淺析商品房地產經濟周期性波動

■張福君 黑龍江省林業設計研究院

淺析商品房地產經濟周期性波動

■張福君 黑龍江省林業設計研究院

伴隨著我國經濟的發展與人民生活水平的提高，我國的商品房地產經濟呈現周期性的波動形式，商品房地產經濟作為一種宏觀的經濟形式，對于我國國民經濟造成很大的影響，因此，正確的分析這種經濟的周期波動，并采取有效措施進行調節，才能夠確保我國商品房地產經濟的健康發展。

商品房地產經濟；周期性波動

房地產業作為國民經濟中的重要地位，其產品的基礎以及創造社會大額的財富性，而成為國民經濟的首要組成部分。作為一種產業周期，房地產周期一定會受到宏觀經濟的影響。我國的商品房地產經歷了從萌芽到發展壯大的過程，這個過程不是平穩過渡而是波動性。周期波動的初級階段，應該明確房地產周期波動的相關概念，客觀的描述房地產經濟的運行狀態，從而具體的刻畫出周期經濟的運作模式。另一方面，房地產行業所涉及的經濟周期與經濟波動都能夠體現我國房地產事業的興盛與否，通過分析與研究，提高房地產經濟增長的穩定性，相信通過市場機制的健全與政策周期波動的調整，使得我國商品房地產業能夠穩定有序健康的發展。

一、商品房地產周期波動理論概述

1.經濟波動與經濟周期。人類社會的發展經歷不同的階段，而經濟的增長也呈現出波動狀，這種波動可能會促進經濟的進步，也可能給人來帶來嚴重的災難。西方的經濟學家很早就提出了經濟周期理論，也就是說，不同的時期經濟增長快慢不一，實際的經濟增長曲線總是與期望的存在偏差，我們都希望這種偏差能夠盡可能的減少，這樣才能夠擁有穩定的經濟增長模式。而經濟周期的概念卻因分析角度的不同而存在差異，如果按照邏輯的理論分析，經濟周期就是經濟波動偏離均衡狀態的體現。還有的經濟學家認為經濟周期強調經濟收縮與擴張的交替出現。

2.商品房地產周期與房地產波動。商品房地產的經濟周期；主要包括繁榮、衰退和復蘇以及蕭條這四個階段，這些過程的實質就是宏觀經濟在運動過程中所呈現的動態的運行模式，我國的房地產經濟周期表現為不規則的波動。另外，房地產經濟波動則是在房地產經濟增長的同時增長速率的不同所導致的經濟不穩定運行，這是一種連續的、動態的波動現象，尤其是房地產經濟的增長曲線與實際的相差較大，研究這種偏離的程度能夠有效的控制房地產經濟的增長程度，房地產經濟實際增長曲線與趨勢增長曲線的偏離程度越大,那么房地產經濟波動幅度也就越大，房地產增長的穩定程度就越差，反之，房地產增長的穩定程度就越好。

3.商品房地產周期波動與經濟周期波動的關系。商品房地產周期波動與經濟周期波動總的發展來說是密切相關的，也可以分兩個不同層次來分析房地產周期與宏觀經濟周期的關系。因為,一方面房地產周期波動是經濟周期波動這個大范疇的一部分,是房地產行業的經濟周期波動；另一方面,房地產周期波動是房地產行業運行過程中經濟周期波動,也就是說房地產周期波動是經濟周期波動在房地產行業經濟運行過程中表現出來的運動形態。

二、商品房地產經濟周期波動存在的問題分析

最近幾年，我國部分地區的投資過大，土地供應短缺，房地產投資比重的不斷加大，其增長速度和可能超出國民經濟的承載范圍，一旦經濟出現負增長趨勢將為我國的經濟發展帶來嚴重的影響。總結我國房地產周期波動的狀態特征不難發現，周期長度的不規則與波動幅度的大幅改變，使得我國的房地產事業發展很不穩定，其中政治因素造成的影響是最大的。房地產經濟周期之所以會發生波動首先是由于消費者的需求增加，盡管我國頒布了福利分房制度，但是依舊不能滿足人們因為住宅需求，其次，就是數量型的單一擴張與收縮，這不僅造成了社會資源的浪費，還影響了企業增提素質水平的提高，最后，就是產品傾斜性波動，房地產業更偏向高檔住宅，而忽視了廣大百姓的需求。

三、解決商品房地產經濟周期性大幅波動的舉措

總結我國前兩次房地產周期波動，特點是波動的幅度不同，而房地產業周期劇烈波動的危害直接影響到地方經濟的發展，,其主要表現為房地產消費的持續低落，將會最直接影響到宏觀經濟整體消費,使得經濟增長失去原有的動力，,進一步嚴重的講可以使得宏觀經濟增長減緩，更有甚至致使衰退。所以，盡可能的,減少系統外部環境的沖擊，努力改變系統內部特性，作為緩解房地產經濟強幅波動的重要方式。

1.減少商品房地產業的外部沖擊。要想更好的實現房地產業的宏觀經濟調控，就應該首先采取有效措施防止其受到外部環境的沖擊，一些強制性的法律手段能夠規范市場行為，再加上政府的宏觀調控作用維護房地產經濟的正常秩序，將土地資源最大限度的有效利用，可以通過建立房地產檢測預警系統，實現經濟數據的整合與分析，將土地的開發與商品房的買賣等控制在一定的范圍內，從而起到調節經濟周期波動的效果。與此同時，改善房地產的調控機制與調控手段也是重要因素之一。綜合運用多種有效的調控手段,確保中長期產業發展與短期宏觀調控兼顧,盡可能實現宏觀調控的軟著陸。

2.穩定商品房地產業的內部結構。首先，塑造居民的消費能力，隨著我國居民消費水平的提高，人們對于住房的要求也逐漸的提高，這就使得房地產的投資動機與居民的消費動機不同，不僅讓居民消費產生盲目性，更影響了房地產業的穩定發展，政府應該加快落實住房補貼，讓不太富有的人民大眾都能住上滿意的房子。另一方面，就是強化房地產經濟的總體規模，只有提升了自身抵抗外界因素的影響能力，才能夠真正意義上的實現穩步發展。最后需要強調的就是加大價格機制與供求機制的內在穩定作用，完善房地產市場的供求機制，通過拓展多級市場實現多種形式的交易，增強市場流動性，滿足不同層次的人們對于住房的需要，減輕房地產的周期波動幅度。

四、結語

綜上所述，本研究對我國房地產經濟的周期性波動進行了探究，提出了防止其劇烈波動的有效措施，相信我國長期的戰略導向措施能夠使得我國的房地產經濟更加穩定的運行，與此同時，從根本上轉變房地產經濟的周期運作規律，改善房地產內部的傳導機制，在短期內實現房地產經濟周期的駕馭，使得我國的國民經濟更加健康、穩定的發展。

[1]張永岳,陳伯庚主編．《新編房地產經濟學》．高等教育出版社,2006年第一版．

[2]羅龍昌．《房地產宏觀管理》．經濟管理出版社,2008年第一版．

[3]畢寶德．《中國地產市場研究》．中國人民大學出版社,2009年第一版．