劉志峰：房地產走向技術興業

本刊記者│方帥

轉變經濟發展方式，建設資源節約型、環境友好型社會，新興產業在興起、新技術應用在加速、互聯網經濟在崛起，這樣的新環境對房地產行業的發展提出了新的要求和新的考驗。是吃“政策飯”被動接受政策變化，還是吃“技術飯”主動創新尋求突破？

在10月30日召開的第六屆中國房地產科學發展論壇上，與會者給出了答案。有五項新技術需要掌握應用——住宅產業化、綠色低碳技術、節能環保技術、信息技術和新材料新部品技術。所以，謀求新發展，積極追變革，加速自身創新，是每個企業和從業者必須做的事。

百年住宅產業聯盟啟動

在我國，每年20億平方米新建面積，但建筑壽命只能維持25～30年。而英國的建筑平均壽命為132年，美國的建筑壽命為74年。中國的樓房壽命不到英國的1/4與美國的1/2，但中國的建筑業每年消耗了全世界40%的水泥和鋼材，建筑垃圾數量占到了中國城市垃圾總量的30%～40%。

為加強房屋質量、延長房屋壽命，自2012年以來，我國開始推行建筑產業現代化背景下的“百年住宅”試點項目，并選定綠地集團、億達集團、寶業集團、新城地產四家房地產開發企業作為“百年住宅”示范項目的開發者?！鞍倌曜≌表椖繉⒖朔酝≌瑝勖獭⒑哪艽?、質量通病嚴重和二次裝修浪費等問題。

2014年，“百年住宅”有了重大突破。10月15日，作為第三屆“上海綠色建筑與建筑節能科技周”的組成部分，由綠地集團牽頭打造的“百年住宅產業聯盟”正式啟動。綠地集團近年來致力于全生命周期住宅的研發，并在今年年初發布國內首個“百年住宅”產品，相關技術已在十多個項目中落地。

百年住宅專家組組長、原建設部勘察設計司副司長竇以德指出，“百年住宅”不僅在壽命上、性能上達到百年的概念，還要達到綠色建筑的標準、住宅評定3A標準。但從目前看來，“百年住宅”推進情況并不十分理想，參與房企數量寥寥。究其原因，竇以德認為，住宅產品質量標準的缺失，很大程度上制約了住宅產業化下“百年住宅”的發展?！肮鈴漠a品抓，是舍本逐末，只有從產品的標準抓，才能概括整個行業?！备]以德介紹，中國房地產業協會正在摸索建立相關標準，并將推動試點實踐讓標準落地。

綠地集團董事長、總裁張玉良表示，目前百年住宅領域出現了不少單個企業難以解決的棘手問題，這使得進一步完善百年住宅產業化技術體系、質量控制體系及住宅性能認定制度等勢在必行。張玉良稱，此次“百年住宅產業聯盟”的成立，旨在將有志于百年建筑建設的各方面力量整合起來，聯合標準編制單位、建筑設計單位、科研單位、開發企業以及相關部品企業、施工企業，形成產、學、研、用等各個環節完整的產業鏈，通過聯盟內企業間的合作，加強技術創新和產品的升級換代，加速科技成果的轉化，構建適合中國特點的百年住宅發展模式。

圖為裝配式住宅落成外裝修完工后的好萊塢Formosa 1140公寓。除了是工業化建筑，該建筑還通過在建筑中創造一部分公共開放空間歸還給城市使用，此類項目多了以后，整個洛杉磯即可通過這些拼拼湊湊的小型公共空間創造出一個巨大的市民活動網

面對激烈的競爭態勢、漸趨飽和的市場，綠地集團提出“以技術驅動市場”、“以產品創造市場”，力圖通過創新升級核心產品、提升產品力來擴大競爭優勢，打造升級版“百年宅”產品線成為突破點?！拔覀儗⑼ㄟ^這一系列核心技術體系和服務的升級優化，實現配置多樣化、進一步降低成本，打造具備綠地特色的百年宅產品線，成為市場標桿產品。”張玉良表示。

中國房地產研究會會長、中國房地產業協會會長劉志峰指出，建造百年住宅（建筑）是項復雜的系統工程，不僅需要生產方式上的轉變，而且需要認識理念上的提高；既要有技術上的支撐，也要有政策、組織上的保障。首先要樹立兩個方面的理念：一是提高住宅（建筑）使用壽命是最大的節約；二是要從規劃、設計、建造、使用、維護和拆除再利用全過程和住宅（建筑）全壽命周期綜合考慮建筑節能。在生產方式轉變上，關鍵是大力推進住宅產業化。

住宅產業化技術落地

住宅產業化作為房地產行業轉型的重要手段，目前還處在起步階段，從總量上來看，俄、美等發達經濟體的住宅產業化一般占比在70%左右，而我國當前是15%左右。如果說房地產市場進入了“白銀時代”，那么住宅產業化正朝著“黃金時代”邁進。

