對北京新城住宅房地產存在問題的思考

王夢沙 吳慶玲

［摘要］北京新城自規劃實施以來,住宅房地產市場發展迅速,同時也出現了各種問題,如住宅房地產配套設施不完善,住宅房地產影響生態發展,新城沒有實現“職住一體”等問題。為實現新城的可持續發展,本文對新城住宅房地產發展的現狀,通過數據調查針對新城住宅房地產市場的問題,分析并提出幾點建議。

［關鍵詞］北京新城；住宅房地產；問題及建議

［中圖分類號］F2933［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2014）24-0118-03

北京同許多國際大都市一樣存在都市核心地區人口、產業過度擁擠，居民住房狀況亟待改善,需要培育新的增長極,打破攤大餅式的空間發展格局等問題和要求［1］。北京新城是為適應人口增長而中心城過度擁擠而建設的,應起到疏解中心城人口和功能、聚集新產業的作用。新型城鎮化過程中農民進城,蓋樓建房是必不可少的,這將又一次激活房地產市場,但是新型城鎮化不是過去注重追求城市規模的擴張,而是提升城市內涵,使得城市成為適宜人們居住之所,是以人為核心的城鎮化,應該實現進城人們各方面的權益,使其安居樂業。自新城規劃實施以來,隨著新城人口的增多,房地產業發展迅猛,房價居高不下,相應的配套設施沒有跟上,房地產市場沒有得到健康的發展。

1北京新城住宅房地產現狀

房地產業是新城建設的龍頭,是推動新城人口、產業聚集、完善功能布局的主導力量。新型城鎮化過程中,房地產業的發展與人們的生活息息相關。作為城市發展的物質載體,我國的房地產業伴隨著城鎮化的發展也同樣得到了快速發展。根據房地產交易數據顯示,北京商品房市場發展態勢迅猛,銷量持續增加,房價高居不下,尤其是新城地區。

11北京新城商品住宅銷量持續增加

近幾年國家對房地產的調控力度逐漸加大,房地產市場受到了一定的影響,但是新城規劃實施以來,隨著新城經濟的發展,房地產市場也得到了迅猛發展,其中住宅房地產出現了供需兩旺的現象。通過對新城商品住宅(不含保障性住房)的銷售套數進行研究和分析(見表1),11個新城從2006年開始,商品住宅的銷售套數均有不同程度的增加,例如大興區從2006年的414套,到2008年的3100套,再到2011年的8408套,可見房地產發展速度之快。相比中心城區,東城、西城2006年的銷售套數分別是96套、429套,到2008年的1434套、2124套,再到2011年的1224套、1315套,中心城區的房地產市場經過幾年的上升之后,逐漸開始下降。人口集聚大區的朝陽區,根據數據顯示,商品住宅(不含保障性住房)的銷售套數從2006年的3033套到2008年的31280套,再到2011年的10648套,逐漸開始下降。從表1數據中我們也不難發現,新城地區的房地產市場日益發展,態勢迅猛。

表1北京新城商品住宅(不含保障性住房)銷售套數區域商品住宅(不含保障性住房)

銷售套數(套)2006年2008年2011年昌平666119084988大興41431008408懷柔597621487密云2711634073門頭溝28220106平谷1141468219延慶1455981443房山64442399155順義47843084668通州42551574182

12北京新城商品住宅價格不斷上升

新城地區除了商品住宅銷量持續走高之外,住宅房地產的均價也依然持續上漲。通過對新城房地產商品住宅(不含保障性住房)的銷售價格進行研究和分析(見表2),可以看出房價呈不斷上漲的態勢,比如大興區,銷售價格從2006年的6143元/m2,到2008年的6866元/m2,再到2011年18232元/m2。新城住宅價格持續上漲,高房價仍然是一個亟待解決的問題。新城集聚人口,疏解中心城擁堵的作用在高房價的影響下會很難實現。表2北京新城商品住宅(不含保障性住房)銷售價格區域商品住宅(不含保障性住房)

銷售價格(元/m2)2006年2008年2011年昌平7018733920058大興6143686618232懷柔6900918612226密云312552178137門頭溝5000854821897平谷323142756571延慶405450197141房山3969591113737順義64431251314456通州5484793319952

2北京新城住宅房地產存在的問題

21住宅房地產配套設施落后

新型城鎮化應該是人的城鎮化,而人的城鎮化則表現在人的生產生活方式和人的素質的文明化。社區建設和服務在新型城鎮化的過程中應扮演重要角色［2］。而新城公共服務設施發展不平衡,發展速度低于房地產發展速度。新城的公共圖書館數量少,除房山為2個外,其他新城各區均為1個,博物館數量相對較少。與中心城相比較,新城各區的體育場館數量少,學校、醫療資源缺乏,文化配套設施短缺。昌平、大興、房山新城的大規模的房地產開發帶來人口的快速增長,導致基礎設施和公共服務供給緊張。

