試論我國房產稅的開征方式及其對房價的影響

毛樂燕

[摘 要]本文通過分析認為，我國房價多年來持續上漲的主要原因是地方政府對土地財政的依賴、高額的房地產稅費以及開發商缺乏監管及其逐利性，在目前的政策和市場條件下，低稅率、廣稅基的房產稅征收方式最具可操作性，但這種征收方式對于房地產價格的影響很小，不只無益于降低房價，反而會增加普通購房人的成本。

[關鍵詞]房產稅；房價；土地財政

[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）20-0070-02

當前，住房問題已成為壓在中國人身上的一座大山。用國際通行的驗證房價是否處于合理區間的兩個參數——房價收入比、租售比來考察，可知我國的房價早已超過警戒線，高位運行多年。針對這一情況，近年來，不少學者提出開征房產稅是控制房價上漲的最有效靈藥，一旦開征，房價必然大跌。事實是否如此？目前我國是否適宜開征房產稅？如開征？最可能采用何種方式？開征房產稅是否能令房價應聲而降？在展開分析之前，先來看我國近年的房價走勢。

我國自1999年實行住房市場化改革以來，房價漲跌大致經歷了以下過程。2005年以前，房價保持平穩，溫和上漲。2006年到2007年，房價快速上漲。2007年年底，萬科地產王石的一番“拐點論”在業內引起巨大震蕩，受國際資本市場慘淡和國內宏觀調控、銀根緊縮的雙重夾擊，再加上2008年下半年席卷全球的金融危機襲來，2008年樓市大面積轉冷。2008年年底，政府為了抗危機、保增長，實行經濟刺激政策，四萬億元入市，并給予房屋買賣一系列契稅、營業稅優惠政策和寬松的信貸政策，房地產業走出低谷，房價報復性上漲。2010年四五月間，限購令出臺。2011年年初，部分大城市開始實行非常嚴格的限購政策。同時自2010年以來，至2011年年中，央行連續12次提高存款準備金率，達到創歷史的21.5%，房地產業受到明顯打壓，房價上漲腳步停滯，但并無明顯回落。此后各地出臺多項措施，然而在限購限貸之下，除個別地方外，全國房價仍然漲聲一片。

從以上房價走勢來看，房價漲的多跌的少，漲的時間長，跌的時間短。造成這一事實的原因是多樣的，比如中國人買房置地、成家立業的傳統觀念等，但最重要原因是我國各地方政府的土地財政政策。土地財政，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財政支出。據國家財政部的統計顯示，地方政府在2012年土地出讓收入2.89萬億元，相當于地方財政收入的47%。更有甚者，一些地方的土地出讓金甚至占到了政府財政收入的60%到90%。我國在土地出讓中實行招拍掛政策。土地招拍掛制度是國家土地資源出讓、買賣的招標、拍賣、掛牌制度的簡稱，其定價機制是誰給的價格最高土地就給誰。在這樣的機制下，既是國有土地管理者又是其經營者的地方政府難以抑制“寅吃卯糧”的沖動，同時，充分競爭的開發商使拿地成本即政府所得——土地出讓金一再提高，地方政府也缺乏平抑這一價格的主動性。最終就會導致越來越高的土地出讓金被轉嫁到購房者身上。據2009年7月國土資源部調查全國620個樓盤得到的數據，地價占房價平均比例為23.2%，有22%的樓盤地價占房價的比例在30%以上。這一比例不可謂不高。

而開發商轉嫁的成本遠不止土地出讓金一項，這不得不提到推高房價的另一個重要因素——房地產開發中的各項稅費。我國與房地產相關的稅費種類繁多，達60多種，涉及20多個部門。數額較高的如拿地期間的契稅、征地管理費、耕地占用稅等，建筑階段的印花稅、排污費、人防費等，銷售階段的營業稅、所得稅、土地增值稅、堤圍費、城市基礎設施配套費、城市維護建設稅等，以及收房階段由購房人繳納的契稅、住宅專項維修基金、銀行按揭印花稅等。據開發商公開的成本清單，行政稅費占20%。[ZW（]《開發商公開房地產開發商成本清單》，央視經濟半小時，2009年7月27日。[ZW）]這無疑進一步推高了房價。

房價高企的第三個原因，是缺乏對開發商的監管。很多開發商高價拿地后，并不急著開發，而是以時間換空間、囤地等待升值。國土資源部1999年頒布的《閑置土地處理辦法》雖對這種行為有明確罰則，但在實際操作中并未嚴格執行，況且開發商還有許多規避手段，比如通過拖緩交土地出讓款、改規劃等來拖延開發，又如挖坑堆土、小打小鬧式開發等。開發企業是以盈利為目的的，在法律、政策、規條之外，無法避免這些參與市場競爭、以利潤最大化為目標的市場主體追求高價，所以必須給予其更嚴格的監管。

可以看出，以上推高房價的主要原因均為非購房者因素，如果非要說他們有什么過錯，那就是在房價發展過程中，抱有一種看漲的預期，而這種預期是被政府所默許的。試想，拋開社會穩定因素不談，高度集權的政府從不斷上漲的房價中獲利，身為普通百姓的購房人又怎會作出房價會下跌的相反預期？

