高端住宅商品房價格變化的影響因素分析——基于長春市凈月區的調查

劉寶濤,郭 佳

(1.吉林農業大學經濟管理學院,吉林長春 130118;

2.吉林省紅石土地房地產評估咨詢有限公司,吉林長春 130118)

高端
住宅商品房價格變化的影響因素分析——基于長春市凈月區的調查

劉寶濤1,郭 佳2

(1.吉林農業大學經濟管理學院,吉林長春 130118;

2.吉林省紅石土地房地產評估咨詢有限公司,吉林長春 130118)

近年來,我國商品房市場活躍,商品房價格持續上漲,引發社會各界眾多關注。商品房價格與居民生活密切相關,同時還關系到社會穩定及地區經濟發展。本文以數據調研、文獻查閱為支撐,在全面介紹區經濟發展及商品房市場概況的基礎上,深入分析影響區域商品房市場的地域因素,探討其對區域商品房價格的影響,希望對相關區域房地產市場健康發展提供理論借鑒。

商品房;價格變化;影響因素;長春市

上世紀末,我國逐漸進入住房商品化時代,房地產業發展迅猛,但房價過高成為橫亙在城鎮居民面前的鴻溝,住房問題成為政府、開發商、市民關注的焦點。因此,越來越多的學者通過研究影響商品房價格的相關因素,探求房地產市場的變動規律。

學術界關于房地產市場研究的文獻很多,相關研究已近成熟、深入階段。商品房主要指在市場經濟條件下具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資的企業)通過出讓的方式取得土地使用權后經營的住宅,由房地產開發企業開發建設并出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。

曾有學者針對土地價格與住房價格關系的進行研究,認為二者之間存在相關關系但并非是線性關系,即地價上漲,房價不一定隨之上漲,房價上漲主要取決于居民支付能力、消費需求等因素,所以房價上漲主要是由于需求推動而非成本推動。[1]33-35也有學者認為,房地產市場中,購買主體、購買動機、功能需求及價值觀念的變化影響消費者需求,消費者需求的變化影響商品房價格的變化,從而引起房地產市場的變化,等等。[2]

本文以高端住宅商品房分布集中的長春市凈月區為典型研究區域,分析影響區域商品房價格的地域因素,探討其對區域商品房價格的影響,為政府規劃部門實施科學住宅規劃提供必要信息,同時,希望對相關區域房地產市場健康發展提供理論借鑒

1 研究區概況

長春凈月高新技術產業開發區位于長春市東南部, 2012年經國務院批準晉級為國家級高新技術產業開發區。全區下轄玉潭、新湖、新立城3個建制鎮,凈月、永興2個街道辦事處,擁有凈月潭國家5 A級風景名勝區和新立湖國家水利風景區,區域面積478.7平方公里,常住人口約40萬。開發區三面林水、四面環林,區域內林水總面積243平方公里。凈月區是以發展生態環保型經濟為中心,著力建設經濟、社會與人口、環境、資源協調發展的長春市東南部生態新城。

2 研究區商品房市場分析

2.1 區域商品房市場現狀

自2001年起,凈月區開始呈現“大鱷云集”“精品層出”的發展態勢。萬科、保利、益田、中信、和黃等知名房地產“大鱷”先后進駐。激烈的市場競爭逼迫開發企業不斷進行產品和技術的升級,推動凈月區房地產市場的快速發展。如今,凈月區已成為高檔住宅聚集地和長春市的富源區。

凈月商品房市場供應以多層洋房和高端別墅為主,極大帶動區域的總體成交價格。根據調研數據分析(表2-1),2013年凈月商品房市場成交均價為8720元/平方米,僅略低于朝陽區。根據《長春市區2013年經營性用地供應地塊表》,凈月區土地供應量最多,約占比全市供應地塊的40%。

表2 -1 2013年長春市凈月區樓盤概況表

2.2 區域商品房市場地域條件

2.2.1 生態環境優越

凈月區生態環境優越,是長春市的生態核心地帶,區域內有亞洲最大的人工森林,林水面積占凈月區總面積的51%,東部有凈月潭國家森林公園、南部有新立湖國家水利風景區、西部有長春的母親河—伊通河,形成了“三面環林水,一面接主城”的生態體系格局。長春市凈月區是吉林省乃至中國北方城市中不可復制的宜居、宜游、宜業的風水寶地。