房地產的發展是需要一系列配套設施相應地發展的,就目前來看,新城地區還是出現了公共服務設施落后的局面。大力推進新城社會事業發展,才能增加新城的吸引力和競爭力,建設宜居新城,與設施共同發展的房地產市場才是以人為核心,才符合新型城鎮化的內在要求。房地產業一味地發展,如果相應地基礎設施和社會設施跟不上,如學校、醫院、交通等,這對房地產的健康發展是不利的。

22住宅房地產發展影響生態環境

由北京市統計局發布的大都市統計指標體系中,門頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶被劃為生態涵養發展區。以延慶新城為例,近年來大力開展濕地保護、退耕還林,相繼建成江水泉、三里河濕地等十多個公園和媯水河生態走廊,使城市環境面貌煥然一新［3］。同時延慶新城相比2011年,2012年的商品房施工面積降低121%。門頭溝以生態建設為核心,逐步建成生態、休閑、文化、宜居的新城,而且在新城建設過程中,門頭溝區的房地產業也在迅速地發展著,但是,開發商在進行房地產項目開發的時候為了節省成本、加快工程項目的施工,忽略了大量的污水處理問題［4］。近幾年門頭溝區的建設用地面積和房地產銷售量逐年上升,相比2011年,門頭溝2012年的商品房施工面積增長1353%,房地產業迅速發展,對經濟發展具有明顯的拉動作用,同時也在某種程度上破壞了生態環境,對生態涵養功能區的發展不利。

23住宅房地產與其他產業發展不協調

住宅房地產業的發展不僅僅是簡單的擴大建設面積,而是應該與新型城鎮化的內在要求相一致,以人為核心,不能為了追求某種利益一味地開發,同時職住分離的居住對于交通也是個很大的隱患,新城應起到人口和產業的集聚,這樣才能起到疏解中心城區人口擁堵的問題。目前通州、大興已經承擔了大量的中心城居住人口,但是主導產業不發達,低收入人口和低端產業的大規模集聚,使之呈現職住分離的“睡城”態勢,通州尚未具備綜合服務中心的功能［5］。通州區2012年規模以上工業產值只有610億元?！鞍滋煸谥行某菂^上班,晚上在新城區睡覺”,這樣的房地產發展是畸形的,倘若只有人口集聚,產業沒有相應發展,那么住宅房地產就會因與產業發展不協調引起惡性發展。

3促進北京新城住宅房地產健康發展的建議

新城承擔著疏解中心城人口,集聚新的產業的功能,現階段新城住宅房地產發展速度很快,可房價居高不下,而且新城有些地區的配套設施也沒有相應的跟上,住宅房地產各區發展不均,種種因素開始使得房地產業出現不健康發展。新型城鎮化不是房地產化,新城住宅房地產市場若想得到長遠發展,應從現在著手考慮出現的問題,采取措施,促進新城住宅房地產市場平穩健康的發展。

31加大商品住宅配套設施建設

新城住宅不只是提供一個居住場所,房地產配套設施的建設對于房地產的發展極其重要。房地產的開發建設項目應注重配套建設,以教育、醫療、公共服務支撐房地產發展,使之成為可以永久居住的地方。按照新城規劃中的標準,新城學校、醫院等社會設施的人均建設用地和建筑指標、抗震、節能、綠化等方面的標準應不低于中心城,否則新城房地產業的發展是畸形的。因此,在商品住宅發展的同時,配套設施應大力建設與發展。

32生態規劃區與房地產業協調發展

新城規劃中提出了幾個生態涵養功能區,重點在于實現其生態功能,住宅房地產的迅速發展帶來一定的經濟效益,但是在某種程度上對生態區的發展不利,住宅的開發對于生態環境造成的消極影響是不可估量的,同時是短時間無法恢復的,尤其是房地產市場飽和之后會不會再次帶來工業等產業的發展,這都是未知數。因此在生態涵養區的房地產市場應由政府決策,對于土地的一級開發等做出嚴格的規定,同時,加強生態環境的宣傳保護力度,使民眾意識到房地產對生態帶來的嚴重性后果,增強輿論的監督。

33住宅房地產業與相關產業協調發展

“人們白天在城中區工作,晚上在新城區睡覺”,這一發展模式是新城區規劃的遺憾,因此打造“職住一體”的新城區才是規劃的本意,應該是讓人們“住進來、住下去”的模式。新城住宅房地產業與相關產業應該協調發展,保證產業人群留在新城,這是新城經濟持續發展的人才保證。同時擴大內需,增加人們的生產消費能力,人口的深度居住帶來各個方面的經濟效益,提高宜居度,對房地產商與人們來說可以實現雙贏。

參考文獻:

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［5］劉欣葵,邢亞平,吳慶玲斃魯槍婊實施的思考［J］.北京規劃建設,2009(1)：183-187

［基金項目］本文系首都經濟貿易大學校級科研項目“首都圈房地產業促進新城發展研究”(2013年)的部分研究成果。