我國銀行信貸對房地產價格影響的實證研究

摘要：房地產業是我國的一個重要的基礎性產業，其發展狀況對國民經濟發展起到了不可忽視的作用。但近些年來房地產價格的持續大幅增長對國民經濟的穩定產生了不良的影響，房地產業中存在的諸多問題引起了普通民眾和理論界的集中廣泛關注和討論。伴隨著房地產市場逐步發展而產生了房地產銀行信貸業務，房地產信貸額的逐年增長和擴大對房地產價格上漲有著推動的作用。文章基于房地產市場的局部均衡分析，通過單位根檢驗、協整檢驗和構建經典計量模型等計量經濟學方法，實證檢驗不同形式的銀行信貸對房地產價格的影響機制和影響大小。

關鍵詞：銀行信貸；房地產價格；協整檢驗；回歸分析

房地產是人們生活中的一種必需品，而房地產業是現代經濟發展中的主要產業之一，對國民經濟發展、產業結構調整、人民生活水平提高均產生積極的推動作用。因此其發展狀況對國民經濟社會的健康穩定發展有重大的影響。我國商品房市場從20世紀發展至今，存在著房地產價格上漲過高過快，市場供求結構不合理等諸多問題。同時房地產信貸伴隨著房地產市場的發展而逐步擴大，從理論和實際情況分析都對房地產價格有著密切的聯系，我國信貸規模的擴張也被認為是推動房地產價格上漲的主要原因之一。房地產信貸是通過怎樣的機制影響房地產市場的需求與供給，從而影響房地產價格的，就成為一個值得研究的問題。

一、我國住房制度改革與房地產信貸發展的歷史背景和現狀分析

我國房地產業的實際發展起步于20世紀80年代，以1978年為分水嶺，城鎮住房制度主要分為計劃經濟體制下以配給制為主的福利住房制度和向市場經濟體制發展的以市場化為主的住房制度兩個階段。從改革開放以來，國務院頒發過諸多住房制度改革的相關政策通知，探尋“住房商品化”的改革路徑。到1998年，受到國內外政治經濟形勢變化的影響，我國的城鎮住房制度改革步入加速發展的一個新的階段，這一階段的特點是住房分配的貨幣化改革。1998年國務院發布重要政策文件《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，明確規定停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。為了鼓勵群眾的購房熱情，盡快改變房地產市場發展遲緩的局面，取消了對個人住房貸款的規模限制，降低首付比例，放寬貸款期限，刺激了個人住房消費需求，加速了房地產市場，特別是商品房市場的發展。

銀行的房地產信貸業務隨著住房制度的改革而逐步發展起來。張海英（2010）將房地產信貸發展分為三個階段。第一階段是從1998～2002年的寬松期，此時期內利率水平降低，個人住房貸款規模大幅擴張。第二階段是2003～2004年的調整期，由于部分地區房地產價格漲幅過快，中央出臺一系列調控措施，引導商業銀行控制房地產信貸風險。第三階段是自2005年至今的收緊期，因為上一階段的措施未能有效控制房價上漲，房地產投資快速增加，因此中央通過提高利率等手段調節銀行體系的流動性，抑制各地不斷上漲的房價。

但總體來看，為了滿足居民對房地產商品的正常自住性需求，對個人住房按揭貸款的限制并不嚴厲，其規模從2005年至今依然呈逐年上升趨勢，總量從2005年的70877億元增長到2012年的312112億元，增長340%左右。房地產開發貸款也從2005年的34643億元增長到2012年的152277億元，增長幅度與個人住房按揭貸款相當。

二、房地產信貸對房地產價格的影響機制分析

（一）房地產價格影響因素

張敏（2011）認為影響房地產價格的影響因素眾多，總體上說可以分成市場因素和非市場因素，而市場因素又可以分為宏觀和微觀兩個層面。總體來說，房地產價格的影響因素可以分為房地產內在因素、周邊環境因素、經濟因素、行政因素、社會因素。房地產內在因素和周邊環境因素屬于非市場因素，內在因素如房屋的地理位置、外觀設計、施工質量等，環境因素如交通、公共設施、居民素質等。行政因素包括土地使用制度、城鎮住房分配制度、稅收政策、金融政策等房地產相關的制度、政策、法規。社會因素包括消費偏好、人口數量、風俗習慣、城市化程度等等。以上這些因素，外加經濟因素中的宏觀方面，如國家及地區的經濟發展水平，一般不易量化，或者指標比較難以選取，與房地產價格之間的關系較為復雜，本文中不予以詳細論述。本文僅論述經濟因素中幾個主要對房地產價格有較為明顯的影響的微觀因素。

