我國房地產市場調控進入深水區

摘要：過去20多年，我國房地產市場發展速度迅猛，帶動了GDP的高速增長，但是在快速發展的背后，房地產市場偏離市場經濟越來越遠。國家已多次對房地產市場調控，但是調整的效果卻不理想。本文對房價上漲的原因和調控政策進入深水區進行合理的分析，提出幾點關于當下房地產市場調控的思考。

關鍵詞：房地產市場；調控；措施

一、引言

去年“國五條”的橫空出世，打亂了原本就不平靜的房地產市場。這一政策的出臺引起了各方的激烈討論。政府對房地產市場的調控“十年九調”，結果是我國房價越調越高。從1997年我國取消住房分配制度到2013年的15年時間，房地產市場從初生發展為中國經濟支柱產業，牽動著億萬人的生活。2003年國務院18號文將房地產定為支柱產業，從此使得我國房價上漲幅度大大地超過GDP和可支配收入的增長幅度。

二、房價上漲過快的主要原因

我國是一個發展中國家，房價的過快上漲無疑會加劇經濟運行的風險。我國房價上漲的主要原因有以下幾點。

（一）國家固定資產投資和房地產開發投資的規模占整個國民經濟的投資比重過大

從2002年開始，我國十年的全社會固定資產投資和房地產開發投資中固定投資為43499.9億元，2012年飆升至364835.3億，增幅達到838.7%；房地產開發投資為7790.9億元，2012年為71804.6億元，增幅達到921.6%。可見，我國的固定投資和房地產開發投資的巨大規模造成了資金流入相關的領域，使得房價快速上漲。

（二）貨幣超發

據國家統計局公布的數據顯示， 2013年3月，我國M2余額為103.61萬億元，首次突破100萬億，同比增長15.7%，分別比上月末和上年末高0.5和1.9個百分點；狹義貨幣（M1）余額31.12萬億元，同比增長11.9%，分別比上月末和上年末高2.4和5.4個百分點；流通中貨幣（M0）余額5.57萬億元，同比增長12.4%。2006年1月份開始，M2余額為303571.65億元，2013年3月突破100萬億大關。短短五年，增長幅度超過300%。2008年，國家的四萬億經濟刺激計劃等措施的實行在快速使經濟回暖的同時，加劇了市場的資金規模，在實體經濟低迷的情況下，大量資金必然投向價格不斷上漲的房地產市場。貨幣超發造成流動性過剩，必然推動資產價格上漲，逐利資金進入樓市，增加了需求，推動房價上漲。

（三）土地成本和各種稅費占房價的比重過大

當前，房地產項目的開發成本主要包括土地成本、建設費、市政配套費用、各種稅費、營銷管理費用、前期費用、財務費用等方面。這些費用可劃分成四大部分：第一，建筑安裝成本；第二，土地成本；第三，稅費；第四，房地產企業的要求利潤。本文采用估計法，其中建筑安裝成本每平方米1000～1500元，因為各地水泥和鋼材的價差不大，所以全國各地的建筑安裝成本價格差別不大；稅費估計為占房價的15%；開發商的利潤占房價15%（由上市公司和非上市公司的利潤加權估計而得）；剩下的就是土地成本，最主要的就是開發商獲得土地使用權而付出的土地出讓金。

三、調控進入深水區

（一）房地產調控對GDP的影響

從2003年開始，房地產行業作為我國國民經濟發展的支柱性產業，其所連接的上下游產業鏈之長使它不僅以其自身發展直接促進經濟增長，而且能有效帶動與之相聯系的上下游產業鏈，如鋼鐵、水泥等行業的發展，整體拉動經濟增長。統計數字表明，與房地產業直接或間接相關的產業部門多達50多個。房地產業的產值每增加1個百分點，會促使相關產業的產值增加1.5個百分點。2012年，房地產的投資幾乎相當于國內生產總值的13.8%，房地產業成了中國的支柱產業。2012年，中國房地產投資為7.18萬億元，占當年全社會固定資產投資總額36.5萬億的19.7%，房地產投資增長率為16.2%，占2012年GDP的13.8%，而國際公認的房地產投資占GDP比重的合理水平為5%。房地產業所占比重過大，一旦房地產變動會對眾多相關產業產生較大的沖擊波，影響宏觀經濟的穩定、協調發展。

