基于農(nóng)地產(chǎn)權(quán)價(jià)值的征收補(bǔ)償評(píng)估研究

摘要：隨著我國城市化進(jìn)程的加快，我國農(nóng)地征收成本低廉，征地占地趨勢(shì)明顯，致使農(nóng)地非農(nóng)化規(guī)模擴(kuò)大，農(nóng)地的質(zhì)量與面積均呈下降趨勢(shì)。本文基于農(nóng)地產(chǎn)權(quán)價(jià)值，以成都市為例對(duì)農(nóng)地征收補(bǔ)償進(jìn)行了初步的測(cè)算。結(jié)果顯示，成都市農(nóng)地產(chǎn)權(quán)價(jià)值約為944元/m2。近年來，成都市加大了對(duì)征地補(bǔ)償?shù)耐度耄谵r(nóng)地產(chǎn)權(quán)價(jià)值測(cè)算結(jié)果仍明顯高于目前實(shí)施的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)鍵詞：農(nóng)地征收；補(bǔ)償評(píng)估；產(chǎn)權(quán)價(jià)值

一、文獻(xiàn)綜述

國外學(xué)者對(duì)農(nóng)地征收的研究可追溯到19世紀(jì)，目前歐美地區(qū)大都已形成一套較為完整的征地補(bǔ)償體系。我國學(xué)者對(duì)此領(lǐng)域的研究主要是從我國實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開始。陳江龍等（2002）建議設(shè)置土地補(bǔ)償費(fèi)，青苗及建筑物、構(gòu)筑物補(bǔ)償，殘地補(bǔ)償?shù)软?xiàng)目。張千帆（2005）則認(rèn)為正是現(xiàn)在的不公正補(bǔ)償引起了大量的矛盾，只有采取市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償才能實(shí)現(xiàn)公正補(bǔ)償。周剛志（2013）建議應(yīng)鼓勵(lì)農(nóng)民以土地使用權(quán)入股等形式參與土地開發(fā)等。總而言之，我國學(xué)者關(guān)于征地補(bǔ)償?shù)难芯窟€較為零散，尚未形成一個(gè)系統(tǒng)全面的征地補(bǔ)償制度框架。

二、基于農(nóng)地產(chǎn)權(quán)價(jià)值的征收補(bǔ)償評(píng)估

農(nóng)地征收意味著原有權(quán)利主體失去了其產(chǎn)權(quán)價(jià)值，本文基于農(nóng)地產(chǎn)權(quán)價(jià)值來評(píng)估目前的農(nóng)地征收價(jià)格。

（一）農(nóng)地產(chǎn)權(quán)價(jià)值的內(nèi)涵

結(jié)合已有的相關(guān)研究成果，本文將農(nóng)地產(chǎn)權(quán)價(jià)值劃分為以下五類價(jià)值。

1.農(nóng)地的生產(chǎn)收益權(quán)價(jià)值R1。農(nóng)地的生產(chǎn)收益權(quán)是指農(nóng)地作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基本要素投入農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，獲得正常純收益的權(quán)利，被認(rèn)為是農(nóng)地最基本、最傳統(tǒng)的權(quán)利，其價(jià)值量是農(nóng)地作為生產(chǎn)要素所具有的土地純收益。

2.農(nóng)地的生存保障權(quán)價(jià)值R2。農(nóng)地的生存保障權(quán)是指農(nóng)地替代政府的社會(huì)保障資金而承擔(dān)著保障農(nóng)民個(gè)人生存與后代延續(xù)的價(jià)值。價(jià)值量的確定主要取決于政府對(duì)城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村人口的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用支出的差額。

3.農(nóng)地的發(fā)展權(quán)價(jià)值R3。農(nóng)地的發(fā)展權(quán)是指將農(nóng)地改為最佳利用方向的權(quán)利。目前，在非農(nóng)建設(shè)用地高收益與農(nóng)業(yè)用地低收益的比較利益差下，農(nóng)地所有者將面臨著農(nóng)地非農(nóng)化的巨大壓力，其價(jià)值量取決于農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后的純收益扣除原農(nóng)業(yè)用途的農(nóng)地純收益。

