發展旅游房地產的制約因素分析

田玲等

[摘 要]旅游房地產是旅游業和房地產業相結合的一種經營形態，同時也是解決我國目前旅游業和房地產業面臨的若干問題的途徑。由于經濟的持續高速增長，人們生活水平的提高及消費觀念、消費模式的變化，我國旅游房地產發展有其可行性。但同時又面臨法規制度、經營理念等方面的約束。本文在分類旅游房地產開發模式的基礎上，對發展旅游房地產的制約因素做了簡單分析，以期促進旅游房地產業健康有序的發展。

[關鍵詞]旅游房地產；開發模式；制約因素

[中圖分類號]F752 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）20-0058-02

旅游房地產最早起源于20世紀60年代的歐洲，然后進入美國市場并廣泛活躍起來，并于20世紀90年代初傳入了中國的海南。近年來，隨著我國居民收入水平的提高和休閑時間的增加，人們的旅游消費觀念已經由傳統的觀光旅游向休閑度假旅游轉變。旅游房地產應運而生，伴隨著旅游業和房地產業的發展而有了廣闊的市場。

1 旅游房地產的含義

旅游房地產是一個集合的名詞，是房地產業和旅游業發展到一定階段，互相作用、融合并協調發展的結果。目前大多數人比較認同的關于旅游房地產的含義是：以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式，開發項目全部或部分實現了旅游功能。

可以從兩個產業的角度來理解旅游房地產的概念：從房地產業的角度來看，可以把房地產中從事旅游經營、為旅游經濟帶來商業利潤的房地產及其相關的空間稱為旅游房地產；從旅游產業的角度來看，可以把專門服務于旅游業，以旅游開發經營為目的的房地產及其相關的空間稱為旅游房地產。

2 旅游房地產的開發模式研究

旅游房地產開發的一般模式是通過環境建設將原始土地變成環境土地，通過項目和旅游服務設施的開發建設將環境土地變成人氣土地，進而將人氣土地變成增值土地，實現綜合效益并體現對旅游者和當地居民的社會效益。具體來說，我們可以把開發模式分為以下四種：

2.1 旅游景區房地產開發模式

旅游景區房地產主要指的是在旅游區內為游客活動建造的各種觀光、休閑、娛樂等非住宿性質的房產，包括主題公園房地產開發和景區游憩房地產開發等類型。這類房地產開發關鍵要處理好保護與利用的關系，充分體現旅游活動的戶外教育、環境生態接觸和歷史文化體驗的功能。特別在涉及風景名勝區、自然保護區、森林公園、歷史文化名城、博物館、文物古跡等旅游資源時，必須認識到在其基礎上建立的旅游吸引物是公營性的、具有公益特點。為了保護自然與歷史文化的真實性和完整性，嚴格限制商業性的大規模開發。必要的體驗性服務設設施，也要視景觀效果和環境容量而定。

2.2 旅游商務地產開發模式

旅游商務地產是指在旅游區或其附近的提供旅游服務的建筑物及關聯空間。包括了住宿、餐飲、交通、會展旅游、商店、娛樂等設施以及城市游憩商業區中的接待設施等。其發展必須有一定的游客基礎，經濟發達的大中旅游城市是首選。這類房地產的發展要做到相對集中、統一管理。一般需要景區統籌規劃后再開發建設，確保景觀的完整性和連續性。其中，會展旅游通過舉辦各種類型的展覽會、招商會，吸引游客進行洽談貿易、觀光旅游、技術合作和文化交流，帶動會展中心、飯店、購物、餐飲等房地產業發展。商業游憩區是城市內自然形成的空間，它本身不是個旅游點，只是為增加目前商業區的吸引力而設計的空間。城市RBD規劃包括了顧客主動參與的項目以及參觀者娛樂項目如歌舞廳等被動式游憩設施。所以，臨近規劃區的目標市場是首先被考慮的地區。

2.3 旅游度假地產開發模式

旅游度假地產指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種類型的地產。這類地產需要有良好經濟背景的城市為依托，旅游者消費層次高，消費結構向度假旅游傾斜。開發要點是房產自身要有良好的環境、完善配套和特色服務。主要的房地產開發類型有度假村（度假酒店、度假別墅等）、度假用第二居所、分時度假酒店、產權酒店等。度假村是一種短期性的旅游地產，在內容上有各種休閑活動可以選擇，在功能上除了提供住宿、餐飲之外，最主要的是提供娛樂設施供度假者使用，其目的不外乎提供消費者享受各種休閑娛樂的經歷，以及提供度假、商洽、會議的場所。目前，已經有越來越多的度假區突破時間限制，一年四季都在經營，并且可以當作不動產投資，最終逐漸成為度假用第二居所。商務人士是購買第二居所的第一消費生力軍。度假村和酒店可采用分時銷售的營銷方式，即將旅游設施一定時期內的所有權出售給旅游者，使旅游者能夠以較低的價格獲得高檔享受，同時，旅游設施經營者也通過一定的會員費回籠資金，用規模經營的方式降低成本。與許多酒店不同，分時度假酒店主要為度假和休閑類游客服務。顧客（業主）感興趣的通常是酒店的名氣，以及吸引他們的各項服務及娛樂活動。由于平均居留時間通常超過傳統酒店，齊備的服務設施、寬敞的住宿空間和娛樂空間是必需的。此外，開發商的資質和誠信，酒店經營者管理水平的高低也是衡量酒店品質的重要尺度。產權酒店是一種“旅游+投資”的營銷模式，開發商將酒店的每個單位分割出售給投資人，投資人再將客房委托酒店管理公司統一出租經營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定時期的免費入住權?！爱a權酒店+分時度假”是旅游房產新模式，兩者結合既滿足了投資者穩定的租金回報，同時也滿足了租賃客人對酒店的使用，并可在整個系統內交換使用，產生“閑暇時出租，旅游時自用”的效果。