1. 可支配收入

收入是消費的基礎。由收入效應可知，當收入增加時，消費者對商品的需求也會增加，進而使得商品的價格提高。在國民收入的計算中，居民的可支配收入是決定家庭需求的一個重要因素。居民收入水平與房地產需求呈正向變動的關系。易歡萍（2013）認為，居民收入變化對房地產價格變化的影響是長期的，其影響程度取決于居民的邊際消費傾向和現有的收入水平。

一般來說，低收入家庭的可支配收入增加會用于基本生存消費，基本對房地產價格沒有影響；中等收入家庭的房地產邊際消費傾向比較大，可支配收入增加時會用于自住的房產，改善住房條件，因此會增加房地產的需求，進而推動房價上漲；高收入家庭的可支配收入增加主要會用于房地產的投資，從而也會增加對房地產的需求，提高房地產價格。

2. 銀行信貸與利率

房地產信貸是指銀行對房產、地產和建筑業的生產經營發放貸款以及對居民購房、建房的消費性貸款。房地產信貸是當今世界金融業最活躍的傳統業務之一，許多國家的住宅建設不是主要依賴政府撥款，而是運用政府采取減免稅、放寬貸款條件等優惠政策，鼓勵銀行籌集融通資金擴大銀行信貸規模，以支持住房建設和購買。

房地產信貸依據貸款使用者的不同，可以分為房地產開發貸款和個人住房抵押貸款兩類。房地產開發貸款是指對房地產開發企業發放的用于住房、商業用房和其他房地產開發建設的中長期項目貸款，又可根據開發內容細分為住房開發貸款、商業用房開發貸款、土地開發貸款和房地產開發企業流動資金貸款。個人房屋抵押貸款是指借款人以本人名下的房產作為抵押品，向銀行申請用于個人合法合規用途的擔保貸款，用途包括個人購房、購車、消費、經營等多種用途，并按照合同約定期限按期分批償還所欠本金和利息。個人住房按揭貸款的概念與個人住房抵押貸款的概念類似，區別在于前者的用途僅限于購買作為抵押品的該套房產使用，是一種專款專用的銀行貸款，因此本文中討論的個人住房方面的貸款指的是個人住房按揭貸款，而非個人住房抵押貸款。

銀行房地產信貸的規模受到利率的影響，進而影響房地產價格。當貸款利率提高時，居民購買房產的還貸負擔加重，無論是從自住還是投資的角度看，消費者都會減少對房地產的需求，使得房價下降；房地產開發商的成本增加，會減少房地產的供給，使得房價上升。因此利率與房地產價格之間的關系取決于利率分別對房地產需求和供給方面的相對影響大小。

3. 租金

由于房地產的價值量很大，當需求者沒有能力或者沒有意愿支付其價格時，會有部分消費者選擇租住房屋。房地產市場也由此可以劃分為買賣市場和租賃市場，分別形成房價和租金兩種價格形態。雖然房價和租金都由各自的買賣市場和租賃市場的供求決定，但是這兩者之間有相互替代的關系，所以理論上講租金的價格上升，房地產買賣市場的需求會增加，房價也會相應上漲。

4. 房地產開發成本與開發資金

房地產開發成本的多少會影響到房地產開發商獲得利潤的大小。在房地產開發過程中，一般都會投入大量的資本、勞動力、技術及其他要素，這些要素價格的變化會影響到開發成本的變化。由于房地產開發周期較長，一般為一年左右，因此相關要素價格上升時，開發成本上升，如果當期房價不變時，可能會使得開發商囤積已建成的房屋，減少供給，而推動下一期的房價上漲。

因為房地產的價值量很大，房地產開發資金支持了房地產商的資金流動和周轉，當開發資金充裕時，開發商有更多能力負擔開發成本的增加，因此房地產供給量會相應增加。

（二）房地產的雙重屬性特征

房地產商品不同于其他商品的特點，房地產商品既是一種消費品，也是一種投資品，具有實物資產屬性和虛擬資產屬性的雙重特征。

首先，房地產是滿足人們基本生活需要所必需的居住生活場所，是一種必要的消費品，需求的價格彈性比較小，具有需求剛性。作為消費品的房地產主要滿足的是家庭的自主性需求，因為房地產的價值量很大，對于家庭來說是一項重要的實物資產，具有保值的特點。當房地產作為消費品時，具有消費品的一般特點，在房價上升時需求量會減少，而需求增加時會推動房價上漲。

