房地產：去行政化元年

枷鎖解除了，好日子卻回不來了。

2014年的房地產市場依舊熱鬧非凡，萬科與綠地榜首之爭在這一年愈演愈烈，而A股上市無望的萬達已經在年底掛牌港交所，王健林已經躋身亞洲富豪榜前三，有著房地產藝術家之稱的宋衛平悔婚融創，戲劇般地又將綠城重新納入麾下，然后又突然把部分股份轉賣給了國企中交建？？？？但在這熱鬧的背后，房地產的風光已經漸行漸遠。

在經歷了2013年的瘋狂上漲之后，房地產行業在2014年終于安靜下來，雖然各方面的限制陸續解除，可當初樓市熱火朝天的歡騰勁兒再也找不到了。當初“數錢數到手抽筋”的開發商們，如今紛紛謀求多元化了。

2014年對于開發商來說，在政策上是寬松的，在被行政的枷鎖束縛多年之后，如今的樓市與行政化漸行漸遠，房企融資的渠道也再度放開，一切都開始回歸到正常的狀態。在去行政化日益明朗、市場終歸于市場之后，開發商們能看到更美好的曙光嗎？

從崩盤到解除限購

2014年年初，杭州樓市崩盤的消息像是掀動密西西比河的一只蝴蝶，迅速在樓市和資本市場引發震動。以招保萬金為首的地產龍頭股價放量大跌，資金瘋狂逃離，資本市場一片風聲鶴唳。

如同第一張被推倒的多米諾骨牌，在杭州等地樓市宣布降價之后，全國樓市一瞬間都被渲染上了恐慌的氣氛，加之此前李嘉誠大規模拋售內地房地產項目，樓市即將崩盤的言論再次甚囂塵上。然而，在無數次“狼來了”的危言之后，房價卻都每次再攀新高，這一次會是真的嗎？

雖然，事后證明杭州樓市崩盤的言論言過其實，但經此虛驚之后，杭州的房價卻是實實在在地難以反彈了。巨大的庫存壓力讓房企失去了提價的理由，在需求難以滿足之時，取消限購在各地蠢蠢欲動。

最先動手的不是漩渦中的杭州，而是呼和浩特。6月26日，呼和浩特放開限購，成為全國首個正式發文確定放開限購的城市。在此之前，多地雖然都或多或少地微調限購政策，但正式松綁并未出現。

在呼和浩特打響第一槍之后，濟南、杭州、溫州？？？？短短一個半月的時間里，全國已有40個城市放松或取消限購，在珠海住建局發文取消樓市限購之后，原來46個限購城市中，僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個城市仍在堅持限購。也就是說，除了一線城市仍在堅持限購之外，二、三線城市已經全面“救市”。

在取消限購這一行政限令之時，其他行政化的藩籬也陸續拆除。取消限購放寬了需求，但購房者面對高房價仍力不從心，于是，各地方版的公積金新政及調低首付比例等措施陸續問世，在地方調整到位之后，中央的政策再次加碼。

10月中旬，住建部等三部門聯手調整了個人住房公積金貸款政策，其中包括公積金繳存異地互認、部分地區提高首套房貸款額度、降低公積金貸款中間費用等。

在公積金新政出爐之前的半個月，央行也剛剛公布了“認貸不認房”的930新政，一連串的政策組合拳終于激活了樓市，進入四季度，房地產終于出現了難得一見的回暖跡象。而11月底央行的“意外”降息短期內又能極大提升市場信心，2014年的冬天，房地產市場提前感受到了春意。

在行政化色彩淡去的同時，市場化的手段開始走向舞臺中央。從2010年起，上市房企在A股融資的閘門被正式關閉，一關就是近4年，140余家房企連續4年在A股沒有拿到一分錢。

雖然再融資再次開啟是在2013年的8月份，但真正集中獲批卻是在2014年。A股恢復了房企的融資功能，對于負債高企的上市房企不啻為一大利好。在11月底央行降息之后，國土部將不再審核房地產公司再融資的消息開始在坊間流傳。

取消限購、放松貸款、限價消失？？？？疊加在房企身上的“限”字如同剝絲抽繭一般一一去掉。

事實上，最近幾年，這些“限”字令連同“國X條”、“新X條”，成了中央和地方政府調節樓市最有力的武器。雖然政府企圖以行政化的手段遏制高燒不斷的樓市，但最終的結果卻是每一次調控都成為房價再次飆升的起點，政府的行政命令不但沒有給樓市降溫，反而成了房價的“助推器”。

