投資性房地產后續計量會計政策選擇與盈余管理

【文章摘要】

以中航地產為例，本文分析了中航地產在投資性房地產后續計量會計政策選擇對其財務指標的影響及選擇動因。根據對中航地產的分析，對企業選擇會計政策提供借鑒意義。

【關鍵詞】

投資性房地產；會計政策選擇；盈余管理

從2007年《企業會計準則第3號—投資性房地產》執行，企業對投資性房地產后續計量有更多的選擇權，同時也為企業利用會計政策選擇進行盈余管理提供了機會。公允價值一般都用于計量金融資產項目，但是投資性房地產是唯一使用公允價值計量的非金融資產項目。

投資性房地產是指為了賺取租金或者用于資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。我國《企業會計準則第3號—投資性房地產》準則規定，企業應該在資產負債表日對投資性房地產采用成本模式或者公允價值模式計量。

如果采用成本模式計量，資產負債表日必須對投資性房地產計提折舊，如果發生了減值，需要計提減值準備。

如果采用公允價值計量模式，不需要對投資性房地產計提折舊，也不需要計提減值準備。房地產價格有變動時，公允價值與原來賬面價值之間會有差額，差額計入當期損益，可以用來調節當年的利潤。在2007—2009年間，我國投資性房地產上市公司絕大多數采用成本模式計量，采用公允價值模式計量的極少。采用公允價值計量的上市公司，三年分別為18家、20家和25家，僅占2.86%、2.9%、3.24%（劉玉廷、王鵬、薛杰，2010）。但是2009年中航地產改變了投資性房地產的計量模式，由成本模式轉變為公允價值模式，這種會計政策的改變動機是值得研究的。

因此，本文以中航地產公司為例，分析其投資性房地產計量模式轉變對盈余的影響，分析其轉變計量模式的動因，為房地產企業選擇會計政策提供借鑒，為加強監管，提高會計信息質量提供建議對策。

1 中航地產案例簡介

深圳中航地產股份有限公司（簡稱中航地產，證券代碼000043）成立于1985年，公司于199年改組為上市公司，簡稱 “中航地產”。公司發展二十多年，業務涉及地產開發、物業經營與管理、酒店經營與管理，連續多年進入深圳百強企業榜。

2009年1月1日中航地產對投資性房地產進行會計政策變更，由成本模式變為公允價值模式，轉換日投資性房地產公允價值增加3.37億元，當期采用公允價值進行后續計量的投資性房地產公允價值變動損益為3169.13萬元，該公司當期凈利潤為6286.75萬元，對當期利潤影響為50.41%。

2 投資性房地產會計政策變更動因以及制約因素分析

2.1 變更動因分析

對于房地產企業來說，無論是市場環境還是國際通行做法，運用公允價值進行后續計量的時機已經成熟。2008年我國金融危機爆發，房價漲跌十分的不確定。董事長吳光權即將結束他在中航地產的任職。一系列原因促使了公司在2009年變更投資性房地產的計量方式。

2.1.1有利于優化財務指標，便于融資。

如果使用公允價值計量，資產的賬面價值會增加，這樣可以從報表層面優化財務指標，例如：降低資產負債率，可以使企業呈現出較低的財務風險。企業容易以較低的資本成本進行融資，有利于企業擴張和發展壯大。

國際上普遍采用公允價值模式計量，我們采用此種模式，可以更好的接軌國際準則，幫助投資者進行更好的決策，更好的對比國內外企業的價值，以便吸引更多的投資。

2.1.2盈余管理的驅使

2009年仇慎謙擔任董事長，石正林擔任總經理，有可能是因為報酬契約等原因導致當期調整利潤。公允價值變動損益占非經常損益比重分別為-907.39%（2008年）、55.37%（2009年），同時占利潤總額的比例分別為-85%（2008年）、21.30%（2009年），通過會計政策選擇來提高經營業績指標，從而可以反映企業管理層受托責任的履行狀況。

2.2 制約因素分析

2.2.1 利潤變化程度加劇

采用公允價值計量，會計利潤會隨著公允價值的波動而相應的變動。盈余大幅度波動絕對不是管理層所愿意看到的，管理層更愿意看到有一個持續平滑且可預期的盈余走勢（王小力，2012）。我國房地產市場受國家的宏觀調控影響很大，公允價值很容易受到影響。此外房地產市場變化、投資者心理也會影響公允價值波動。隨著公允價值的變動，會計利潤跟著發生變化，容易給投資者、債權人造成困擾，加大企業的風險。

2.2.2凈利潤與現金流的背離程度加劇

權責發生制模式下，凈利潤背后有可能就缺乏足夠的現金流支撐，二者經常出現背離。而公允價值的引入，更加加劇了背離的程度，弱化了凈利潤和現金流之間的關系。

在資產負債表日，投資性房地產的公允價值變動計入利潤，如果沒有對房地產進行處置，則沒有相應的現金流入。沒有足夠的現金作支撐，就會加大利潤分配的難度。

3 結論及建議

2007年新會計準則引入公允價值計量投資性房地產對我國發展市場經濟具有積極意。但是由于目前房地產市場不穩定，公允價值采用需要十分謹慎。對于如何選擇投資性房地產的后續計量模式，需要針對本公司的實際情況來選擇相應的會計政策。如果公司迫切需要提高業績，可以選擇變更公允價值計量模式；預期房地產價格會大漲的經濟環境下，選擇公允價值利大于弊；反之，則按成本模式計量更好。

公允價值是必然的趨勢，同時是一把雙刃劍，我們要充分發揮有利方面，同時規避其不利方面，讓公允價值計量更好的為經濟發展服務。

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