其次，房地產也是一種重要的投資品，是居民和企業的重要投資渠道之一。房地產具有耐久性和增值性，在保值的同時還有增值的功能，能獲得價值量較大而且穩定的收益，是房地產成為一種虛擬資產的原因之一。當房地產以虛擬資產的形式出現時，它的定價方式與作為消費品的房地產定價方式有所區別。相比于房地產的當期價格，投資者對房地產價格的預期對需求的影響更大，當投資者預期房地產價格有上漲趨勢時，投資性需求往往會增加，而需求增加又會推動房價的進一步提高。

（三）房地產價格形成的均衡分析

1. 局部均衡分析

（1）房地產需求曲線

房地產商品的需求量可以看成是所有影響該商品需求量因素的函數，如房地產價格、收入水平、租金價格等，即以影響需求數量的各個因素為自變量，需求數量為因變量，建立需求函數，即

Qd=f（P，I，R，G，C，EL）

式中，Qd表示一定時期內房地產的市場需求量，P，I，R，G，C，E等代表影響市場需求量的價格、收入等等因素。

為了研究方便，假定其他因素保持不變，只研究房地產價格對市場需求量的影響，于是需求函數可以表示為

Qd=f（P）

由于房地產具有消費品和投資品的雙重屬性，所以房地產的需求曲線不同于一般商品。一般觀點認為，將房地產作為消費品研究時，當房地產價格下降，房地產需求量會增加，而當其價格上升，需求量會減少，所以房地產價格曲線是向右下方傾斜，斜率為負的一條直線或者曲線；將房地產作為投資品研究時，當房地產價格上升，房地產需求量會增加，而當其價格下降，需求量也會相應減少，所以此時房地產價格是向右上方傾斜，斜率為正的一條直線或者曲線。張完定，賈金宇（2011）的觀點是，房地產需求是消費性需求與投資性需求之和，在現實的市場中并不能有效的分離出這兩種需求，所以房地產的需求曲線是一種特殊的折線形的需求曲線，如圖3所示。

（2）房地產的供給曲線

與需求函數的分析相類似，房地產供給數量受到一系列因素的影響，如房地產價格、土地供給數量、房地產開發成本、利率等，為了簡化研究，假設其他因素是不變的，僅考慮房地產價格對房地產供給數量的影響，供給函數可以表示為：

Qd=f（P）

相比于需求曲線，房地產供給曲線的形狀與一般商品的供給曲線相同，當房地產價格上升時，市場供給數量會增加，而當其價格下降時，市場供給數量會減少，所以房地產供給量與房價之間存在正相關的關系，供給曲線是向右上方傾斜，斜率為正的一條直線或者曲線。

（3）均衡狀態

當房地產市場上的供給數量等于需求數量，且供給價格與需求價格相一致時，即達到了供給與需求的均衡狀態。由于房地產供給受到可開發土地面積、城市規劃、政策管制等方面的限制，供給彈性較小，而需求彈性相對較大。房地產作為完全消費品時的供求均衡狀態如圖4所示。

但由于房地產同時也具有投資品的屬性，現實中的需求曲線較難模擬，均衡價格和均衡數量都難以確定，房地產市場中的不均衡狀態是更加普遍的。

2. 銀行信貸對房地產需求的影響機制

對于購房者來說，購房的資金來源主要有家庭的儲蓄額、親友借款、銀行貸款、住房公積金等形式。因為房地產的本身價值量很大，購房者很難單純依靠家庭儲蓄以及形成家庭儲蓄的可支配收入一次性付清房屋價款，一般都采取分期付款，但即使如此，首付款的價格也往往超過購房者的現期支付能力，此時就需要個人住房按揭貸款的介入。根據中國人民銀行規定，購房者最高只需按照房價總額30%的比例支付首付款，也就是說其余70%的部分可以向銀行申請個人住房按揭貸款。

