恒大如何“滾雪球”

一大一小兩個雪球，在同一片雪地上及相同速度下，大雪球可以滾動更大的面積，小雪球滾動面積則要小得多。滾動一段時間后，兩個雪球體積比之前相差得更大了，這就是經濟學中的“雪球效應”。

以此視角觀察中國房地產企業幾十年的格局，“雪球效應”亦體現明顯。

從早期的“招保萬金”發展到目前的“萬恒中保”新格局，進入第一陣營后的恒大，已展現出強者愈強的姿態。3月31日恒大最新發布的年報顯示，其2013年攬下總資產、營業收入、在建面積、竣工面積、項目布局、現金余額等八項第一。受業績拉動，次日恒大股票大漲至4.08港元，升幅達11.48%。

這些數據，只是恒大近年來快速增長的一個縮影。

據《財經國家周刊》記者掌握的數據，恒大銷售額由2006年的20億元猛增到1004億元，8年間增長了50倍；若以平均增長計，其核心數據8年間平均增長了57倍。這個速度，即使放眼世界企業發展史，也堪稱奇跡。

恒大“滾雪球”的秘訣何在？

超出市場預期的業績

“我們本身就是靠量發展的。”在3月31日的香港業績發布會上，恒大地產集團董事局主席許家印對恒大多年來快速發展的原因直言不諱。

目前恒大總資產已達到3481.5億元，已超過了保利、中海。如果這還不夠直觀，那么“擁有147個核心城市的291個項目，覆蓋除臺灣以外的國內全部省份”，如此表述更能讓人體會到恒大規模之巨。

正是“靠量發展”及明確的民生地產定位，2013年恒大將營業額推高至936.7億，同比上升了43.5%；凈利潤137.1億元，同比上升49.3%；核心凈利潤103.1億元，同比上升了66.3%；現金余額達536.5億元，同比上升113%。

業績的優秀超出了市場預期——諸多核心數據及其增幅超過了公司規模相若的保利、中海；而在建面積、竣工面積、現金余額等指標上，更是超過了萬科。

基于其在經營業績、利潤增長、財務穩健、區域布局等方面的表現，恒大獲得國內外投資者集體唱好。高盛證券4月1日發表研究報告指出，恒大2013年核心盈利上升66%至103億元，較瑞銀及市場此前預測高出19%及21%；瑞銀同日發表研究報告，對恒大今明年盈利預測分別上調了3%及4%。

從土地付款及快速開發等方面，亦可見恒大的規模優勢。據恒大內部資料顯示，恒大自購地以來累計已支付地價款1370億元，低成本購入的大量優質土儲，構成了規模快速發展的重要基礎。

數據顯示，恒大2013年全年新開工面積1988萬平方米，竣工面積1938.2萬平方米，年底在建工程面積3948萬平方米。在新開工面積、竣工面積分別同比攀升了23.9%、41.1%的情況下，年底在建面積規模同比僅輕微上升1.3%。

精心的工程建設安排，不僅滿足了恒大竣工交付確認收入的需要，還成功控制了工程支出。

雪球滾動還在繼續。據了解，恒大291個項目中有223個已取得預售證，其余68個項目在2014年具備開盤銷售條件。特別值得一提的是，按其一貫的高周轉模式，位于北京、上海、廣州、深圳、天津等中心城市的項目都將滿足新開盤條件，恒大的規模優勢將進一步擴大。

這意味著，2014年恒大將有更多的可售資源，以及更大的推售靈活性去迎接樓市挑戰。

“雪球效應”推動多產業布局

恒大不僅利用建立起來的規模優勢帶動主業發展，更將其雪球效應延展到新涉足產業領域。在已成為亞洲霸主的恒大足球之后，風頭正盛的礦泉水產業亦被恒大管理層寄予厚望。

恒大冰泉被許家印稱作是站在“巨人的肩膀上”。早在1月份，面世僅3個月的恒大冰泉便獲得了57億訂貨額。憑借地產系統的全國布局，恒大礦泉水集團已迅速在全國31個省、332個城市及地區建立銷售分公司。

“大和總研”是最看好該產業的大型研究機構之一，其在最新發布的報告中認為，以恒大冰泉為首的恒大快消品產業將成為公司長遠盈利的增長動力。

市場的樂觀不無道理，據《財經國家周刊》記者了解，恒大冰泉目前在全國鋪貨點的擴張速度是每天8000家左右，按這一速度，恒大冰泉將在今年建成200萬個鋪貨點。渠道為王——對于快消市場更是如此。

