房價最后堡壘的陷落

8月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2014年7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況報告。數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）與上月相比，價格下降的城市擴(kuò)大至64個，上漲的城市僅有兩個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為0.2%，最低為下降2.5%。

作為一線城市北上廣深的一手房最后堡壘，北京陷落。數(shù)據(jù)顯示，北京在本輪房價下行中首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，新建住宅、新建商品住宅分別下跌1.0和1.3個百分點，跌幅顯著。

此前，搜房網(wǎng)中國指數(shù)研究院發(fā)布百城價格指數(shù)顯示，7月份全國100個城市（新建）住宅平均價格環(huán)比下跌0.81%，連續(xù)三個月下跌，跌幅擴(kuò)大0.31個百分點。

房價全面下行

首先，從價格漲跌情況看，房價連續(xù)下降，環(huán)比跌幅擴(kuò)大至歷史新低值，同比下跌在望。

百城價格連續(xù)三個月下跌，7月份環(huán)比負(fù)增長0.81%，跌幅較此前兩個月持續(xù)擴(kuò)大。這是自2010年6月該調(diào)查數(shù)據(jù)建立以來，4年來首次出現(xiàn)月度環(huán)比跌幅超過0.8個百分點的幅度。

統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市數(shù)據(jù)，無論是“新建住宅”、“新建商品住宅（不含保障性住房）”，還是“二手住宅”，7月份價格全部呈現(xiàn)連續(xù)三個月下跌，并且跌幅擴(kuò)大至歷史新低值。這是自2005年7月份該調(diào)查數(shù)據(jù)建立以來，9年來首次出現(xiàn)月度環(huán)比跌幅至1個百分點左右。

目前，無論是百城價格還是70個大中城市價格，環(huán)比下跌速度較快，但同比仍然保持在正增長狀態(tài)，并未呈現(xiàn)下跌。在數(shù)學(xué)關(guān)系上，同比作為環(huán)比的滯后項，環(huán)比持續(xù)快速下降遲早會反應(yīng)到同比上，目前各個口徑的房價同比已經(jīng)從三個月前的兩位數(shù)增長明顯回落至個位數(shù)5%以內(nèi)，幅度大小因一二三線城市而有不同。

2010年6月以來，上一輪百城房價連續(xù)環(huán)比下跌是2011年9月至2012年5月，持續(xù)九個月，環(huán)比最大跌幅為0.66個百分點；同比滯后地呈現(xiàn)下跌是2012年4月至11月，持續(xù)八個月，期間最大跌幅為2.42個百分點。

2005年7月以來，70個大中城市“新建住宅”價格的第一輪連續(xù)環(huán)比下跌是2008年8月至2009年2月，持續(xù)七個月，環(huán)比最大跌幅是0.7個百分點；同比滯后地呈現(xiàn)下跌是2008年12月至2009年6月，持續(xù)七個月，期間最大跌幅為1.9個百分點。

第二輪連續(xù)環(huán)比下跌是2011年10月至2012年5月，持續(xù)八個月，環(huán)比最大跌幅為0.3個百分點；同比滯后地呈現(xiàn)下跌是2012年3月至2012年12月，持續(xù)十個月，期間最大跌幅為1.3個百分點。

本輪房價下行，環(huán)比增速自高點（百城價格是2013年四季度，70個大中城市是2014年一季度）下行已經(jīng)持續(xù)較長時間，但環(huán)比進(jìn)入下跌（房價價格的絕對下跌，而不僅僅只是漲幅減小）僅僅持續(xù)三個月，就已經(jīng)跌至環(huán)比跌幅的歷史新低值，速度快，幅度大。同比增速也在迅速下行，下跌在望。

其次，從漲跌城市個數(shù)看，房價下降迅速蔓延，房價下跌的城市數(shù)量變多，擴(kuò)散指數(shù)跌至冰點。

在百城價格中，76個城市環(huán)比下跌，增加5個，跌幅在1%以上的有39個，增加4個。房價下跌城市數(shù)量幾乎等于上一輪下跌期間的城市數(shù)量。

在70個大中城市價格中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格下降的城市有64個，持平的城市有4個，上漲的城市有兩個。環(huán)比最高漲幅為0.2%，最低為下降2.5%。二手住宅價格下降的城市有65個，持平的城市有4個，上漲的城市有1個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為0.1%，最低為下降1.5%。房價下跌城市數(shù)量創(chuàng)下歷史新數(shù)值。

根據(jù)PMI原理編制的房價環(huán)比擴(kuò)散指數(shù)顯示，7月份，百城房價擴(kuò)散指數(shù)值進(jìn)一步下跌至24，接近上一輪下跌的低點；但與5月和6月的大幅度直線下行相比，7月份下跌勢頭趨緩。但是，7月份統(tǒng)計局70個大中城市的新建住宅房價環(huán)比擴(kuò)散指數(shù)、新建商品住宅房價環(huán)比擴(kuò)散指數(shù)、二手住宅房價環(huán)比擴(kuò)散指數(shù)，全部呈現(xiàn)繼續(xù)下行，沒有減緩，創(chuàng)出歷史新低，步入個位數(shù)的冰點，顯示出房價下降在各大城市中迅速蔓延。

第三，從一二三線城市看，延續(xù)各線城市價格全面下降的勢頭，一線城市跌幅更大并且跌幅擴(kuò)大。

百城價格和70個大中城市價格，7月份都延續(xù)了一二三線城市價格全面下降的勢頭，一線城市跌幅更大并且跌幅擴(kuò)大。

百城價格顯示十大城市全部環(huán)比下跌，且跌幅超過全國。北京、上海等十大城市（新建）住宅均價環(huán)比下跌0.97%，跌幅較上月擴(kuò)大0.52個百分點。

