我國房地產企業多元化融資渠道探析

【文章摘要】

眾所周知，房地產開發項目因其規模大、周期長、房地產價值高昂等行業特點，決定了資金成為房地產企業得以長久持續發展的關鍵所在。當前，我國房地產業目前正處于快速發展時期，因此房地產企業對資金需求非常旺盛。傳統的融資模式已經成為房地產企業獲取大量資金的瓶頸，企業想要獲得長久健康發展，就必須要積極探討更加多元化的融資渠道。

【關鍵詞】

房地產企業；融資渠道；多元化

1 房地產企業融資的含義和渠道

（1）房地產企業融資的含義

房地產融資，是指房地產企業為支持房地產的開發建設，促進房地產的流通及消費，運用多種方式為房地產的生產、再生產及銷售籌集與融通資金的業務活動。

（2）房地產企業融資的渠道

房地產企業的資金來源除了企業自有資金外，房屋預收款、債券融資、上市融資、投資基金、信貸融資和其他融資途徑等共同構成了我國目前商品房建設融資渠道的主要格局，其中自有資金和房屋預收款構成了企業內源性融資，其余的為企業的外源性融資。

1.1 自有資金

企業的自有資金包含企業成立時的實收資本、經營所得的盈余公積和資本公積金。作為企業的原始積累，這一部分資金可以由企業自由支配，是企業得以開展業務的前提和基礎。

1.2 房屋預收款

房屋預售款是指房地產開發商將準備籌建或者在建的房屋提前出售給購買者，并由購買者提前預支的部分或全部價款。這種方式類似于金融行業的期貨買賣，是房地產企業籌措資金的一項非常重要手段。

1.3 債券融資

房地產企業通過發行債券，與投資者約定還款日期和利率，進而建立起債權債務關系。房地產企業通過發行債券，需要相關部門對其企業背景、效益高低、發行數量及方式進行審核，在當前銀行收緊貸款的情況下，可以通過債券融資為企業輸送資金。

1.4 上市融資

上市融資可以為房地產企業長期地籌措大量資金，作為最有效的方式之一，通過股權融資是房地產與資本結合的理想渠道。縱觀發達國家房地產企業上市情況，越來越多的適格房地產企業通過上市途徑獲得了較為理想的資金支持，為企業的發展奠定了良好的基礎，我國的一些大型房地產企業也紛紛通過上市獲得了大量的資金補給。

1.5 投資基金

投資基金是房地產企業融資的一種新興渠道，它運用信托機制，采取共同投資、共享收益、共擔風險的原則，將分散的資金統一納入到一個由專門機構運作的基金內，進而將這些資金進行在投資獲得投資收益。

2 我國房地產企業融資渠道存在的問題

2.1 房地產企業自有資金比例較低

自有資金是房地產企業進行開發的基礎，它是我們通常稱的內部融資的一種，即房地產企業將自身的留存收益和折舊轉化為投資，這其中包括從稅后利潤提取的盈余公積金、資本公積金和未分配利潤。按照我國的相關規定，房地產開發企業的自有資金必須達到35%，但相關數據顯示我國房地產企業自有資金的比例僅為21.6%，遠遠低于國家行業最低標準，許多房地產企業負債比率偏高，假若銀行緊縮銀根，這些高負債的房地產企業會出現資金鏈斷裂甚至破產的情況。

2.2 房地產企業外部融資過于依賴銀行

從當前的政治、經濟體制來看，房地產企業的發展無論如何都拜托不掉銀行業的支持，也可以說，如果沒有當前銀行業的扶持，就不會有房地產行業蓬勃發展的今天。作為資金密集型的行業，房地產企業日產運作所涉及到的資金運動都直接或者間接地與銀行相關聯。例如，土地儲備貸款、流動資金貸款以及工程流動款在內的多重款項歸根結底大多數資金是間接來自于銀行。

2.3 房地產企業債券融資比例不高

我們都知道，發行股票和債券是一種比較理想的融資方式，它可以使房地產企業獲得大額資金支持。但是，就我國企業上市要求來看，一直處于僧多粥少的局面，等待IPO的企業更是排起了長龍。因為上市審核周期較長、程序較為繁瑣、對企業經營管理及業績要求較高，很多房地產企業只能望而卻步。例如，我國證券相關條例規定，房地產企業上市的門檻之一是資產負債率必須低于70%，而我國房地產企業因大量資金來源不暢，負債率一般都在 75%以上，造成了我國房地產企業在利用債券融資和股票市場融資的比例很低。

3 拓寬我國房地產企業融資渠道的對策

3.1 完善企業自身融資條件

從多方面來看，房地產企業融資難的主要原因之一是因為自身規模較小、體制不完善、資信較低、品牌效應不強等因素。因此，房地產企業必須要不斷改善經營管理，降低自身經營管理成本，靈活調整市場策略，提高企業整體效益，進而增強自身吸收資金的能力。同時，企業自身還要以誠信換市場，提高自身資信度，憑借良好的企業信譽獲得銀行等出資方的信賴和支持。

3.2 加快推進多元化融資方式

縱觀整個房地產行業的發展趨勢，多元化的融資模式將是企業未來發展的必然選擇。想要解決當前房地產行業的融資問題，一個重要的手段便是利用更加豐富的金融產品，并結合企業自身的實際情況進行組合，例如，房地產企業可以將自有資金和機構投資者資金組合；將自有資金與銀行借貸組合；將股權融資與銀行借款組合；將投資基金與信托計劃組合；將自有資金與混合基金組合等。這種組合的優勢在于避免房地產企業過度依賴單一資金來源，進而尋找更加多元化的渠道。

3.3 完善房地產融資市場體系

良好的外部融資環境對房地產企業來說非常重要。首先，國家相關部門要不斷地完善房地產融資市場體系，完善法律法規建設；其次，強化政府在調控房地產金融的主導地位，有利于降低房地產行業風險，避免行業泡沫產生；最后，國家也要時刻關注市場利率及價格走勢，進而采取積極有效的調控措施，用“無形的手”來對整個市場進行監控，從而不斷完善房地產企業融資環境，幫助更多的房地產企業走出融資難的困境。

4 結論

筆者通過列舉我國房地產企業的融資渠道并在此基礎上分析當前融資現狀，指出房地產企業想要獲得持續快速發展，必須要擺脫資金不足對自身發展的束縛，大力拓展融資渠道，這需要房地產企業自身和政府部分共同努力。

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