新鷗鵬：教育地產探路者

本刊記者│苗野

融創通過立足高端住宅，華夏幸福通過產城一體的概念，短短幾年間迅速崛起，成為一線房企。這個行業從來不乏將遠大理想變為現實的企業，新鷗鵬也是朝著“挑戰者”這一目標疾行的一個，裹挾著其悉心經營多年的教育資源。

李戰洪新鷗鵬集團，出任副總裁

提起新鷗鵬董事長周永勇，在業內恐怕是鮮為人知，說到新鷗鵬集團，在業內同樣是默默無聞，但二者卻在2014年的這個夏天著實火了一把。

6月初，金科集團副總裁李戰洪高調宣布“轉會”新鷗鵬集團，出任副總裁。與其共同加盟的還有來自華宇、東原、光華集團、龍湖重慶公司、碧桂園等重慶知名房企的5位高管。這場高管們的集體跳槽事件，瞬間將新鷗鵬集團推到了聚光燈下，引發了市場關注。

在重慶地產界，龍湖與金科是難以撼動的雙雄，其在重慶本地年銷售額均超過100億元，而排名第三名之后的房企均在30億元左右。如今，名不見經傳的新鷗鵬集團悍然向重慶地產的“舊秩序”發起挑戰，讓這個夏天充滿了刺激感。

先是幾位高端職業經理人的空降，緊接著就耗資18.39億元斬獲成都主城區4宗地塊，而后又在重慶巴南奪得一塊兒占地2.7平方公里，預計項目總投資300億元的“中國教育產業園”項目用地。新鷗鵬集團在樓市下行壓力中的大手筆逆市拿地之舉，在地產圈內可謂是“一石激起千層浪”，市場方面又如同“野蠻人入侵”一樣在一夜之間變得家喻戶曉。

目標：20強

據公開資料顯示，新鷗鵬集團原名重慶新鷗鵬集團，成立于1993年，其前身由重慶大學與香港迅暉發展有限公司共同發起創立，以房地產開發、文化教育為主業。2001年實行校企分離，重慶大學開始了對“鷗鵬系”企業進行改制，于2005年成功改制成為純民營性質的中外合資股份制企業，旗下擁有教育、地產、金融、農業、產業園區等五大產業板塊。

房地產業是新鷗鵬集團的主營業務，但董事長周永勇熱愛“辦學”，他創辦了4所中學、2所大學、在校學生達3萬余人。“他是位學者型的企業家，也是位企業型的教育家。”這個讓李戰洪如此嘖嘖稱贊的人便是他的新雇主。

新鷗鵬因其教育、醫療、金融、建設、產業園區等多產業的布局而暗合了房地產行業未來多業態跨產業發展的趨勢，成為最大的潛力股，這讓新鷗鵬具備了挑戰全國房企20強和超越龍湖、金科在重慶兩強的基礎。李戰洪告訴記者，新鷗鵬下一步的戰略部署就是“立足西部、開拓華北、挺進中原”，目標就是3～5年內進入全國房企20強之列，重慶兩強有其一，并實現香港主板上市。

“接下來我們要走規模化發展路線，開始全國化布局，進而會有一系列的大動作出來，逆市拿地是我們的策略，在重慶我們馬上又要將一塊地兒收入囊中，而且我們可能還要辦一所醫學院，讓‘教育+地產’的模式真正成為我們手中的一把利刃。”李戰洪說。

李戰洪說，他選擇新鷗鵬的最大因素在于他對未來中國房地產業的判斷。未來開發商要想生存的更好，就要多產業、多業態關聯發展，依靠單一業態發展將會使企業走入困境，甚至是退出房地產業。當很多企業還在思考如何轉型、往哪個方向轉的時候，新鷗鵬在過去的幾年里已經主動完成了轉型，實現了多產業的構建。

“從產業結構上來說，新鷗鵬更符合行業轉型的方向。新鷗鵬集團下面有五個產業集團，除了地產之外，還有教育、產業園區、建設、金融等幾大集團已經發展很多年，已經具備了未來房地產行業發展的趨勢。”李戰洪說，新鷗鵬最大的競爭力就在于產業復合下的多業態拓展和跨行業擴張。