而營銷推廣，也是恒大冰泉搶占市場的另一張王牌。

2014年3月8日，中超開幕式在廣州舉辦，足球、歌舞團、恒大音樂等恒大元素貫穿全場。此次開幕式是繼2013年11月9日亞冠奪冠盛典后，恒大全產業鏈的又一次全面展示。恒大冰泉得到了場外場內的陸空立體化宣傳，恒大冰泉“搶位”成為當天主角。

許家印表示，恒大做事的風格是要么不做，要做就一定要做強做大，并對外豪言“只能成功，不能失敗”。他還在年初首次披露了恒大冰泉的銷售野心：今年100億元、明年200億元、后年300億元。

這一幕似曾相識。2010年10月31日，恒大足球隊沖超成功，許家印放出豪言：“5年之內要獲得亞冠聯賽冠軍。”當時，幾乎沒有人相信許家印的話。

與進入快消市場一樣，恒大年初入股華夏銀行亦引起多方關注。根據今年3月份華夏銀行披露的資料，恒大通過二級市場共計買入華夏銀行股份4.55億股，占總股本5%，成為實際上的第四大股東。

“關于華夏銀行的入股，是因為我們看到目前銀行股股價比較低，這是投資的好機會，與公司融資上的考慮并沒有任何關系。”3月31日的年報發布會上，在談到對入股華夏銀行的原因時，許家印首次對外解釋。

這的確是一筆頗為合理的投資。

截至發稿日，華夏銀行的股價已升破8.44元，恒大這筆投資已獲利近2億元。而對于在2013年年末仍持有536.5億現金、1020.4億可動用資金的恒大來說，35億的投資絲毫不會構成財務壓力。

但業界揣測并未就此停止。過去一年，房企與銀行的聯姻是熱門話題，萬科入股徽商銀行、越秀收購香港創興銀行、新湖攜手溫州銀行等案例，預示著房企與銀行的合作并非個案。

除了快消品產業與金融業，恒大的雪球效應在體育文化產業中也表現明顯。借助全國范圍內的招生資源優勢，恒大皇馬足校去年在校學生人數超過2338人，規模已經是世界第一；去年的恒大星光音樂節，已在近30個城市為當地恒大項目帶去了超強人氣，據稱今年巡演場次將要翻番。

悄然進行的戰略再升級

恒大規模與業績的快速增長，也源于恒大管理層對政策市場的理解與預測，以及一系列前瞻性戰略的順勢實施。

“112計劃”可謂是恒大去年實施的一系列戰略中的核心。“112計劃”提出要優化住宅地產項目區位布局，持續降低資本負債比率，提高現金總額和主營業務凈利潤率。年報顯示，恒大2013年新增一二線城市項目34個，在京滬穗深都得到了有力拓展。

恒大優化項目布局的步伐沒有停止。今年3月，恒大以20.5億元取得了北京朝陽來廣營地塊，被稱為北京單價最高的自住型商品房。

面對外界的揣測，許家印說，恒大拿地決策是基于對市場的未來判斷，“如果國家的經濟增長是在7.5%和8%之間，那么一線城市房價到年底將達到10%以上的上漲，（我們）拿地會考慮這個預期。”

但加大一二線城市的布局，并不意味著恒大在三四線城市的戰線會收縮。根據恒大的判斷，三四線城市仍然有著巨大潛力，隨著中國城鎮化建設進程，這里仍將是未來房地產主戰場。

許家印對此堅信不疑。在他看來，恒大是進入三四線城市最早、進入城市最多的房地產企業，三四線城市行不行，最有發言權的就是恒大。“大家認為有很大泡沫，我并不認可。”他亮出數據，以佐證自己論點：去年恒大三四線城市銷售500多億元，占總銷售額的56%。

如此看來，強勢回歸一線城市的恒大，在平衡項目布局的同時，仍未放棄三四線的傳統優勢。

值得注意的是，恒大去年在土地的獲取方式上更多元化，并多次引入合作方，資本利用效率有了明顯提升。透過對現金等指標的有效管理，恒大去年現金余額536.5億元、可動用資金1020.4億元，均達到歷史最高水平；同時，凈利率也在穩步上升，由2012年度的9.5%升到了11%。

此外，恒大正借助“外腦”尋求戰略再升級。2013年，恒大相繼與清華、哈佛建立戰略合作關系，在多個領域展開合作，其中清華恒大首期項目管理碩士班今年3月已成功開班。從工程建設、人才培養、產品升級換代、實施標準化改革等方面，恒大都在悄然升級。

據恒大4月8日發布的業績簡報，其在三月銷售104.3億元，一季度累計實現銷售金額305.1億元，均達同期歷史最高水平，取得今年首季的“開門紅”。

恒大規模優勢的雪球效應，仍在繼續。