住宅產業化的關鍵在于依靠科技創新、技術進步，走科技興業之路，將原來的粗放型經營模式轉化為集約型經營模式。應該有重點地研究高新技術，以帶動整體住宅產業科技創新的發展，這些高新技術包括：住宅節能成套技術與產品開發、新能源應用技術研究與開發、住宅環境保障體系及其成套技術研究與開發、住宅智能化集成技術、新型建筑材料等。積極開發和大力推廣先進、成熟的新材料、新技術、新設備、新工藝，提高科技成果的轉化率，以住宅建設的整體技術進步帶動相關產業的發展。

就技術現狀而言，我國住宅產業化的大部分單項技術和產品研發已經比較成熟，初步建立了住宅產業化技術創新和保障體系。劉志峰指出：下一步，要在行業內部完善標準體系的同時，搞好技術集成，以國家住宅產業化基地為龍頭，發揮產業集聚作用，帶動高校和科研院所、設計單位、開發企業、施工企業參與產業化的全鏈工作。要擴大產業化市場份額，讓群眾享受產業化成果?，F在有不少能夠提高住房品質的產業化技術用不上，關鍵是理念跟不上，怕增加成本。其實不然，有些企業用產業化手段蓋的房子，盡管成本有所上升，但如果以住房全壽命周期來衡量居住成本，以住房質量、性能的改善來衡量投入產出，以規?；纳a來衡量效率效能，住宅質量上去了，性價比高了，即使成本增加一點，老百姓也能夠接受。產業化技術既能讓老百姓住上好一點的房子，也能給企業帶來市場，對雙方都有好處。

BIM使住宅產業化再出發

在住宅產業化發展的過程中，BIM（Building Information Modeling，建筑信息模型）技術有著至關重要的作用。通過BIM模型可以了解到以下幾方面：預制構件建筑材料統計、鋼結構統計、機電設備統計、精裝修構件統計、幕墻及所有預制構件精確統計，包含所有輔料和五金配件等。BIM是20世紀70年代由美國喬治亞理工大學建筑與計算機學院的查克伊士曼博士提出的，是以建筑工程項目的各項相關信息數據作為模型的基礎，進行建筑模型的建立，通過數字信息仿真模擬建筑物所具有的真實信息。它是將數字化的三維建筑模型作為核心應用于建筑工程的設計、施工等過程中的工作方法，是用協調一致的信息對建筑全周期進行管理，對建筑物進行分析、模擬、可視化、統計、計算等工作，從而很好的降低生產成本，大幅的縮短建設周期，并減少對資源的浪費。

中國建筑設計研究院BIM中心主任于潔評價說：“BIM可以使住宅產業化長上翅膀?！?/p>

BIM技術是一種應用于工程設計建造管理的數據化工具，通過參數模型整合各種項目的相關信息，在項目策劃、運行和維護的全生命周期過程中進行共享和傳遞，使工程技術人員對各種建筑信息作出正確理解和高效應對。

住宅工業化僅僅改變了建造方式，從整個產品的管理過程來看，依然遠遠不夠。第二步是什么呢？“是數據化的產品。”萬科建筑研究中心總經理王蘊給出了答案。在王蘊看來，理想的數據應該是完整的、準確的，各個數據之間是相互影射關系，且這些數據可以被傳承，可以被共享?！安坏情_發商內部共享，而是和產業鏈相互大同完全共享，只有這樣才能形成真正終端的大數據，才能對每個企業都有用處。”王蘊說。

作為住宅產業化的先行者，萬科有專門設在東莞的研究基地。王石也曾在不同場合多次表示了萬科推進住宅產業化的決心。在王石看來，“住宅產業化”將是萬科未來的核心競爭力，而之所以萬科要先行一步，則是在為未來的生存危機做準備?！拔磥淼陌l展方向必然是節能環保，如果按照傳統發展方式，萬科未來一年可以開發10萬套住房。如果那時候國家給了補貼鼓勵住宅產業化，中小企業可以迅速調整發展方式，而那時已經用傳統生產方式鋪大攤子的萬科，將面臨‘船大難調頭’的難題。所以在住宅產業化方面，萬科要走在前頭?！?/p>

總之，對于房地產企業來講，BIM帶來了投資風險的控制，這是給開發商帶來的非常實在的一個效益；帶來了精細化管理的手段和技術更新方式，讓施工過程更加科學化；第三是采購，通過BIM能夠形成大數據，通過大數據進行集成采購集約化，通過BIM的方式進行云處理；第四是提高單產能力，如何通過一個項目實現企業自身的可持續發展，BIM也非常重要。