宏觀經濟政策與房地產市場的關聯性探析

王勝男

［摘要］ 隨著經濟的飛速發展，城市化進程也越來越快，這極大地刺激了房地產業的發展，促進了我國社會主義市場經濟發展，為國家帶來了可觀的收益。然而，房地產業的發展速度過快不利于社會主義市場經濟持續、穩定、健康發展，國家出臺了一系列宏觀經濟政策，想要促使房地產業向更加穩定、合理的方向發展。本文主要對國家宏觀經濟政策與房地產經濟周期之間存在的聯系進行探討。

［關鍵詞］ 房地產；宏觀經濟；政策；關聯性

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 13. 057

［中圖分類號］F293.35［文獻標識碼］A［文章編號］1673 - 0194（2014）13- 0091- 02

進入21世紀，我國社會發展的速度越來越快，人民物質生活水平不斷提高，琳瑯滿目的商品刺激著人們的眼球，房地產作為一種特殊的商品，自然也是人們熱議的話題之一，房價成為人們頗為關心的問題。房地產業過快發展，一方面不利于社會主義市場經濟的平穩健康發展；另一方面，過高的房價不利于提高人們的幸福生活指數，不利于社會和諧。宏觀經濟政策對我國目前房地產市場的調控，可以有效抑制房地產市場的泡沫經濟，促進經濟持續健康發展，抑制房價增長，維護社會和諧，有利于我國社會主義和諧社會的建設。

1宏觀經濟政策調控的必要性

1.１ 房價居高不下

我國的房地產價格一直居高不下，甚至有愈演愈烈之勢，其中存在嚴重的泡沫經濟，造成這一現象的原因是多方面的。我國的房地產從最初就是由地方政府壟斷，沒有經受市場經濟的充分“凈化”，導致我國的房地產業從一開始就屬于畸形發展［１］。在市場經濟條件下，許多投機者將大量資金投入房地產業，在很大程度上加快了房價的上漲。諸多因素共同導致了房地產行業的嚴重泡沫經濟，也造成了房地產市場的混亂局面，這就需要國家利用宏觀經濟政策對房地產業進行調控。

1.２ 房地產市場不穩定

房地產不同于普通商品，產地產市場受到銀行利率調整、原材料價格波動、勞動力工資水平等因素的影響，具有不均衡性和不完全競爭性，同時，市場本身具有盲目性，房地產市場也不例外，房地產市場的資產本身的價值也不具有連續性；房地產作為我國經濟的重要組成部分，還存在著周期性的特點，使得房地產市場受宏觀經濟周期性波動的影響。隨著經濟的不斷發展，城市化進程的加快，房地產業也在不斷發展壯大，投資力度不斷加大，經濟效益逐年上升，但是這也慢慢引起人們對房地產業未來發展狀況的擔憂，比如泡沫論、地荒論的出現，都表現了人們的憂慮，但是現階段群眾們最憂慮的還是那讓人望而興嘆的房價，國家也正是為了解決這一問題才連續出臺了一些宏觀調控政策［２］。

2宏觀經濟政策與房地產市場的關聯性

我國經濟飛速發展，人們的生活現狀越來越好，但是飛速發展的經濟也陸續帶來了一些經濟難題，那么國家這時必須依靠這只“看得見的手”，幫助那只“看不見的手”，進一步穩定市場秩序，解決沖突，避免一些消極因素的滋生［３］。國家宏觀調控經濟政策是指國家有關部門依靠各種調節和控制的手段，如增減稅收、改變貨幣供應狀況等，最終來改變市場的總體需求量，同時還會對人們的就業水平和國民收入造成影響的政策。

2.１ 財政政策調控與房地產市場的關聯性

所謂財政政策就是國家有關部門通過增減稅收來改變市場的總體需求量，同時還會對人們的就業水平和國民收入造成影響的政策。在房地產業過熱時，政府通過增加房產稅、減少投資等措施來降低投資者的經濟效益，為房地產投資成本增加負擔，這樣一來，就能夠轉變市場發展方向，使潛在的投資者放棄進入市場，最終解決了市場中的難題，緩解了矛盾，同時還能夠間接放慢房地產發展的腳步，從而避免一些由于房地產發展過熱而引發的問題，最終可以保證國民經濟有序健康發展。

2.２ 貨幣政策調控與房地產市場的關聯性

貨幣往往是與銀行掛鉤的，因此，貨幣政策的調控主體是中央銀行，中央銀行控制貨幣發行量，從而使利率波動，最終影響市場需求。首先，存款準備金政策。國家改變銀行的存款準備金率來影響貨幣的供應，最終引起利率的波動，來影響房地產投資狀況。比如，這幾年，國家為了降低居高不下的房價，就提高了銀行的存款準備金率，增加了中央銀行的貨幣儲備，從而降低了貸款份額，最終造成利率的提升，投資者自然也就減少了貸款，最終緩解了市場的矛盾，放緩的發展步伐，避免和減少了一系列問題的突發。其次，再貼現率政策［４］。再貼現率是中央銀行對商業銀行及其他金融機構的放款利率。中央銀行采用調整再貼現率這一手段來改變商業銀行貨幣流出的數量，以此來引起利率的波動，改變投資者的資金流向，最終影響到市場需求，收緊房地產貸款的口子，延緩房地產過快發展的腳步，從而間接改變房價現狀，幫助消費群體解決現實問題，有利于民生的改善。

