和諧社區的經濟適用房問題研究

[摘 要]經濟適用房是隨著我國市場經濟的發展而出現的生活保障制度，是城市住房制度改革的產物，其目的在于實現“住房公正”、法制社會和諧社會具體體現，幫助中低收入者購房，是政府住房調控的一種方式。1994年7月，國務院頒布的《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，這一決定基本上確立了住房制度改革的目標，經濟適用房得以迅速發展。

[關鍵詞]和諧社區；積極適用房；問題研究

[中圖分類號]F293 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）44-0126-02

1 和諧社區經濟適用房問題研究的目的與意義

經濟適用房是隨著我國市場經濟的發展而出現的，是城市住房制度改革的產物，其目的在于實現“住房公正”，幫助中低收入者購房，是政府住房調控的一種方式。1991 年，國務院頒布了《關于繼續積極穩妥地進行城鎮制度改革的通知》，明確提出“大力發展經濟適用的商品房，優先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”，這是第一次完整地表述了經濟適用房。1994年7月，國務院頒布的《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，基本上確立了住房制度改革的目標。1998 年7 月，國家建設部、國家發展計劃委員會、國土資源部在總結以往經驗和征求社會意見的基礎上提出了《關于大力發展經濟適用房的若干意見》，同年8月，又頒發了《關于進一步加快經濟適用住房（安居工程）建設有關問題的通知》，這些政策文件明確了經濟適用房的各項政策、改革內容、改革方向和具體措施。2003 年8 月，國務院頒發了《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，明確了經濟適用房的社會保障性及建設管理辦法，經濟適用房得以迅速發展。2007年國務院下發了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，繼續要求地方政府加大對經濟適用房的建設力度，以達到使低收入家庭有房可住的目的。

經濟適用房是為了解決中低收入家庭的住房困難而提出的政策，但是其在實施過程中卻沒有達到預期的效果。不可否認的是，經濟適用房確實解決了部分中低收入家庭的住房困難的問題，但是還是有大部分家庭或者個人的住房困難問題沒有得到解決。如果保持現在的經濟適用房政策不改變，將不利于中低收入家庭的住房困難問題的解決，沒有實現經濟適用房的社會保障功能。對于經濟適用房的政策的必要性，分析如下：

第一，經濟適用房不能輕易取消，但可以對經濟適用房做出調整。對于經濟適用房，還是具有部分好的功能的，如果取消了經濟適用房，將會有大部分家庭失去購買住房的可能。如果有更好的替代性的政策，那么完全可以取消經濟適用房。如果沒有，就應該對經濟適用房政策進行調整，做出一些大的改變。

首先，保證經濟適用房的透明度，讓公眾和輿論來監督經濟適用房的分配、建設等，可以保證經濟適用房真正解決中低收入家庭的住房困難問題，防止暗箱操作的出現。其次，降低經濟適用房的舒適度，防止不適當的人群購買經濟適用房，可以適當降低經濟適用房的面積等等，但是不影響到家庭的正常生活。最后，加大經濟適用房的建設力度，緩解經濟適用房供不應求的局面。

第二，加大廉租房的建設。經濟適用房的作用是有限的，只是保障了具有當地戶口的少部分中低收入家庭的住房需求。加大力度建設廉租房，甚至可以考慮廉租房作為住房保障的主要方式，同時可以考慮把非本地人口的人群納入廉租房的供應對象。經濟適用房的條件決定了它保障的對象有限。

住房是人們的一個重要需求，政府有責任去保障中低收入家庭的住房需求。如果在完全市場化的條件下，人們買不起房子，政府就應該采取措施，產權在政府手中，沒有人可以通過買賣廉租房來獲取利益。在現代社會，人們的流動越來越大，廉租房無疑是一種很好的住房保障方式，同時，廉租房可以為外來人口提供住房保障。經濟適用房具有的一個很重要的特點，即經濟適用房是具有有限產權的，房主不允許把經濟適用房出租，對于經濟適用房的出售也有較多的限制條件；商品房是具有完全產權的，房主可以出租、出售房子，不受政府的限制。