教育綜合體

將教育與地產進行整合，怎么做？“教育因地產而興，地產因教育而熱”，在房地產市場競爭越發激烈的今天，各種產業地產的同質化問題日漸顯現，復制還是創新？

7月8日，李戰洪和周永勇等一行五人開始了美國名校的考察，尋找答案的旅程。美國一個以斯坦福大學為中心打造的硅谷是其具象的目標，新鷗鵬也希望打造一個屬于自己的不一樣的“硅谷”。

李戰洪表示，目前很多城市在土地出讓時都將興建幼兒園或學校作為條件，因此，即使是品牌開發商一般也采取引進當地知名學校的方式，新鷗鵬則可以利用自己的學校資源為業主提供教育服務。依托獨有教育資源、企業資源，整合五大產業，以“中國云教育產業園、全球智慧廣場、NEWOPEN微社會（NEWOPEN社區）”為三點突圍的新鷗鵬實踐將超越同質、同構競爭。

“NEWOPEN微社會是我們最先拋出的概念。這個微社會最重要的組成部分就是NEW OPEN社區以及我們設計的整個智慧城系列。”李戰洪透露。NEWOPEN微社會的打造是新鷗鵬進入每個城市進行差異化競爭的法寶。

“第一步，我們要把先融智學院搬進去，像重慶巴南這么大體量的教育產業園是不可復制的，我們要做的就是教育綜合體，靠教育來帶動，像大型的商業中心一樣，打造主題店的模式。”李戰洪說。在新鷗鵬的設想中，依托于現有的教育產業，再結合一些醫療配套優勢，未來的NEW OPEN社區及教育產業園將具有很強的競爭優勢。

李戰洪說：“新鷗鵬提出的是以教育為主體的智慧系列，我們會根據規模、體量的大小，從小到大打造我們自己的智慧鄰里、智慧天地、智慧廣場、智慧城和智慧產業園區。就是要把新鷗鵬的樓盤打造成實實在在的功能型樓盤。”

過去的十年，由于新鷗鵬做的是將其他產業和房地產的同步投入，耽誤了房地產業務的發展。未來3～5年，新鷗鵬要把六件事情一起干，即上市、全國化布局、規模化發展、資產優化、多產業多業態關聯發展以及房地產金融，通過這六條途徑做大自己的房地產業務。

7月，在市場正處于低谷時，新鷗鵬集團逆勢發力，再奪巴南一項目地塊。據悉，該地塊為新鷗鵬集團在重慶巴南的“中國教育產業園”項目用地。

知易行難

將集團教育板塊資源整合進地產業務形成互動，無疑是新鷗鵬希望實現跨越式發展的重要跳板。2013年，中國房地產企業銷售額排名第20名的中國中鐵銷售額282億元，如果按照李戰洪提出的“20強”目標，新鷗鵬也要達到并超過300億元的銷售規模，這相當于新鷗鵬去年銷售金額的五倍。

新鷗鵬目前開發的項目主要在重慶、成都、西安、濟南等地，共16個項目。目前，該集團在全國百強房地產企業中排名第65位，去年地產板塊銷售額為45億元。克而瑞重慶機構延展總監周飛表示，新鷗鵬的市場影響力非常有限，整個企業的市場份額或將不足融創、龍湖、金科的單盤項目，在重慶主城核心區只有大學城一個項目在售，周邊郊縣有三五個項目，也沒有品牌標簽。在3～5年內達成目標恐怕不是件容易的事。嫁接教育資源轉型綜合運營商，實現20強目標，難度不小。

7月21日在重慶巴南拿下的一塊2.7平方公里教育產業園用地，應該是其將要打造的新戰略下的旗艦項目，總投資300億元。這畢竟只是一個開始。重慶當地一位開發商告訴記者，在重慶提教育地產開發，人們首先想到的是南方集團，新鷗鵬是近期才拋出的“教育綜合體”的概念，具體如何落地并沒有看到計劃，而且進展也并不算順利，據其透露，此前一起跳槽的高管中已經有一兩位離職。

面對外界對于新鷗鵬逆市擴張的質疑，李戰洪解釋稱，每一次市場調整都是一次行業洗牌的過程，洗牌的結果就是市場集中度越來越高。

他進一步指出，在房地產周期性調整過程中，開發商就應該遵循上行通道做利潤，下行通道做現金流的規律。上行通道加強產品去化，下行通道錯峰拿地，為下一個周期做產品準備。現在流行“彎道超車”，所以說新鷗鵬抓住房地產處于波谷的機會，大刀闊斧地進行土地儲備是一種正常現象。