北京市房地產價格變動影響因素的實證分析

耿源

[摘要]以北京市為例，對經濟基本面對房價的影響進行剖析，并通過實證分析國內生產總值、消費物價指數、常住人口數量、居民可支配收入等變量對房價的影響。驗證結果表明，國內生產總值和居民的可支配收入是影響房價的Granger原因。

[關鍵詞]房價；房價變動；經濟基本面；實證分析

[中圖分類號]F2933[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）26-0016-04

1引言

我國自1998年取消住房分配制度后，北京市政府采取了一系列重大政策措施來建立和完善住房體系，使北京市房地產市場在接下來的幾年得以穩定發展。但是從2004年開始，北京市房價又出現了加速上漲的趨勢，與此同時全國房價漲聲一片，對此國內學者所持觀點不一，有人認為房地產泡沫越來越大，也有人認為房地產價升量增，屬于健康發展。但政府已經開始采取措施，2005年被喻為中國樓市的政策年。自此之后，國家不斷加強對房地產市場的宏觀調控，以期引導房地產市場健康發展。

在房價迅速上漲的同時，經濟也在迅猛發展，北京市的國內生產總值和人均可支配收入也大幅增加。由于北京的地理位置優越性，外來人口不斷涌入。據北京市2013年國民經濟和社會發展統計公報顯示：2013年北京市全年實現地區生產總值195006億元，比上年增長77%，其中房地產業對GDP的貢獻率為69%，達13395億元。年末全市常住人口21148萬人，比上年年末增加455萬人。其中，常住外來人口8027萬人，占常住人口的比重為38%。居民消費價格比上年上漲33%，漲幅與上年持平。城鎮居民人均可支配收入達到40321元，比上年增長106%；扣除價格因素后，實際增長71%。這些因素中到底有哪些在影響著房價的變動。本文通過實證來分析經濟基本面對房地產價格的影響。

2文獻綜述

早期的研究者在分析宏觀經濟基本面對房地產價格關系時，使用的是一些簡單指標或者復合指標。如Gottlieb（1976）認為從長期趨勢來看房地產價格的變化與總體經濟的發展是同步的。Charles（2003）研究表明，即使人口是零增長，由于GDP持續不斷地增長，也會引起住宅價格的增長。

國內對房價波動的研究主要集中在對影響房價波動的基本面因素的分析。較普遍的研究方法是采用房價與反映宏觀經濟的基本面的時間序列進行協整檢驗及構建誤差修正模型，從而研究房價與基本面因素之間的長期和短期均衡關系，考察經濟變量對房價的影響。沈悅（2004）利用1995—2002年14個城市的中房住宅價格指數與宏觀經濟基本面相關變量的平行數據，運用混合樣本回歸以及添加城市、年度啞變量等分析方法，對住宅價格與經濟基本面的關系進行實證研究。研究結果表明，14個城市經濟基本面的當前信息或歷史信息都可以部分解釋住宅價格水平或者變化率，我國的住宅市場并不符合有效市場假說。1998年經濟基本面對住宅價格的解釋能力發生了顯著的變化，即近年來各城市住宅價格的增長已經無法很好地用經濟基本面和住宅價格的歷史信息來解釋。高宇波（2005）認為，中國經濟幾年來持續快速的增長是住房市場活躍、住宅價格上漲的重要因素。同時，城市化進程的加快，引發城市人口的增多，對住房的需求量增加。張紅（2001）運用住宅價格回歸模型和二次曲線趨勢模型對北京市商品住宅價格的變動趨勢及影響因素進行了實證分析。結果表明，北京市商品住宅的價格以較快的速度上升，卻沒有明顯的周期性。影響住宅實際價格的因素主要是住宅實際建造成本和實際國內生產總值。

3實證分析

經濟基本面，一般指宏觀經濟運行態勢、經濟形勢和經濟狀況等。主要使用的是國內生產總值、人口統計相關指標（包括人口數和家庭結構）、收入、居民消費價格指數、建筑成本或持有成本、失業率以及利率等。

1檢驗方法

由于本文各變量的時間序列可能具有非平穩性，因此，先對變量進行單位根平穩性檢驗，若為平穩，將采用Johansen協整分析方法進行協整檢驗，如果它們之間有協整關系，則對變量進行Granger因果檢驗，分析經濟基本面各個因素以及其與北京市商品房價格的因果關系，并進行脈沖分析，分析其對房價的影響。

2模型構建

PRICE=F（BJCPI，BJGDP，PEOPLE，YD，X）

其中PRICE表示北京市商品房價格，BJCPI表示北京的消費價格指數，BJGDP表示北京市國內生產總值，PEOPLE表示北京市常住人口數量，YD表示北京市居民的人均可支配收入，X表示其他外生變量。