論“買賣不破租賃”在拍賣制度中的運用

摘 要：“買賣不破租賃”作為現代民法的一項重要制度，拍賣制度作為強制執行中經常采取的變價手段之一，在執行程序中占有重要地位。買賣不破租賃規則在拍賣制度中的運用將產生何種效果，分析其適當性是我們當前的重要任務。

關鍵詞：買賣不破租賃；拍賣制度；債權相對性原理；物權優先性原則

一、買賣不破租賃概述

（一）法定的契約承受

“買賣不破租賃”是現代民法的一項重要制度，是指在租賃房屋產權發生轉移的場合中，承租人對于該房屋的使用權不應因房屋買賣而受到影響，房屋受讓人仍應繼續遵守原租賃合同的規定。這就是說，房屋產權的轉移并不導致有效租賃合同的結束，而只是產生租賃合同的變更效果，原合同在變更后的主體與原承租方之間繼續履行。

我國合同法229條明確規定“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”所謂不影響租賃合同的效力，實質上是指租賃合同在買受人和承租人之間繼續存在，而債的主體變更并不影響債的同一性，合同效力不受影響。

（二）貫徹私法自治原則與相對弱勢一方的承租人保護

我們可以通過“缺失性假設”窺見“買賣不破租賃”的功用和目的：茲舉一例加以說明\"甲出租房屋給乙，租期是2012年元旦至2015年元旦，已交付乙使用收益。后甲于2013年元旦將該房轉讓給丙，且已辦理所有權變更登記。該案中，乙對房屋的占有是有權占有，甲乙間的租賃合同是乙的占有本權，因租賃合同是債權合同，不論甲在2013年元旦之后是否依舊是所有權人，甲乙間租賃合同的效力皆不受影響。房屋所有權發生移轉后，承租人關心的是其基于租賃合同的有權占有能否對抗買受人丙。

假設“買賣不破租”規則付諸闕如，從所有權人丙來看，乙是無權占有人若丙向乙主張所有物返還請求權，甲就要對乙承擔相應的違約責任。這里出現違背私人自治的現象，一方面，乙的法律地位受制于他人行為。若甲丙簽訂買賣合同且辦理房屋移轉登記，從乙和所有權人的關系來看，乙被迫從有權占有人變成無權占有人。另一方面，甲的法律地位亦受制于他人行為。即甲是否及何時對乙承擔違約責任，受制于丙是否及何時向乙行使物權返還請求權。民事主體的法律地位在缺乏自己意志參與下因他人行為而被迫發生改變，此嚴重違背了私人自治原則。

再者，從實務中而言，承租人處于相對弱勢一方，為使其免受因不可測的原因導致的流離失所的風險，特以買賣不破租賃對其加以保護。

二、債之相對性原理以及物權優先性原則

債之關系的相對性是民法的一項基本原則，即債權人僅得對債務人主張基于債之關系而生之權利，對第三人不得主張之。物權優先性原則，來源于物權絕對性原理，即物權不以特定人為義務人，具有絕對性和排他的優先效力，在對物權的優先性討論中，優先考慮的是物權優于債權。

物權優先性原則：①物權相互間的優先效力：物權相互之間的優先效力，根據不同種類的物權的排他性不同并依物權成立之先后而確定其優先的效力，這是一般原則。但是這一原則的例外情況，就是限制物權的效力優先于所有權。限制物權是于特定方面支配標的物的物權。除了在一些極特別的情形（所有人地上權、抵押權）外，限制物權都是在他人所有之物上設定的權利。②物權對債權的優先效力：物權與債權是有區別的，物權作為絕對權應該是優先的。問題——物權優先于債權，是僅限于在同一物上的物權優先于債權，還是所有權的優先性、用益物權的優先性、擔保物權的優先性。

三、不破租賃原則的相關規定

（一）相關法律條文規定

（1）《合同法》第229條：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

（2）《城市房屋租賃管理辦法》第11條：租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定。

（3）《最高人民法院關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》第135條第二款：私有房屋在租賃期間，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。

（4）《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第20條租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

（5）《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第31條第二款拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。

（二）觀點綜述

上述法條（1）（2）（3）均是我國法律對“買賣不破租賃”原則的具體規定。“買賣不破租賃”的直接效力就是買受人所取得的對于租賃物的所有權，受承租人對于該物租賃權的對抗，從而不能是租賃關系破除，承租人對于該物的租賃權不受買賣效力的影響。從而更好地保護承租人的利益，維護租賃市場的穩定性。但是依照上述法條（4）（5）“買賣不破租賃”原則卻成為了強制執行成功實施的現實障礙。

就個人觀點，拍賣是強制執行中經常采取的變價手段之一，在執行程序中占有重要地位。拍賣財產的快速變現，變現所得的最大化，不僅有利于保護債權人的利益，提高債務人的清償能力，提高法院執行的權威；而且有利于保護財產的流通關系和資源配置最優化、資源效益最大化的實現。如果將強制拍賣禁錮在“買賣不破租賃”的規則內，無疑是給市場交易和執行工作設置了一道難以逾越的屏障。司法實踐中，被拍賣標的物上設置了租賃權作為重大瑕疵而存在，很大程度上會影響買受人的購買心理，此類財產的變現難度較大，變現率極低。因此，我比較贊同的是德國民法的觀點，將強制執行中的拍賣作為公法行為，并將買受人取得標的物視為原始取得，這樣不僅有利于維護法院的權威，還有利于實現對債權人權益的保護。

參考文獻：

[1]王利明.論“買賣不破租賃”《中州學刊》，2013年9期

[2]朱志峰.“買賣不破租賃”原則釋疑.《河南社會科學》，2013年6期

[3]周珺.論“買賣不破租賃”規則的適用對象.《青海社會科學》，2013年3期