投資性房地產采用公允價值計量對上市公司的影響

【文章摘要】

隨著新會計準則的實施和近年來房地產市場的迅速升溫，公允價值計量被社會廣泛關注，本文從五個方面分析采用公允價值模式計量投資性房地產會對企業產生的影響，總結得出公允價值計量對企業長期發展更有好處，值得推廣。

【關鍵詞】

投資性房地產；公允價值；影響

財政部在2007年實施的新會計準則中對投資性房地產的計量模式做出了重大改革，將對其后續計量引入公允價值模式，這對更準確地計量投資性房地產，更好地提高會計信息的相關性有著重要意義。近年來， 世界許多國家都加大了對公允價值的研究和利用，國際會計準則和美國會計準則等都紛紛采用公允價值計量模式作為主要的計量手段。財政部這一舉措更好地將我國會計政策與國際會計準則趨于一致。

新準則中投資性房地產準則把以賺取租金或獲得資本增值為目的的房地產從固定資產和無形資產中分離出，以投資性房地產這一資產科目來反映，顯著地增強了會計信息的相關性。最近幾年在我國房地產市場持續升溫的環境下，采用公允價值計量投資性房地產對企業的財務報表會產生利好影響。但根據相關部門的統計，2007年630家擁有投資性房地產的上市公司采用公允價值計量的只有18家，2008年這個數字分別是690和20，2009年為772和25。總的來說，我國大部分上市公司還沒有很看重公允價值計量模式。那么采用公允價值模式計量投資性房地產會對企業有哪些影響呢？

第一、公允客觀反映企業計量時點的市場價值。

在2006年頒布的會計準則之前時，投資性房地產主要是以固定資產和無形資產來表達的，那時以歷史成本計量數年所計提的折舊或攤銷都會使投資性房地產的賬面價值與市場價值相差甚遠。并且這些年房地產價格持續上漲，投資性房地產的真實價值很可能遠高于賬面價值，這樣會造成這筆資產的市場價值受到嚴重低估，影響投資者決策。在2006年頒布的新會計準則實施以后，投資性房地產可以用公允價值來計量，這一價值與市場價值較為貼近，更有利于報表使用者掌握企業該資產的實際情況。

第二、改善企業資產和負債結構，所有者權益有所增加，提高了利潤水平，增強了企業融資能力。

在轉換成公允價值模式的當年，企業對財務報表進行追溯調整，調整其資本公積、盈余公積和未分配利潤。在房地產行業節節攀升的背景下，計量模式變為公允價值模式后，很多企業也因此降低了負債比例，高資產負債率得以下降，所有者權益在短期內迅速增加，優化了資產負債結構。這種模式不再對資產計提折舊或攤銷，使企業的費用減少，投資性房地產的出租成本下降，從而提升了企業的利潤水平。由于房地產資產數額大，目前房地產企業大多采用銀行貸款的方式來融資，但是國家為減小信貸風險提高了房地產企業銀行貸款的門檻，造成很多企業融資困難。若企業采用公允價值模式計量，資產負債率得以降低，資產的計量更加貼近實際，提高了企業的信譽，對企業的融資能力也有利好影響。

第三、增加了企業經營和管理的不穩定性。

近年來房地產價格的大幅波動引起房地產市場價值發生較大變化，所導致的公允價值變動計入企業的損益，這使得企業經營業績有很大的不穩定性。當企業采用公允價值模式后，持有較多投資性房地產的上市公司，其業績將會更多地受市場價格變化的影響，這將有可能掩蓋了管理層的經營不善的問題或優秀管理的優勢，這對于企業經營和管理的提升無法起到很好的效果。

第四、對企業所得稅產生影響并導致凈利潤的增減變化。

公允價值變動在確認時被計入損益，收益部分被確認為利潤，在計算企業所得稅時，公允價值變動損益屬于未實現的利得或損失，不作為所得稅應納稅額的基數，不會影響當期的企業所得稅。企業采用公允價值計量投資性房地產時，該資產不再計提折舊，按照稅法規定可以將折舊額稅前抵扣，因此在市價上漲時將產生應納稅暫時性差異，而在市價下跌時會產生可抵扣暫時性差異。這兩項差異將會產生遞延所得稅負債或遞延所得稅資產，這雖然不影響當期所得稅，但會影響所得稅費用，導致凈利潤的增減。

第五、間接影響企業未來的現金流。

投資性房地產后續計量改變計量模式只是會計政策變更，產生的公允價值變動損益也只是企業未實行的利得或損失，不會產生企業當期現金流量的增減。但是通過改變這種計量模式，企業的資本結構卻能得到很大程度的改善，企業的融資能力和現金流都將會有較大提升，所以公允價值計量可以改變企業未來的現金流。使用公允價值模式并不會改變企業的價值，只是把企業的價值顯性化，更好地體現了企業的真實資產和核心盈利能力。

總的來說，投資性房地產后續計量選用公允價值模式會對企業產生一定的影響，尤其是在房地產市場仍較為火爆的今天。企業這一會計政策變更造成的最主要影響是使資產負債結構調整得更為合理，凈資產和凈利潤都有所增加，對企業融資能力的提升有積極意義，有利于企業的長期發展。在企業使用成本模式計量時，資產的收益集中體現在最終的處置階段，會對企業利潤產生短期大幅度波動；而企業采用公允價值模式計量時，資產的真實價值平均地體現在每一個會計期間，有利于投資者更好地做出合理的中長期投資。所以，企業在投資性房地產計量方式上選擇公允價值模式會對企業的長期發展更有好處，我國也應更多地推廣公允價值在投資性房地產上的應用。

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【作者簡介】

侯禹村，河南財經政法大學，會計碩士