淺析煙臺商業地產運營模式

摘要：商業地產企業如何借行業升級、重新洗牌之際，進行資源整合，充分挖掘機會，積極應對挑戰，把握戰略擴張的良機，是一個值得深入探討的問題。煙臺市房地產業現階段呈快速增長的態勢。本文在分析煙臺商業地產的現狀及發展之后，探究了煙臺商業地產的發展趨勢，對煙臺商業地產模式優化有一定的現實意義。

關鍵詞：煙臺；商業地產；運營模式

自2011年1月6日推出國八條之后，一系列對樓市進行的調控、限購以及限貸政策便相繼出臺，無疑使得住宅市場受到了遏制。當住宅市場進入了寒冬狀態，中國商業地產的發展卻步入一個前所未有的階段，目前國內商業地產如雨后春筍一樣，不斷地涌現出來，煙臺商業地產也呈現出迅速發展態勢。

一、煙臺商業地產現狀

首先，近幾年煙臺商業地產各項指標總量穩步上升，商場交易比較活躍，總體運行態勢良好；其次，商業地產總體供應量較大，市場接近于飽和；第三，外地消費者比例較高，成為煙臺的一個重要消費力量；第四，市場物業檔次和價格差異化較大，兩極分化嚴重，整體銷售情況不錯；第五，煙臺地產開發和營銷水平不一，隨著品牌企業的進入，開發理念逐步提高；第六，市場有樣板房和樣板景觀的樓盤少。

煙臺作為全國知名的濱海城市，近年來經濟發展迅速，躍居山東省內GDP第二，城市建設和城市改造也漸入成熟，房地產市場的發展水平穩步提高。煙臺商業地產的開始標志是海港路和大馬路的改造與建設。現如今煙臺的商業地產發展也已在五區內遍地開花。南大街兩側的寫字樓、超市、購物中心；迎春大街的高檔寫字樓、購物中心；養馬島即將開始發力的旅游地產更是包涵更多形態。

在如今樓市調控愈演愈烈的情況下，住宅市場的開發空間和利潤空間被急劇壓縮。開發商尋求新的出路，便開始轉入收益更豐空間更大的商業地產領域。萬達和陽光100在全國的成功鋪展，也證明了這一選擇是非常自然和明智的。

二、煙臺商業地產發展趨勢

經濟持續快速發展促使房地產進一步發展。經濟的快速增長，固定資產投資與房地產投資加大，居民收入不斷提高、消費能力進一步增強，這一切有利因素都將促進房地產市場發展。

土地供應充足進一步加劇市場競爭。從整個市場看，土地及市場供應充足，導致競爭進一步加劇。房價將繼續上升，局部上漲速度較快。首先，城市向心力及城市化進程加快導致房價上升。其次，建筑、財務等成本繼續增長，銀行利率上調都將導致商品房價格繼續上升。由于區域土地成本不同，如2012年芝罘、牟平地價偏低，萊山穩步增長，開發區增幅大，故局部房價上漲速度較快。

城市呈東西兩翼發展，萊山區普遍被消費者看好。在城市規劃指引下，煙臺市呈東西兩翼發展。開發區發展速度快，而萊山區是煙臺市行政所在地，被定位為行政、文化、教育中心，近幾年房地產開發速度較快，普遍被消費者看好。

商業地產形態多樣化，開發方向逐步向市中心周邊區域擴張且專業化進一步提高。商業地產開發逐漸向市中心周邊區域擴張，如萊山區等，并朝著專業化、單一化的方向發展，開發理念更加趨于成熟和理性。

外地消費者在煙臺置業比例仍會上升，但上升幅度不大。經濟快速增長、城市化進程加快和旅游業發展，這些都將導致外來人口增加，外地消費者在煙臺置業的比例必將逐漸上升，但上升幅度不大。

總之，煙臺商業產業將繼續保持快速增長的態勢，房地產價格穩步攀升的格局不會有太大改變，但漲勢相對比較平穩。

三、煙臺商業地產前景展望

（一）煙臺中心區域商業潛力無限。商業地產供量集中涌現，考驗消費潛力。從民眾的非專業的規劃角度來看，煙臺中心城區的商業格局是以現在的以振華商廈和商城為兩點一線，東頭以振華商廈為中心，輻射南面的潤隆大廈，中心廣場，北面包括時代廣場和尚未面世的陽光100城市廣場，東面輻射到南洪街和南大街；而以商城為中心的包括三戰、蘇寧和大商。

當然次區域的商業分布在幸福南路和幸福中路一帶。以華信建材市場，環海路農貿城以及九隆街，振華廣場為主要商業布局。這些商業的輻射能力要差很多除建材市場和酒店用品市場以及農貿市場，振華廣場和九隆街的輻射能力僅有幾個街道。所以九隆街的商業項目不停變換也就不足為怪了。

（二）煙臺商業地產潛在風險。煙臺商業地產潛在的風險，將會導致項目運營失敗，如沃爾瑪所在中心廣場，僅僅也只有沃爾瑪在維持運營，其他店鋪幾乎沒有太大作為。

面對不斷涌現的商業地產項目，在購物中心領域，開發購物中心項目要注重差異化。一個成功的購物中心需要專業的零售物業知識支持，包括前期的產品定位、研究和設計，以及后期的運營和管理。我們所說的差異化主要來自于前期的定位，包括對于市場的研究。

（三）煙臺商業地產新格局。上述提到的商貿區域，可謂寸土寸金，但是目前來看不論是建筑規劃還是道路交通，不論是人流控制還是商業網點，都缺乏專業規劃與改善。這些區域的商業消費具有一定的自發形成之特點，大力的改造沒有必要，但是以下幾個方面需要改善：

1.大潤發與百盛所在商城，需要整體修繕，整體外觀凌亂沒有特色，通過亮化或外觀改善來提升整體形象。這是煙臺的南大門，諸多外地人從大海陽路下來第一眼就看到它。北面的臺階與路沿都已破敗不堪，缺損嚴重；下沉廣場部分（大潤發北門），亟待規劃與改善；

2.大潤發北面沿街部分，東起藝都電影院，西至德隆賓館，亟待大手筆整體規劃。這塊區域是中心的中心，北臨新建火車站，北馬路汽車站，環海路輪渡，西臨三站市場，南鄰商城，長途汽車站，東臨三水高端消費群體。

商業地產全程運營管理模式將商業地產項目的戰略目標與戰術方法進行了有機結合，能夠較好的提升商業地產項目的市場適應性、有效引導人流與客流，增強商圈的活躍性，促進商業運營的可持續性和創新能。隨著煙臺市中心商業圈的逐步擴大，煙臺未來的商業地產一定能為社會經濟的協調和發展起到更多的推動作用，促進煙臺城市更快的發展。

【參考文獻】

[1]吳德云.我國商業地產市場前景分析[J]，財貿經濟，2010（02）

[2]王晉.商業地產的模式之辨[J].地產商學院，2019（09）

作者簡介：李忠杰（1980—）男，漢族，研究生，碩士學位，講師職稱，研究方向：電子商務，工作單位：煙臺南山學院。