雖然一般理論中都認為房地產投資性需求曲線是向右上方傾斜，斜率為正的，但由于現實中較難有效區分自住性需求和投資性需求，因此本文中仍然認為房地產的需求曲線是向右下方傾斜，斜率為負的，個人按揭貸款的介入導致投資性需求增加時，需求曲線的形狀并未發生很大改變，但是會沿著供給曲線向右上方整體平移，使得市場上房地產需求數量與房地產價格同時增加。原因是銀行對購房者的個人住房按揭貸款使得部分潛在需求轉化為有效需求。房地產的有效需求是指購房者既有購買愿望又有購買能力的房地產需求，而房地產的潛在需求指的是投資者對房地產商品的應有需求量，是過去和現在尚未轉化為實際的、但未來有可能轉化為實際的房地產購買力的需求。當購房者從銀行獲得個人住房按揭貸款時，相當于增加了可支配收入，提高了當期的房地產實際購買力，將潛在需求轉化為當期的有效需求。因此，個人住房按揭貸款的提供使得房地產的市場需求增加，推動了房價的上漲。

3. 銀行信貸對房地產供給的影響機制

對于房地產開發商來說，房地產開發貸款參與了房地產開發、建設、銷售的全過程，在土地一級開發階段中，開發商需要大量資金購買土地使用權，而房地產開發階段，開發商也需要大量資金來支持房地產的開發建設，這其中一大部分資金來源都來自銀行貸款。目前，我國的房地產開發貸款的來源主要有自籌資金、國內貸款、企業自有資金和其他資金。以2012年為例，占房地產開發資金來源最大的是其他資金，約為34.95%；第二位的是自籌資金，約占32.31%；而國內貸款的比重約為12.22%。雖然國內貸款所占開發資金來源的比重并不大，但是自籌資金中也包含著部分銀行貸款，其他資金的來源中定金和預收款的比例很大，約為71.72%，而定金和預收款中又有約60%來自個人住房按揭貸款。根據易歡萍（2013）的估計，如果綜合考慮國內貸款、自籌資金中的銀行貸款以及其他資金中的銀行貸款的話，我國的銀行信貸額占房地產開發資金的比例約為79%。

從理論上說，在大量銀行貸款的支持下，應該刺激房地產開發商增加市場供給，從而降低房地產價格，但由于受土地供給限制等因素的影響，房地產的供給彈性很小，短期內銀行貸款的增加并不會使得房地產開發商增加房地產的供給，相反的是，由于銀行貸款擴充了開發商的資金實力，使得開發商有能力支付更高的土地價格、建筑材料價格和勞務費等，提高了房地產的開發成本，使得房地產價格進一步升高。

三、我國房地產信貸對房地產價格影響的實證分析

（一）變量設定與方法選取

1. 方法選取

本文擬采用經典計量經濟學方法對商品房平均銷售價格與銀行信貸余額建立普通最小二乘回歸模型，定量研究銀行信貸規模對商品房價格的影響大小。為了使得所建模型更加貼近現實情況，除了選取銀行信貸規模外，本文還在模型中加入了影響商品房價格的其他因素，研究這些變量對商品房價格的共同作用，將在下一小節中進行詳細論述。

由于經典計量經濟學理論是建立在時間序列平穩假設的基礎上的，然而現實中經濟變量往往是非平穩的時間序列，如果直接采用非平穩變量建立普通最小二乘回歸模型，得到的結果可能是偽回歸，因此在進行回歸分析之前需要檢驗所選取變量的平穩性，本文中采用ADF單位根檢驗方法。若變量為非平穩的，需要對所有變量進行協整檢驗，當所有變量之間具有協整關系時，才可以用普通最小二乘回歸法進行回歸分析。從經濟意義的角度看，當變量之間具有協整關系時，說明幾個變量雖然是非平穩的，但它們的長期波動規律之間具有穩定的比例關系，即這些經濟變量之間存在長期均衡關系。

2. 變量設定與數據來源

從第三部分的理論分析可知，從需求方面來看，實現城鎮居民對商品房的部分潛在需求，將其轉化為有效需求的影響因素主要有城鎮居民的可支配收入和個人住房按揭貸款，選取這兩者為解釋變量。從供給方面來看，商品房供給量的主要影響因素需要考慮房地產開發商的開發成本和開發資金，從第二和第三部分的分析可知，雖然房地產開發貸款占總的房地產開發資金的比例并不很高，但是由于自籌資金和其他資金來源中有很大一部分來自城鎮居民的購房預付款，而其中一部分又來自個人按揭貸款，銀行貸款占開發商的全部開發資金的比例很大，因此在選取按揭貸款的同時選取房地產開發貸款作為解釋變量；而對于開發成本來說，由于建筑材料價格、勞務費、建設技術成本、銷售成本等方面的數據較難收集，本文中只采用土地價格作為開發成本的替代變量，分析2005～2013年的數據，一年前的土地平均價格約為當年商品房平均價格售價的30%～40%，而房地產開發周期大約為一年左右，因此本文認為一年前的土地價格可以部分代替開發成本對供給量的影響。