4.農(nóng)地的糧食安全權(quán)價(jià)值R4。農(nóng)地的糧食安全權(quán)是指中央政府從國家糧食安全戰(zhàn)略考慮，通過土地利用規(guī)劃等方式，強(qiáng)制確保國家所需要的基本耕地?cái)?shù)量和質(zhì)量而體現(xiàn)的價(jià)格。R4是國家為確保糧食安全而支付的費(fèi)用。

5.農(nóng)地的生態(tài)安全權(quán)價(jià)值R5。農(nóng)地的生態(tài)安全權(quán)是指國家從人類生存與可持續(xù)發(fā)展的角度，為確保生態(tài)平衡而對(duì)農(nóng)地進(jìn)行生態(tài)安全性保護(hù)的權(quán)利。其價(jià)值是國家因環(huán)境破壞所受的損失與保護(hù)環(huán)境而付出的成本。

（二）農(nóng)地征收補(bǔ)償評(píng)估的實(shí)證分析——以成都市為例

目前，我國農(nóng)地征地補(bǔ)償研究中涉及的估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法等。其中，收益還原法已比較成熟，本文選擇收益還原法進(jìn)行評(píng)估。收益還原法涉及兩個(gè)基本因素：農(nóng)地的還原利率和農(nóng)地的純收益。

1.農(nóng)地還原利率r的確定

本文結(jié)合中國臺(tái)灣學(xué)者林英彥先生所提出的實(shí)質(zhì)利率法來確定農(nóng)地的還原利率，考慮到我國農(nóng)業(yè)稅已經(jīng)免除，農(nóng)地的還原利率計(jì)算公式為一年期銀行存款利率與同期物價(jià)指數(shù)之比。2011年，成都市同期物價(jià)指數(shù)為105.4，一年期銀行存款利率采用一年期整存整取定期存款利率確定，為3.25%（數(shù)據(jù)來源于中國人民銀行），由此得出r=3.08%。

2.農(nóng)地純收益W的確定

根據(jù)本文所界定的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)價(jià)值的內(nèi)涵，農(nóng)地純收益的評(píng)估模型為

W=R1+R2+R3+R4+R5

下面依次對(duì)式中五個(gè)指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算。

（1）R1的測(cè)算。對(duì)R1的計(jì)算已形成較為成熟的計(jì)算公式，即

R1=L1/r

其中，L1為農(nóng)地生產(chǎn)年純收益，其值為單位面積農(nóng)地年總產(chǎn)值（A）減去單位面積農(nóng)地年總成本（C），即L1=A-C。2011年成都市農(nóng)地年總產(chǎn)值為26.8億元，農(nóng)地總面積為776101公頃，因此A=3.46元/m2。成都市主要農(nóng)產(chǎn)品為水稻，由于成本數(shù)據(jù)收集困難，加之農(nóng)業(yè)市場(chǎng)條件變化不大，因此本文引用蔣遠(yuǎn)勝等關(guān)于水稻成本約占總產(chǎn)值比重的56.1%來計(jì)算成本。經(jīng)計(jì)算L1=1.49元/m2，R1=48.38元/m2。

（2）R2的測(cè)算。根據(jù)農(nóng)地的生存保障權(quán)價(jià)值的內(nèi)涵，計(jì)算公式為

R2=[（Y1-Y2）/S]/r

式中Y1、Y2及S分別表示特定區(qū)域城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)基金中的政府年支出部分、農(nóng)民社會(huì)保險(xiǎn)基金中的政府年支出部分及該區(qū)域的農(nóng)地總面積。2011年成都市社會(huì)保障與就業(yè)支出為498027萬元，S為776101公頃，農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)用由農(nóng)民個(gè)人承擔(dān)，故Y2=0。由此得出R2=20.78元/m2。

（3）R3的測(cè)算。農(nóng)地的發(fā)展權(quán)價(jià)值即農(nóng)地發(fā)展權(quán)年純收益的貼現(xiàn)。鑒于此，R3可用以下公式衡量