3宏觀經濟政策與房地產市場協同發展的路徑

經濟周期的波動與市場價格的波動一樣，都屬于自然規律，是不可避免的，因此，應該客觀面對房地產經濟周期，而國家的宏觀經濟政策就可以解決房地產業的周期振蕩，保持波動被控制在合理、穩定的范圍內，從而避免巨大波動給房地產業帶來的經濟創傷。以下對宏觀調控政策提出幾點建議，以期協調宏觀經濟政策與房地產經濟周期的關系。

3.１ 處理好房地產業發展周期差異性與宏觀經濟政策統一性的矛盾

由于我國地域遼闊，各區域的發展水平也不盡相同，因此，房地產業也具有地域性特點，在不同的區域，房地產的繁榮程度也不相同。這在很大程度上使得房地產的經濟周期分為全國性的周期和區域性的周期。由此可見，宏觀經濟政策的制定必須立足于對全國性和區域性的考察，因地制宜，從實際出發，避免以偏蓋全，同時還要落實各地方政府對政策的執行，取得實效。

3.２ 根據經濟形勢靈活調整貨幣政策

政策的制定要與實際國情相結合，因此，貨幣政策不能是一成不變的，而要時刻以國民經濟的變化為導向，進行政策的及時變更，以避免房地產行業陷入低迷或者高熱度的狀況。國家還要注意及時調整利率，做到松緊合理，調控有序。同時，要嚴格限制貨幣政策的調整范圍、時刻關注金融市場的流動，在此基礎上，抓住房地產對國民經濟有巨大貢獻這一優勢，延長周期波動，讓房地產業在市場中占據優勢地位，有利于房地產業的可持續發展。

3.３ 保持財政政策調控的穩定

經過時間的考證，當經濟發展處于低迷狀態時，采用積極和穩健的財政措施對經濟的復蘇和長足發展有巨大的積極作用，因此，從我國經濟發展現狀來看，應該盡量減少現階段的財政政策，如應該減少對現階段投資項目的資金支持，從根本上轉變結構。這對于政府來說是一個巨大的挑戰，因為政府必須謹慎選擇適應現階段發展的財政政策，同時要盡量不使用大幅度的調整措施，保障房地產經濟的穩定發展。

3.４ 加大對房地產產品的改善力度

從我國房地產業發展現狀來看，住房供應體系存在很多缺陷，房地產供應和消費者需求出現了嚴重的不平衡，基于這一點，政府應該指引市場形成一種梯度消費模式；政府要不斷完善居民住房保障體系，為中低收入家庭解決住房難的問題；將住房投資控制在一定的范圍內，不肆意擴大規模；解決供需嚴重失衡的問題，比如，減少大型商品房和別墅的供給量，減少大戶房、天價房的建設指標，多提供中小型住房，滿足中低等收入人群的需求。同時，房價之所以居高不下，還受到了其他因素的影響，這嚴重阻礙了房地產的發展。由此可見，應該嚴格控制房價，政府要及時搜集和了解各個時間段、各個地區的房地產現狀，進行全面的分析，使房地產市場適應現代經濟發展的需求，通過科學的價格評估，可以讓房價更加合理，滿足人民的消費需求，這有利于促進房地產行業實現可持續發展，維護社會的穩定。

3.５ 新的調控政策不該貿然出臺

自新房地產調控政策出臺以來，只有各別城市的房屋成交量出現了些許下降的狀況，但是仍未影響房價，房價仍然居高不下。因此，不少群眾認為，是國家調控的力度不強，應該陸續出臺更多的政策來調控，比如利用開始征收房產稅的方式來壓制房地產的投機倒把，讓房價開始回落到人們普遍可以接受的水平，滿足群眾需求。而想要出臺調控政策，就必須首先進行統籌規劃，全盤考慮，否則政策對市場只會造成負面效果。而國家要進行調控，就必須遵循市場運行的基本規律，必須著重解決資本盲目流動的問題，這樣才能達到預期的效果。如果只是片面依靠抑制房價上漲的方式，則不能從根本上解決這一問題。國家出臺的調控政策必須立足于長效機制上，做到因地制宜，從實際出發，讓政策能夠發揮實效，同時還要多管齊下。

4結語

房地產業作為第三產業，是我國國民經濟的重要支柱。房地產經濟同其他經濟形式一樣，具有周期性波動的特性。而在不同時期，其波動性具其特殊性，在不同的宏觀經濟政策下，其周期波動自然也有所不同。因此，對宏觀經濟政策和房地產市場二者進行分析研究十分必要。只有通過出臺積極的貨幣政策和穩健的財政政策，引導健康合理的公民消費模式，加大公民的住房保障力度，打擊各種惡意哄抬房價的行為，房地產的經濟周期才會在合理的范圍內波動，房地產業的發展空間才會更廣闊。

主要參考文獻

［１］賀文華．房地產、經濟增長與宏觀經濟政策［Ｊ］．西部論壇，２０１２（５）：３１１－３１２．

［２］張青青．從國家宏觀經濟調控政策看我國房地產軟著陸的前景［Ｊ］．產業與科技論壇，２０１２（１４）：１４５－１４６．

［３］陳滌非．房地產價格波動的宏觀經濟影響及貨幣政策應對研究［Ｊ］．金融監管研究，２０１２（６）：１２８－１２９．

［４］董安安．房地產宏觀調控經濟政策淺析［Ｊ］．商業文化：下半月，２０１２（５）：２７１－２７２．