設商品房平均銷售價格（元/平方米）為被解釋變量，用P1表示；房地產開發貸款（十億元）、個人住房按揭貸款（十億元）、城鎮居民可支配收入（元）和滯后一年的土地價格（元/平方米）四個變量作為解釋變量，分別用L1、L2、Y、P2表示。

本文的基礎數據來源是國家統計局網站公布的統計數據和CEIC數據庫。由于CEIC中統計的房地產開發貸款和個人住房按揭貸款的數據只有從2005年起的季度數據，因此本文將2005年第1季度到2013年第3季度作為研究時段，共計35個季度數據。國家統計局網站上的商品房價格、城鎮居民可支配收入、土地價格等方面的相關數據都是月度數據的累計值，本文將這些數據都轉化為相應的季度數據。

另外，商品房平均銷售價格由商品房銷售額除以商品房銷售面積得到，滯后一年的土地價格由相應的房地產業土地成交價款除以房地產業土地購置面積得到。

為了使得建立模型的效果更好，對處理后的數據再取對數。

（二）房地產信貸對房地產價格影響的實證檢驗

1. 數據平穩性檢驗

用Eviews6.0對上述各變量進行ADF檢驗，得到的檢驗結果如表1所示：

可以看出，商品房平均銷售價格是平穩的，房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、城鎮居民可支配收入和滯后一年的土地價格的原序列雖然是不平穩的，但它們的一階差分序列在5%的顯著性水平下都是平穩的，說明可能存在協整關系。

2. 協整檢驗

用Eviews6.0對所有變量進行Johansen檢驗，得到的統計量值和統計量值分別為107.1377和54.08262，分別大于5%顯著性水平下的臨界值60.06141和30.43961，說明存在協整關系，可以用普通最小二乘回歸法進行分析。

3. 普通最小二乘回歸分析

以為被解釋變量，lnL1、lnL2、lnY、lnP2為解釋變量建立普通最小二乘回歸方程，估計結果如下。

lnP1=4.5334+0.0901lnL1+0.3212lnL2+0.1384lnY+0.0913lnP2（12.14）（0.96）（3.09）（1.61）（-1.49）

R2=0.9622 2=0.9572 F=191.0844 D.W.=1.7412

從結果看，R2較大，F檢驗在5%的顯著性水平下通過，說明商品房平均銷售價格與上述解釋變量之間的總體線性關系顯著。但只有lnL2的參數估計值通過了5%的顯著性水平下的t檢驗，其他解釋變量的t檢驗值的伴隨概率均大于0.05，說明只有個人住房按揭貸款對商品房平均銷售價格的影響是顯著的。

經多重共線性檢驗和逐步回歸方法篩選變量后，由于lnL1與lnP2始終不能通過5%的顯著性水平下的t檢驗，因此刪除這兩個解釋變量，得到最終的普通最小二乘回歸方程，其估計結果如下。

lnP1=4.3140+0.3157lnL2+0.1754lnY（11.98）（6.65）（2.06）

R2=0.9579 2=0.9553 F=362.2128 D.W.=1.7712

該模型的F檢驗和各解釋變量的t檢驗均在5%的顯著性水平下通過，而且沒有序列相關和異方差，因此將該模型作為本文實證分析的最終模型。

四、結論與建議

本文第四部分的實證檢驗最終模型表明，城鎮居民人均可支配收入每增加1%，商品房平均銷售價格約上漲0.18%；而個人住房按揭貸款（以十億元計）每增長1%，商品房平均銷售價格約上漲0.32%，而房地產開發貸款和土地價格相對而言對商品房平均銷售價格的影響并不顯著。結合上文的現實情況和理論部分的分析可知，商品房價格受需求方面的影響大于受到供給方面的影響，我國房價主要由需求推動。而在需求方面，個人住房按揭貸款對商品房價格的影響大于城鎮居民人均可支配收入對其的影響，銀行信貸在實現房地產需求量方面有相對較大的推動作用。

由于房地產價格主要由需求增長而推動，而且個人住房按揭貸款在轉化潛在需求為有效需求方面起到了很大的作用，但如何有效區分市場上的自住性需求和投資性需求，從而更好的調控個人住房按揭貸款規模，在保證居民的自住性需求的同時控制和引導投資性需求，調節房地產市場的需求結構，依然值得進一步的研究。

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（作者單位：首都經濟貿易大學經濟學院）