2.2.2 政策環境良好

“地產未動,規劃先行”,區域的房地產開發方向必須受到區域規劃的指導和限制。近年來,隨著長春市政府南遷,凈月生態城建設,凈月區依靠資源優勢,吸引大量國家房地產開發龍頭企業在此落戶,樹立城市高端居住品質標桿,成為長春市房地產市場發展的重要板塊。

2.2.3 文化底蘊濃厚

凈月區科技人文要素內涵豐富。擁有最豐富的科技創新資源,15所高校,在校大學生18余萬人,占全市大學生總數的42.7%、全省的36.3%。占比在全國國家級高新開發區中居于首位。承擔著軟件信息、汽車電子、現代農業、生命科學等國家級、省級重點科研項目2000余項,區域科研創新體系建設實現快速突破。

2.2.4 醫療配套規劃完善

2012年,凈月區政府部門擬合作、建設凈月醫療養生產業園區,位于凈月區愛國水庫南側,新立城水庫北約5公里處。凈月區自然環境優越、區域內以高端樓盤為主,但醫療配套一直是區域短板,凈月醫療養生產業園區項目的規劃,有力改善區域的醫療配套,顯著提高區域的升值空間。

2.2.5 政府重點規劃建設

凈月區發展規劃,實施“創新型生態城”區域戰略,建設“一城、一區、一高地”,即凈月生態城、國家現代服務業綜合改革示范區、國家科技創新高地;構建“一核、三帶、九園”的產業空間發展格局,即東北亞總部基地;生態旅游休閑帶、中部城市功能服務帶和西部新興產業帶;光電信息園、動漫創意產業園、啟明軟件園、影視文化產業園、現代物流園、大學科技園、現代農業科技博覽園、健康服務產業園和歐陸風情園。凈月區規劃成為長春市南部最亮麗、最有現代特質、最具人文氣息的創新型生態城,政府重點規劃建設的實施,將進一步推動區域商品房市場的繁榮。

3 凈月區商品房市場影響因素分析

3.1 政府政策影響

房地產行業是關系國計民生的重要產業,受宏觀政策的影響比較明顯。凈月區作為長春市市政重點開發區域成為眾多企業進駐的熱點區。隨著長春市南四環外部分建設項目逐漸經營成熟,凈月區的土地熱度不斷攀升。凈月區經營性用地出讓成交量較大,是城市外擴土地熱點供應區域,近幾年來凈月區樓面地價平穩上漲有效帶動凈月區商品房價格的上漲。[3]58-65

3.2 區位影響

區位的實質是自然地理位置、經濟地理區位和交通地理區位在空間地域上有機結合的具體表現。一般來說,商品房住宅因其在城市中所處的社會經濟文化位置不同,從而擁有不同的經濟文化區位,其價格也會因所處區位的不同而有所差異。交通條件是影響區位的重要因素之一,現今擁擠的交通環境改變了人們的傳統觀念。交通的發展對城市形態和傳統的樓市格局產生了深遠的影響。

貫穿凈月區的輕軌交通,延伸了城市的邊界,拉近了偏遠區域與市中心的距離,帶動了沿線區域房地產價格的巨大增值。[4]1662010年以來,大都市“擁堵”在長春顯現,“兩縱三橫”快速路建設開始實施,初步形成未來五年長春城市交通建設規則。長春市城市交通規劃建設極大帶動了凈月區商品房市場的發展。

3.3 自然環境影響

除交通因素的影響外,國內外已有不少文獻針對生態景觀對商品房住宅價格的影響進行了研究分析。眾多研究表明,城市水系、綠色空間等良好的環境景觀要素在很大程度上改善了城市的生活狀況,特別是靠近生態景觀的住宅區,很大程度地提高了居住的舒適性。[5]93尤其是現在空氣污染越來越嚴重,人們對居住質量要求也越開越高,開發商更是為了順應廣大消費者的胃口,打“生態牌”,譬如國家5A級凈月潭森林公園以及新立城水庫等賦予區域優越的自然生態環境,使凈月區獲得長春市“綠肺”的美譽,有效推動了凈月區住宅價格的攀升。

3.4 居民收入水平

商品房住宅的價格在很大程度上受到當地居民收入水平的制約。居民收入水平是社會經濟承受能力的綜合反映,只有居民收入水平與商品房住宅價格比趨于合理時才會形成有效的購買力,即消費者的收入水平將直接影響到商品房住宅的價格水平。[6]

