，同時也提供了公平、公正的市場分析，是作為市場發展判斷的有效工具之一。

基于對中國16個大中城市高端寫字樓市場的深入調查和研究，綜合考慮市場租金、需求以及預測的未來供應量等因素，中國商務寫字樓指數依據對各城市的打分分值而將其分為六大類。一類城市的寫字樓市場，即從業主角度來講，租賃需求最為強勁的市場；二類城市的寫字樓市場走勢平穩、三類至五類城市的寫字樓市場容易被各種因素影響而產生變化、六類城市的寫字樓市場因供需失衡而難以被快速吸納。

今年第3季度“中國商務寫字樓指數”研究結果

2014年第3季度，北京、深圳和南京三個城市打分分值最高，市場綜合表現最為強勁，被歸為一類城市。10個城市進入了二類至五類，即上海、廣州、杭州、大連、武漢、廈門、青島、西安、沈陽和長沙，這些城市的高端寫字樓市場發展前景喜憂參半。成都、天津和重慶三個城市被置于六類城市，這些城市的高端寫字樓市場可能面臨著較大挑戰。

2014年第3季度主要大中城市商務寫字樓指數