2.4 景觀住宅地產開發模式

景觀住宅地產是指與旅游區相連接的可提供出租及購買需要的各類住宅建筑。這類住宅建筑對戶外活動和觀賞風景的特殊要求，使其與自然景色有著極為密切的關系，一般有兩種方式：一是借勢（景）型開發，一是造勢（景）式開發。人們對居住空間和環境品質需求的提升，居民住房需求量增大，消費的休閑趨勢是景觀住宅房產成功開發的主要因素。租用和購買這類建筑考慮的主要是私密性、便利和自由，所以開發的重點就在于要有諸如花園、廣場、商店等齊全的配套設施。這類房產項目在建筑處理上應盡量采用各種手法將自然景色納入住宅環境之中。同時在規劃時應該意識到，作為身處景區的建筑，其本身也應該“為景增色”；必須尊重原有文化與自然環境，杜絕“城市化”污染；其他設施也應與建筑相結合，不能流于純粹的房產開發；另外要注意控制規模，當成片景觀住宅變成住宅小區，旅游區原有景觀結構被破壞，便會造成旅游區發展方向的錯位和旅游價值功能的喪失，影響了旅游房地產的正常發展。

3 發展旅游房地產的制約因素分析

3.1 旅游房地產概念不清

旅游房地產作為一個新興的產業，這些年發展迅速，但目前還存在概念不清的問題。國外旅游房地產的表現產品就是分時度假和產權酒店，沒有旅游房地產一詞。作為我國獨創性名詞，發展時間短，無依據可尋，國內尚無統一的概念界定，這就給旅游房地產的實踐發展和理論研究帶來很多的不確定性。另外，分時度假、產權酒店、養老公寓等旅游房地產產品由于概念界定不明，加上實際操作復雜，且在購買與使用的過程中涉及多個利益主體，使得這些概念雖然耳熟能詳，但能準確把握含義的人不多，這令旅游房地產概念的推廣、產品的銷售與經營存在著一定的困難。

3.2 法律法規相對滯后

相對于其他成熟產業，中國旅游房地產剛剛起步，針對旅游房地產的政策法規還沒有出臺，而現有的法律法規在很大程度上制約著旅游房地產的發展。從另一個角度來看，在缺乏專門的政策法規的引導與規范的情況下，旅游房地產市場秩序混亂。一些經營者打著旅游房地產的旗號，只為解決手中積壓的房產，有些只管代理銷售旅游房地產產品，不管消費者今后的權利能否保障。這些行為不利于旅游房地產產品及旅游房地產業在中國的發展。

3.3 行業主體信譽不佳

旅游房地產產品有一個突出的特點就是購買與使用的長時間分離，這種延時消費更需要商家的信譽保障。一旦消費者對產品的開發商或銷售經營商失去信任，那么該旅游房地產產品的交易就很難進行。目前，旅游房地產行業內的開發商、銷售商、經營商的信譽在消費者心目中的地位不高，個別旅游房地產銷售商的欺騙性和強制性銷售，使“旅游房地產”、“分時度假”、“產權酒店”等成了一個很受爭議的概念，甚至一度成為過街老鼠。

3.4 產品結構性失衡

目前，旅游房地產根據經營形式不同可分為產權酒店、分時度假、景觀房產、養老公寓等，由于國民的傳統觀念在短時間內無法徹底改變，因而這幾種類型中以具有獨立產權的景觀房產和產權式酒店最受市場的歡迎，可見，沒有產權的旅游房地產產品在發展過程中舉步維艱。旅游房地產按照面向的顧客群體的收入水平不同，又可分為高檔、中檔、低檔旅游房地產，旅游房地產層級越高，消費者的資金準入門檻也越高。國內知名的房產公司專注于高檔旅游房地產的開發，無形中將一部分休閑度假需求旺盛，但稍欠資金實力的中低階層拒之門外；而小型房產投資開發公司為快速回籠資金、轉嫁投資風險紛紛推出產權式酒店形式，雖有大規模市場，但考慮到小型房產公司的經營能力和品牌信譽，消費者大都持觀望態度。可見，如何使旅游房地產產品更好地滿足消費者需求，達到數量和結構上的匹配，成為當下旅游房地產業亟待解決的重要問題。

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