2 研究的基本思路、方法和主要觀點

2.1 基本思路

經濟適用房的使用者或申請經濟適用房的家庭是對經濟適用房質量問題、政策問題的最權威、最有效的評價者，尤其是對眾多社區申請人而言。從這一觀點出發，本文以遼寧大東區津橋社區的經濟適用房申請為調查對象，分析經濟適用房的申請、房子使用與質量發展的過程中所看重的因素及其原因，探討經濟適用房如何在市場經濟中保證和促進這些特殊人群因素的形成，以推進經濟適用房的申請、使用、質量的改革更能適應社會的發展和要求。

2.2 研究方法

以沈陽市大東區津橋社區為調查對象：收集資料法、社區訪談法、社區發放問卷、統計學方法和SPSS13.0統計軟件進行分析與檢驗法等。

2.3 主要觀點

課題研究將涵蓋經濟適用房質量的影響因素，包括對經濟適用房申請、使用者、質量問題、房屋管理的效果等進行評價，確立基于經濟適用房的質量評價指標體系，并確定評價指標權重，通過模糊綜合評價法進行評價，最后確定沈陽市大東區經濟適用房使用質量評價體系。

技術路線：廣泛閱讀文獻——了解國內外經濟適用房發展現狀——進行指標體系設計，確定評價方法進行經濟適用房質量評價體系的實際應用——得出結論。

3 研究理論創新程度和實際應用價值

（1）創新方法：將理論研究和實證研究相結合，以實證研究和應用為主。通過沈陽市大東區社區調查、社區問卷的形式確定經濟適用房影響住房申請、質量的主要因素，以此作為經濟適用房質量改革的主要依據。

（2）創新領域：以經濟適用房申請為視角，對大東區社區提供住房保障，經濟適用房的質量進行評價，以經濟適用房的補助標準創新和實踐能力為重點，針對經濟適用房申請、使用的質量評價信息中的薄弱環節，推進經濟適用房質量體系和經濟適用房普及的改革和質量管理模式的改革。

（3）實際應用價值：經濟適用房模式是近年來適應社會需要而產生的一種新型的社會調整住房困難的一種模式，屬于我國改革市場經濟的新生事物，被越來越多的地方采用。基于經濟適用房申請、使用工作過程導向的經濟適用房的改革已成為我國社會界關注的熱點，本研究工作把經濟適用房社區申請過程導向的理論引入到實際社區申請、使用、質量模式的建筑專業領域，對經濟適用房社區申請工作過程導向的工作內涵、特點、理論基礎作了深入的分析，加深了對經濟適用房社區申請、使用、質量工作過程導向理論相關概念、觀念的認識。基于經濟適用房的社區申請、使用、質量工作過程導向的改革方案符合建構經濟適用房理論和多元智能理論的核心思想，也是情境認知經濟適用房理論的具體實踐。以社區申請經濟適用房工作過程導向理論為基點的經濟適用房社區申請、使用、質量改革研究，有利于經濟適用房理論的進一步充實和完善，從而更好地指導實踐。

和諧社區經濟適用房問題研究以經濟適用房社區申請、使用、質量工作過程導向理論為指導，通過具體的問卷調查和實地訪談，結合經濟適用房建筑專業人了解現狀和專業標準的實際情況，對基于經濟適用房的工作過程導向經濟適用房的改革方案進行了設計，力爭做到申請、使用、質量和實踐有機結合。經濟適用房的工作過程導向注重經濟適用房建設與工作過程的要求相適應，一方面有助于指導經濟適用房的申請的實際工作，提高經濟適用房使用質量的標準；另一方面可以提高經濟適用房建筑工程質量的實際標準能力，實現群眾和經濟適用房使用的無縫對接。