R3=（La-L1）/r

式中La表示農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的年收益。本文對(duì)Ra的測(cè)算結(jié)合中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)結(jié)果進(jìn)行。成都市綜合地價(jià)平均值約為7062元/m2。從目前地價(jià)分布的大致情況來看，建制鎮(zhèn)在內(nèi)的全國城鎮(zhèn)城鄉(xiāng)交錯(cuò)帶平均地價(jià)約為城區(qū)的1/9。因此，建制鎮(zhèn)在內(nèi)的全國城鎮(zhèn)城鄉(xiāng)交錯(cuò)帶平均地價(jià)水為784.67元/m2。由此算出La=24.17元/m2，R3=736.36元/m2。

（4）R4的測(cè)算。根據(jù)R4的內(nèi)涵，具體計(jì)算公式為

R4=T+C

式中T、C分別表示國家對(duì)占用農(nóng)地收取的年費(fèi)用和國家因保護(hù)現(xiàn)有農(nóng)地而必要的年支出。在我國，T主要包括耕地占有稅、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地開墾費(fèi)等。C主要包括災(zāi)毀耕地的復(fù)墾費(fèi)用、基本農(nóng)田指示牌費(fèi)用及耕地的遙感動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)費(fèi)用等。首先對(duì)T進(jìn)行測(cè)算。一是測(cè)算耕地占用稅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年成都市人均實(shí)際占有耕地為379 m2/人，稅率處于10～50元/m2元。取中間值30元/m2作為耕地占用稅的標(biāo)準(zhǔn)。二是測(cè)算新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，成都市所處等級(jí)為第四等，相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為80元/m2。三是測(cè)算耕地開墾費(fèi)。耕地開墾費(fèi)一般按10～14元/m2收取。取其中間值12元/m2作為征收標(biāo)準(zhǔn)。由此得出，T=122元/m2。其次對(duì)C進(jìn)行測(cè)算。國家因保護(hù)現(xiàn)有耕地而必要的支出費(fèi)用不大，故此項(xiàng)費(fèi)用在計(jì)算中忽略不計(jì)，因此R4=122元/m2。

（5）R5的測(cè)算。本文引用謝高地等人得出的我國耕地資源生態(tài)環(huán)境的年收益，即0.51元/m2。根據(jù)農(nóng)地還原利率貼現(xiàn)得出R5=16.56元/m2。

綜上計(jì)算，2011年成都市平均農(nóng)地被征價(jià)格水平應(yīng)約為

W=R1+R2+R3+R4+R5=944元/m2

作為比較，以成都市武侯區(qū)簇橋鄉(xiāng)南橋村五組、六組征收為例，粗略計(jì)算該地區(qū)征收補(bǔ)償水平。根據(jù)規(guī)定，該地區(qū)土地補(bǔ)償費(fèi)按征地統(tǒng)一年產(chǎn)值3065元/畝的10倍計(jì)算；安置補(bǔ)助費(fèi)以年產(chǎn)值的3～6倍計(jì)算；青苗補(bǔ)助費(fèi)以年產(chǎn)值的60%計(jì)算；無住房安置。如不計(jì)其他補(bǔ)助費(fèi)，征地補(bǔ)償最多為72.3元/m2，遠(yuǎn)低于測(cè)算出的平均價(jià)格水平。

三、結(jié)論與建議

本文基于產(chǎn)權(quán)價(jià)值理論，以成都市為例進(jìn)行了實(shí)證測(cè)算。結(jié)果顯示，成都市農(nóng)地征收所需支付的平均價(jià)格為944.16元m2，高于成都市現(xiàn)行實(shí)施的征地補(bǔ)償水平。應(yīng)該注意的是，在以上五種產(chǎn)權(quán)價(jià)值中，R3所占比重達(dá)到78%。因此，在征收中應(yīng)將農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償作為農(nóng)地征收補(bǔ)償?shù)囊粋€(gè)重要方面。筆者建議應(yīng)多樣化農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償方式，如以農(nóng)地產(chǎn)權(quán)入股非農(nóng)建設(shè)、加快土地流轉(zhuǎn)、安排失地農(nóng)民就業(yè)等。本文評(píng)估得出的征地價(jià)格水平更能反映農(nóng)地的市場(chǎng)價(jià)格，也能為今后農(nóng)地征收補(bǔ)償體系的完善提供有益參考。■

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*本文受中央高校基本科研業(yè)務(wù)費(fèi)專項(xiàng)（項(xiàng)目編號(hào)：82001042）資金支持。

（作者單位：西南民族大學(xué)）