（二）地方政府與中央的博弈

2013年2月20日國務院頒布“國五條”，在我國房地產市場中“一石激起千層浪”。中央政府在過去十年中對房地產市場進行了九次調控，但在地方落實上都被大打折扣。地方對中央“國五條”政策同樣采取了部分虛置的態度，新的樓市調控可能會在很大程度上落空，這給樓市新政的嚴肅性、權威性帶來了嚴峻考驗。最近，各個地方紛紛出臺調控實施細則，而細則中多半措施只是簡單重復國辦文件提法，有的還加以抽象化和模糊化，有的甚至只有百余字甚至幾十字。地方政府打著政策的擦邊球，中央精神未被有效貫徹。

四、對房地產調控的幾點思考

（一）不動產登記全國聯網是殺手锏

如果以家庭和人員的構成為單位對其不動產進行全國聯網，則能在很大程度上解決一個家庭夫妻雙方每一個人擁有幾套房的問題。當然，在操作方面會很復雜。如果這項政策徹底地執行，那么眾多房姐、房叔等“多房族”群體將暴露在大眾面前，特別是我國黨政官員和國有企事業單位負責人住房情況也將得以查詢，這有利于國家反腐工作的進行。

（二）實現稅務部門與房屋登記信息的聯網，信息共享

我國稅務部門與房屋登記信息部門聯網，信息共享，在很大程度上會解決稅務部門的信息缺乏問題，這一項措施可為我國適時推出房產稅提供技術性支持。在電腦上輸入相關人的信息，彈出關于這個人在全國各地所擁有的不動產信息，那么稅務部門則可以更加方便和快捷地進行稅務處理，大大地降低稅收征管和納稅成本。

（三）房產稅適時推出

房產稅是以房屋為征稅對象，按房價或出租租金收入征收的一種稅，又稱房屋稅。2011年1月27日，上海和重慶宣布次日開始試點房產稅。其中，上海房產稅的征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%；重慶市房產稅的征收對象是獨棟別墅和高檔公寓，以及無工作戶口、無投資人員所購二套房，稅率為0.5%～1.2%。由此可以看到，房產稅的試點主要是針對高端住宅進行的征稅，其覆蓋面太窄，主要是由于信息的采集比較困難。如果前面兩項關鍵性的技術性問題解決了，國家就可以仔細地研究房產稅的推出了。我國的房產稅不能像美國那樣全部征稅，建議房產稅征稅范圍擴大到擁有普通住宅三套以上的個人，這樣能抑制投機性需求，調節收入分配，保證房地產市場平穩健康發展。

（四）調整經濟結構，擺脫過度依賴房地產業的發展方式

房地產行業在我國社會經濟發展起著舉足輕重的作用，使得其在地方經濟發展過程中成為拉動內需的主要動力。許多地方政府為了發展政績工程，過分地進行城市建設，導致許多地方房地產空置率大幅上升，如鄂爾多斯房地產市場過度的投資。過度依靠一個產業的發展勢必會造成很多弊端，會增加經濟的泡沫，導致不可持續的發展。所以，國家必須轉變經濟結構，大力發展第三產業。地方政府應因地制宜、合理規劃，根據當地情況發展適合的產業，擺脫過度依靠固定投資和房地產行業的發展方式。

綜上所述，房地產市場調控進入深水區，國家不敢再對房地產市場調控下猛藥。對于我國現階段的調控，國家應將把房價控制在合理的范圍內并把經濟平穩的發展作為主要目標，不能奢求對房地產行業一次調整到位。

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（作者單位：西南大學經濟管理學院）