由于凈月區商品房以高端產品為主,客戶來源沒有明顯地緣性,故以長春市居民的收入水平進行分析。2013年長春市城鎮居民的人均可支配收入、農民人均純收入分別達到25720、10240元,分別增長12.1%和13%;城鄉居民儲蓄存款余額增長13.6%。職工最低工資標準增長14. 8%,達到1320元。[7]39-40隨著長春市經濟的增長、居民收入增加及生活水平提高,人們對居住環境的改善也與日俱增,客觀上導致了商品房住宅價格的上漲。

3.5 市場供需影響

商品房市場波動,是由于商品房供給和需求共同作用的結果。商品房供給、需求因素的單一變動或共同變動都會實現商品房價格的變化。[8]42-43

2013年,長春市地區生產總值4456.6億元,比上年增長12.0%。其中,三次產業結構為7.1：51.4：41.5,對經濟增長的貢獻率分別為：2.5%、57.2%、40.3%。人均生產總值58691元,比上年增長12.2%,折合9338美元。國民經濟水平的提高,為凈月區商品房市場的有效需求奠定了堅實的基礎。[9]4-49

2013年,長春市經營性用地供應量為717.6萬平方米,同比上升27.6%,供應量平穩上升,樓市成交回暖,開發商預期良好,市場積極性較高。供應地塊主要集中于熱點區域凈月區、南部新城、高新南區等,集中于四環以外的城郊區域。隨著四環內地塊逐漸減少,凈月區將成為主要溢價地塊,使得凈月區房價進一步攀升。

2013年,長春市商品房成交量高達757萬平方米,達到歷史三年最高點。市場主要成交區域為凈月EBD核心區,成交均價為8160元/m2,同比上漲7.6%。隨著區域開發程度的提高,成交客群主要為城市中高端收入人群,受中信城、益田瓦薩小鎮、萬科惠斯勒等高端樓盤帶動,凈月區商品房住宅價格呈現上升的趨勢。

4 結論

本文以實地調研、文獻查閱為支撐,全面介紹研究區經濟發展及商品房市場概況,深入分析影響區域商品房市場的地域因素,探討其對區域商品房價格的影響,得出如下研究結論：

(1)城市化進程的推進,勢必導致地區建設用地擴張,同時帶動房地產市場發展。然而,區域房地產市場發展并非傳統意義上“攤大餅”式的區域均衡發展。

(2)區域房地產市場的活躍程度及其商品房價格的高低,首先取決于地區政府規劃,其次還有區域的自然條件、經濟水平、交通區位、人文環境、醫療衛生、配套設施等地域因素。

(3)城市發展進程中,高端住宅商品房集中布局在城市板塊的建新區,即城市規劃新區。究其原因,首先是規劃新區優越的生態環境;其次,鑒于政府規劃,需求者對區域未來教育、交通、醫療、就業以及相關配套的合理預期。

[1] 姚先國,黃煒華.地價與房價的關系[J].中國土地, 2011(9).

[2] 張大亮,周麗梅.顧客需求的變化對房地產價格的影響[J].價格理論與實踐,2011(4).

[3] 柴強.房地產估價理論與方法[M].北京：中國建筑工業出版社,2011.

[4] 李向輝.商品住宅價格影響因素分析[J].商場現代化,2010(3).

[5] 李愛萍,謝愛國.我國城市商品住宅價格水平合理性評價方法探析[J].商業研究,2009(6).

[6] 任志強.房價的三輪高漲溯因[N].中國經營報,2004.

[7] 劉立.土地估價理論與方法[M].武漢：華中科技大學出版社,2011.

[8] 陳伯庚.商品住宅資產價格特性及其波動規律探索[J].價格理論與實踐,2009(1).

[9] 柴強.房地產估價理論與方法[M].北京：中國建筑工業出版社,2011.

責任編輯：何玉付

F293

A

1671-8275(2014)05-0119-03

2014-06-22

1.劉寶濤(1987-),男,吉林長春人,吉林農業大學經濟管理學院助教,在讀博士研究生,研究方向為土地經濟;

2.郭佳(1986-),女,內蒙古呼倫貝爾人,吉林紅石土地房地產評估咨詢有限公司職員,碩士研究生,研究方向為土地估價、房地產估價。