作為一線城市北上廣深的一手房最后堡壘，北京陷落。統(tǒng)計局70個大中城市價格顯示，北京在本輪房價下行中首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，新建住宅、新建商品住宅分別下跌1.0和1.3個百分點，跌幅顯著。其中，北京的新建商品住宅以90平方米以下、90-144平方米這兩類住房下跌最大，跌幅分別為1.9和1.6個百分點。

其實，從二手住宅看，統(tǒng)計局口徑的北京二手房價格已經(jīng)連續(xù)四個月環(huán)比下跌了，一手房的淪陷是必然的。

“金九銀十”面臨考驗

7月份，由于市場預(yù)期依然不明，購房者不少選擇觀望，房價環(huán)比繼續(xù)下降，地方政府紛紛采取放松限購措施。

截至8月17日，在前一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中明確宣布實施行政限購政策的46個的城市中，已經(jīng)有37個城市在各種層面放松限購。一些地方甚至出臺刺激政策，鼓勵買房，比如四川財政貼息，武漢、紹興、包頭等相繼跟進(jìn)。

在取消限購最頻繁的7月，一些房地產(chǎn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)跟蹤了部分城市的樓市，希望了解放松限購是否能夠挽救樓市頹勢。調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，只有極個別城市成交量出現(xiàn)了明顯反彈。

中原地產(chǎn)的調(diào)研報告指出，針對成都、福州、濟(jì)南、杭州等放松限購的13個典型城市調(diào)查顯示，放松限購對成交量有實際影響的只有5個城市，其余8個城市成交量并沒有回升，甚至有所下降。杭州、寧波雖然短期成交回升，但長期效果仍有待觀察。

銀行信貸依然是限制購房有效需求上升的瓶頸，限貸、貸款可得難度大，對房地產(chǎn)市場依然存在較強(qiáng)的抑制作用。放松限購，僅僅是去行政化、回歸市場，并不能徹底扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期和增加剛需的實際購買力。

中國指數(shù)研究院分析稱，2014年以來，受信貸收緊、市場預(yù)期不穩(wěn)等影響，市場整體下行趨勢明顯。政策環(huán)境方面，中央著力推進(jìn)長效機(jī)制建設(shè)，地方調(diào)整更趨靈活。部分庫存過大、需求不足的城市，通過放松限購、調(diào)整公積金政策等措施力圖維持市場平穩(wěn)運行。供應(yīng)方面，迫于庫存高企和負(fù)債率較高的壓力，多數(shù)房企采取低價加推、降價促銷等策略，加大推盤以價換量以保障業(yè)績；在市場信息更發(fā)達(dá)的大中城市，品牌房企對市場反應(yīng)更加敏感，促銷項目增多且價格下調(diào)幅度擴(kuò)大。需求方面，消費者仍然預(yù)期市場保持下行，入市意愿不高，市場成交沒有明顯改善。

中國指數(shù)研究院認(rèn)為，下半年，隨著限購放松城市個數(shù)增多，短期內(nèi)可刺激市場成交回升。雖然放松限購無法從根本上扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場庫存高企、供大于求的局面，但在一定程度上有助于穩(wěn)定預(yù)期，促進(jìn)市場回穩(wěn)。金融支持是否到位、企業(yè)促銷力度以及需求預(yù)期的轉(zhuǎn)變將是市場回升的關(guān)鍵要素。

國內(nèi)房地產(chǎn)價格在經(jīng)歷近兩年持續(xù)上漲之后進(jìn)入調(diào)整階段，房地產(chǎn)銷售、土地購置和新開工活動陷入低迷，帶來經(jīng)濟(jì)下行壓力。如果房地產(chǎn)價格進(jìn)入絕對下跌（而不僅僅是增速放緩）并且持續(xù)一段時間，相應(yīng)地帶來房地產(chǎn)銷售下滑、土地購置和新開工活動低迷，則將在房地產(chǎn)上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈（實體經(jīng)濟(jì)）、土地和房地產(chǎn)價格作為融資抵押品的金融信用鏈（虛擬經(jīng)濟(jì)）形成雙重的拖累，帶來更顯著的經(jīng)濟(jì)下行壓力。

中央一直強(qiáng)調(diào)要牢牢把握經(jīng)濟(jì)主動權(quán)，政策要有前瞻性和預(yù)見性。7月11日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高明確提出，各地可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H出臺平穩(wěn)房地產(chǎn)的相關(guān)政策，其中庫存量較大的地方要千方百計消化商品房待售面積。或意味著房價可能還有下行空間。

當(dāng)前地方政府紛紛放松限購，部分地區(qū)甚至信貸也有松動跡象，其效果還需要經(jīng)受“金九銀十”的檢驗。鑒于地方政府已有局部的政策松動，在“金九銀十”檢驗前，中央對地產(chǎn)政策或不會定下明確基調(diào)，地方政府迫于財政壓力可能會繼續(xù)局部放松，銀行基于其他資產(chǎn)不良率上升較快以及政治因素考慮，可能也會對房貸政策略松動。

房地產(chǎn)市場在傳統(tǒng)“金九銀十”旺季表現(xiàn)如何，或?qū)⒅苯雨P(guān)系到下一階段中央對地產(chǎn)政策的基調(diào)。