在國外，與房地產相關的費用一直堅持“明稅少費”原則，政府征收的費用占房價的2%左右，在很多西方國家，這些費用都會被納入財政預算，有明確的使用方向和范圍。反觀我國，與房地產相關的稅費與日俱增，而征收這些稅費的法律依據、征收標準以及稅費的最終流向等都是不明不白，各部門可隨意操作，沒有任何監督。如果開征房產稅，難免面對同樣的境況。同時，既然已經在各個環節，無論是開發商轉嫁的，還是購房人自付的，已經支付了幾十種稅費，開征房產稅還欠缺一個合理的開征理由。

從理論上看，土地出讓金是若干年期的土地使用權價格，實際上是政府向開發商一次性收取若干年的地租。購房人通過支付房款，得到房屋的所有權和房屋所附土地的若干年使用權，之后幾十年，不屬于購房人的土地不斷升值，購房人所有的房屋卻因折舊而不斷貶值。從這個角度來看，房產稅的征收更缺乏依據。

在國外，房屋的物業稅包含了社區服務的功能，比如社區學校、公共道路、公共綠化等。而我國即便是開征了房產稅，物業費也是不能免交的。

綜上，筆者認為對于本文開頭提到的第一個問題，答案是我國目前并不適合開征房產稅。下面再來看第二個問題：開征房產稅是否可以大幅降低房價？筆者認為答案依然是否定的。

2011年1月28日，重慶、上海開始征收房產稅。其中，上海市僅對新購住房征收，未涉及存量房。重慶的征收對象是別墅和新購住房。業界普遍認為重慶的政策更嚴厲，重慶官方測算，當年房產稅應繳納金額逾億元。房產稅的開征并未使兩地房價下降，其開征基本只具象征意義，這是因為開征門檻高，稅率低，免征額高。如果以這兩個城市為標桿，可以休矣。要想通過征收房產稅來降低房價，只能實行高稅率、低免征額，但這在目前存在很大難度。

首先，我國房屋產權多樣，有商品房、央產房、軍產房、保障房、私產房等，還有數量龐大的小產權房，產權歸屬各不相同，還存在很多歷史遺留問題，如何設計一個對各種產權都公平的征收辦法，是一個難題。另外在征收時，應考慮房屋的位置、面積、住宅類型，及所有者的收入、供養人口等，規則同樣難以制定。舉一個簡單的例子，一位政府工作人員分得市中心150平方米住房一套，支付成本價30萬元，一位白領出于自身和贍養父母的需要，在市郊購買兩套60平方米商品房，房款總額100萬元。如果第一套免征，150平方米可以不用交稅，而60平方米要交稅；如果以購房款為基數征收，市郊60平方米比市中心150平方米的稅要高得多。為了避免出現這種明顯不合理的情況，就需要動用大量社會資源，去核查每個房屋所有者的真實情況，并對每個房產進行評估，得出符合實際情況的稅基。最重要的是要以法律的形式固定下來，這顯然是一個漫長的過程。

筆者認為，如果要在近期開征房產稅，只有兩個可能。一是像上海、重慶那樣隔靴搔癢，實際效用較低；二就是廣泛低額征收，即制定比較簡單的規則，采用較低的稅率對較廣的范圍征收。若如此，則對降低房價更無實際意義。2010年8月24日，發改委財政金融司司長徐林表示：房產稅的開征也可以為地方政府帶來一個穩定的主體稅種。據2010年10月11日《中國證券報》報道，上海房管局一官員表示：征收房產稅不是為了降低房價。筆者認為，將房產稅作為帶來穩定收入的新稅種，會使地方政府在利益驅使下，盡量擴大征收范圍，使得普通購房人成為征收對象，在目前看來只能是增加了購房人的負擔。

應該說，平抑房價的最有效手段是加大保障房建設，應大力解決中低收入人群的住房問題，不應把所有人或絕大部分人都推向商品房市場。比如香港就有將近一半的人接受政府提供的房屋資助，新加坡更是有超過八成的人住在保障房里。國家規定各地每年應拿土地出讓金的5%來建設保障房，但過去幾年各地方政府幾乎無一能夠做到，使這項規定成為一紙空文?？上驳氖?，各地自2011年開始已經加大了建設力度，供地計劃及開工率均完成預期目標，開工套數創歷年之最。降低房價的另一個有效措施是限地價、壓房價，即土地價格一定，哪個開發商能提出更好的、更適合居住的開發方案，同時承諾售房價較低，即得到土地。但要注意的是，必須嚴格監控房屋質量和房屋售價。最后，加大交易多套住房的成本，但需明確必須由賣方承擔成本。同時拓寬投資渠道，引導資金流向。

綜合全文分析，筆者認為，在現有的政策和市場條件下，低稅率、廣稅基的房產稅征收方式最具可操作性，但這不只無益于降低房價，反而會增加普通購房人的成本。房價漲跌最終要看政府有沒有決心切斷過度依賴土地財政這條路，同時做到讓利于民。

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