這就是說，行政手段雖然可以暫時性遏制房價的上漲，卻無法從根本上改變樓市供需。

由于政府壟斷了土地的供應，土地價格的上漲才是房價上漲的深層次原因，在沒有解決相關問題之前，僅用簡單的行政措施就想抑制房價的上漲，結果可想而知。

行政化的手段不但沒有遏制高燒的樓市，反而扭曲了市場的供求信號，政府越是限制購買，購房者愈加預期房價還將上漲，在“買漲不買跌”的心理驅使下，限購雖然阻止了一批購房者，卻成為房價堅挺的依據之一。

實際上，除了北上廣等一線城市之外，眾多二三線城市的房價已經顯現出疲態，在限購等政策取消之后，各地樓市的價格并沒有呈現報復性反彈即是明證。在行政化手段退出市場后，市場的主導作用正在重新歸位。

沒有建立在土地、財政以及金融領域的深層次手段配合，限購等行政手段無法為樓市帶來“長治久安”，其實商品房也是一種商品，在政府做好基本保障建設的前提下，其本質就是一個市場化的場所，供求應該由市場決定。

房企去庫存

多年以后回首2014年，開發商應該不無惆悵，上一年還風光無限的樓市，在這一年政策暖風頻吹的前提下，去庫存竟然成了眾多房企的心頭病。

11月底，央行祭出了降息這一猛藥，對于正處在年底收官的房企來說，無疑是一劑良藥。目前眾多房企庫存積壓、負債高企，急需通過降低庫存緩解緊張的現金流。

國家統計局發布的《2014年1-11月份全國房地產開發和銷售情況》報告顯示，1-11月份，商品房銷售面積101717萬平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份擴大0.4個百分點。

銷售疲軟的背后是房企積壓嚴重的庫存。11月末，商品房待售面積59795萬平方米，比10月末增加1556萬平方米。其中，住宅待售面積增加1046萬平方米。而2013年11月末，商品房待售面積為46806萬平方米，這意味著前11個月同比增加的待售面積達到了1.3億平方米，僅增加值就占前11個月銷售面積的12.78%%，房企的壓力可想而知。

銷售不暢的直接結果就是業績下滑，這在上市房企中顯而易見。根據統計，2014年前三季度，申萬分類的144家房企共實現歸屬母公司凈利潤458.9億元，同比下降7.98%，而2013年前三季度，房企凈利潤實現了超過33%以上的增速。近13年來，2014年三季報房企利潤首次出現負增長，開發商躺著都能賺錢的好日子真的是一去不復返了。

據統計，142家上市房企的存貨金額合計為2.31萬億元，與2013年同期的1.9萬億元相比增長超過4000億元，漲幅超過20%，明顯快于營業收入和凈利潤的增長速度。環比2014上半年，房企的存貨又增長了1000億元以上。

除了高企的庫存，另一個讓上市房企頭疼的則是不斷攀升的負債。根據申銀萬國的統計分析，2014年三季度末，加權計算，A股百強房企扣除預收賬款的資產負債率為52.7%，凈負債率大幅上升至103.5%，比2013年同期大幅上升24.6個百分點;而且，上述兩項均為2007年以來的最高水平。

《不動產登記暫行條例》將于2015年3月正式實施的消息也在2014年的12月底正式公布，也正是在這樣的大背景下，去庫存成了開發商2014年下半年最關注的事兒，成交量成為房企最關心的指標。

從已經實施的樓市調控政策來看，去行政化無疑是間接出手“救市”，幫助上市房企去庫存，年底樓市成交量的“翹尾”行情將助推房企業績回暖，但指望房價由此進入新一輪漲勢并不現實，樓市回歸常態勢在必然。

沒有人能知道房地產的拐點何時到來，但業內人士已經開始意識到，隨著人口紅利的消失，城市化的常態發展，房地產的“黃金時代”持續不了多久了，即便嘴上沒說，在業績遇冷之前，一線房企已經提前做準備了。萬科、恒大紛紛跨界，萬達王健林也提出了2020年萬達商業地產的收入比重將降到50%以下并全面進軍文化產業的口號。

2014年這一年，土地市場仍然火爆，各地地王仍然被頻繁刷新，互聯網思維也閃現在在房企大佬的眼中。也許未來的某一年再回頭，交給市場的房地產行業在這一年表現的并不完美，一些處于困惑期的房企在這一年分外煎熬。但揮去悲觀、放眼未來，即使黃金期不在，一切都能重回正軌的常態發展不也是很美好的事情嗎？