投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計政策選擇與盈余管理

【文章摘要】

以中航地產(chǎn)為例，本文分析了中航地產(chǎn)在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計政策選擇對其財務(wù)指標(biāo)的影響及選擇動因。根據(jù)對中航地產(chǎn)的分析，對企業(yè)選擇會計政策提供借鑒意義。

【關(guān)鍵詞】

投資性房地產(chǎn)；會計政策選擇；盈余管理

從2007年《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》執(zhí)行，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量有更多的選擇權(quán)，同時也為企業(yè)利用會計政策選擇進(jìn)行盈余管理提供了機會。公允價值一般都用于計量金融資產(chǎn)項目，但是投資性房地產(chǎn)是唯一使用公允價值計量的非金融資產(chǎn)項目。

投資性房地產(chǎn)是指為了賺取租金或者用于資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。我國《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)應(yīng)該在資產(chǎn)負(fù)債表日對投資性房地產(chǎn)采用成本模式或者公允價值模式計量。

如果采用成本模式計量，資產(chǎn)負(fù)債表日必須對投資性房地產(chǎn)計提折舊，如果發(fā)生了減值，需要計提減值準(zhǔn)備。

如果采用公允價值計量模式，不需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊，也不需要計提減值準(zhǔn)備。房地產(chǎn)價格有變動時，公允價值與原來賬面價值之間會有差額，差額計入當(dāng)期損益，可以用來調(diào)節(jié)當(dāng)年的利潤。在2007—2009年間，我國投資性房地產(chǎn)上市公司絕大多數(shù)采用成本模式計量，采用公允價值模式計量的極少。采用公允價值計量的上市公司，三年分別為18家、20家和25家，僅占2.86%、2.9%、3.24%（劉玉廷、王鵬、薛杰，2010）。但是2009年中航地產(chǎn)改變了投資性房地產(chǎn)的計量模式，由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值模式，這種會計政策的改變動機是值得研究的。

因此，本文以中航地產(chǎn)公司為例，分析其投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)變對盈余的影響，分析其轉(zhuǎn)變計量模式的動因，為房地產(chǎn)企業(yè)選擇會計政策提供借鑒，為加強監(jiān)管，提高會計信息質(zhì)量提供建議對策。

1 中航地產(chǎn)案例簡介

深圳中航地產(chǎn)股份有限公司（簡稱中航地產(chǎn)，證券代碼000043）成立于1985年，公司于199年改組為上市公司，簡稱 “中航地產(chǎn)”。公司發(fā)展二十多年，業(yè)務(wù)涉及地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營與管理、酒店經(jīng)營與管理，連續(xù)多年進(jìn)入深圳百強企業(yè)榜。

2009年1月1日中航地產(chǎn)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會計政策變更，由成本模式變?yōu)楣蕛r值模式，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)公允價值增加3.37億元，當(dāng)期采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益為3169.13萬元，該公司當(dāng)期凈利潤為6286.75萬元，對當(dāng)期利潤影響為50.41%。

2 投資性房地產(chǎn)會計政策變更動因以及制約因素分析

2.1 變更動因分析

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是市場環(huán)境還是國際通行做法，運用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量的時機已經(jīng)成熟。2008年我國金融危機爆發(fā)，房價漲跌十分的不確定。董事長吳光權(quán)即將結(jié)束他在中航地產(chǎn)的任職。一系列原因促使了公司在2009年變更投資性房地產(chǎn)的計量方式。

2.1.1有利于優(yōu)化財務(wù)指標(biāo)，便于融資。

如果使用公允價值計量，資產(chǎn)的賬面價值會增加，這樣可以從報表層面優(yōu)化財務(wù)指標(biāo)，例如：降低資產(chǎn)負(fù)債率，可以使企業(yè)呈現(xiàn)出較低的財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)容易以較低的資本成本進(jìn)行融資，有利于企業(yè)擴張和發(fā)展壯大。

國際上普遍采用公允價值模式計量，我們采用此種模式，可以更好的接軌國際準(zhǔn)則，幫助投資者進(jìn)行更好的決策，更好的對比國內(nèi)外企業(yè)的價值，以便吸引更多的投資。

2.1.2盈余管理的驅(qū)使

2009年仇慎謙擔(dān)任董事長，石正林擔(dān)任總經(jīng)理，有可能是因為報酬契約等原因?qū)е庐?dāng)期調(diào)整利潤。公允價值變動損益占非經(jīng)常損益比重分別為-907.39%（2008年）、55.37%（2009年），同時占利潤總額的比例分別為-85%（2008年）、21.30%（2009年），通過會計政策選擇來提高經(jīng)營業(yè)績指標(biāo)，從而可以反映企業(yè)管理層受托責(zé)任的履行狀況。

2.2 制約因素分析

2.2.1 利潤變化程度加劇

采用公允價值計量，會計利潤會隨著公允價值的波動而相應(yīng)的變動。盈余大幅度波動絕對不是管理層所愿意看到的，管理層更愿意看到有一個持續(xù)平滑且可預(yù)期的盈余走勢（王小力，2012）。我國房地產(chǎn)市場受國家的宏觀調(diào)控影響很大，公允價值很容易受到影響。此外房地產(chǎn)市場變化、投資者心理也會影響公允價值波動。隨著公允價值的變動，會計利潤跟著發(fā)生變化，容易給投資者、債權(quán)人造成困擾，加大企業(yè)的風(fēng)險。

2.2.2凈利潤與現(xiàn)金流的背離程度加劇

權(quán)責(zé)發(fā)生制模式下，凈利潤背后有可能就缺乏足夠的現(xiàn)金流支撐，二者經(jīng)常出現(xiàn)背離。而公允價值的引入，更加加劇了背離的程度，弱化了凈利潤和現(xiàn)金流之間的關(guān)系。

在資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值變動計入利潤，如果沒有對房地產(chǎn)進(jìn)行處置，則沒有相應(yīng)的現(xiàn)金流入。沒有足夠的現(xiàn)金作支撐，就會加大利潤分配的難度。

3 結(jié)論及建議

2007年新會計準(zhǔn)則引入公允價值計量投資性房地產(chǎn)對我國發(fā)展市場經(jīng)濟具有積極意。但是由于目前房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，公允價值采用需要十分謹(jǐn)慎。對于如何選擇投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式，需要針對本公司的實際情況來選擇相應(yīng)的會計政策。如果公司迫切需要提高業(yè)績，可以選擇變更公允價值計量模式；預(yù)期房地產(chǎn)價格會大漲的經(jīng)濟環(huán)境下，選擇公允價值利大于弊；反之，則按成本模式計量更好。

公允價值是必然的趨勢，同時是一把雙刃劍，我們要充分發(fā)揮有利方面，同時規(guī)避其不利方面，讓公允價值計量更好的為經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)。

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