新型城鎮化背景下新城住宅房地產發展研究

王夢沙

[摘 要]十八大提出，要堅持走中國特色新型城鎮化道路，給房地產業的發展提供了良好機遇。北京新城住宅房地產市場發展迅猛的同時也出現了各種問題，為實現新城房地產的健康發展，本文通過數據調查針對新城住宅房地產市場存在的問題，分析并提出幾點建議。

[關鍵詞]新型城鎮化；北京新城；住宅房地產

[中圖分類號]F2933 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）33-0129-03

1 前 言

新型城鎮化是以城鄉統籌、城鄉一體、產城互動、節約集約、生態宜居、和諧發展為基本特征的城鎮化，核心是以人為本。新的北京城市總體規劃提出了新城的概念，作為多中心空間布局上的重要節點，新城應起到疏解中心城人口和功能、聚集新產業、帶動區域發展的作用。但是，新城住宅房地產在迅猛發展的同時，并沒有做到新型城鎮化的核心要求以人為本，發展過程存在諸多問題，如商品住宅基礎設施和社會設施的建設沒有相應地跟上等問題。房地產發展的同時，只是數量一味地增加，質量內涵沒有得到提升，不符合新型城鎮化的發展目標。

2 新型城鎮化與新城住宅房地產

北京同許多國際大都市一樣存在都市核心地區人口、產業過度擁擠，居民住房狀況亟待改善，需要培育新的增長極，打破攤大餅式的空間發展格局等問題和要求[1]。新城是承擔疏解中心城人口和功能、集聚新的產業，帶動區域發展的規模化城市地區。根據規劃，新城指的分別是昌平、大興、懷柔、密云、門頭溝、平谷、延慶、房山、順義、通州和亦莊。

過去的城鎮化注重追求城市規模的擴張，蔓延式的發展，而新型城鎮化是提升城市的內涵，使得城市成為適宜人們居住的場所，是以人為核心的城鎮化。新型城鎮化過程中進城農民將會大量增加，新增城市人口的住房需求也必然會對房地產市場帶來新的機遇，這將又一次激活房地產市場，但是新型城鎮化不是“房地產化”，房地產應為新型城鎮化服務，因此房地產的發展目標應該是實現進城人們各方面的權益，使人們安居樂業，讓購房者“住進來，住下去”。

盡管新型城鎮化建設并不意味著房地產化，但對房地產業帶來的機遇和發展有目共睹。城鎮化進程的加快在給房地產行業帶來機遇的同時，也帶來了巨大的挑戰，房地產應走與新型城鎮化的發展相結合的道路。因此房地產市場的發展與轉型應與新型城鎮化相契合。

3 新城住宅房地產現狀

31 新城人口情況

北京市統計局發布的第六次人口普查統計數據顯示，2011年北京常住人口為2019萬人，其中11個新城所在區縣的常住人口總量已經占到全市的405%，特別是人口聚集大區昌平區和大興區，外省市來京人口僅次于朝陽和海淀。下圖為2011年新城各區常住人口。

圖1 2011年新城各區常住人口

32 新城各區房地產投資情況

圖2 城鎮房地產開發投資額

新城規劃實施以來，隨著新城經濟的發展，房地產市場也得到了迅猛發展，新城各區房地產開發投資力度均呈不同程度增長的趨勢，從圖2可以看出，通州區房地產開發投資額從2006年的502億元到2010年的27463億元，增長了547倍，其他各區房地產開發投資也凸顯強勢勁頭。新型城鎮化進程中，隨著新城人口的增加，相應帶來住房的剛性需求，給房地產市場帶來一次新的發展機遇。

33 新城住宅房地產銷售情況

新型城鎮化背景下的住宅產業的發展不是一個簡單的數量問題，隨著人們生活水平的提高，對住房質量、節能環保、生態環境和公共服務設施也會有更多的需求，由此給住宅及相關產業發展帶來機遇與挑戰[2]。

圖3 商品住宅（不含保障性住房）銷售套數

近幾年國家對房地產的調控力度逐漸加大，房地產市場受到了一定的影響，但是新城規劃實施以來，隨著新城經濟的發展，房地產市場也得到了迅猛發展，其中住宅房地產出現了供需兩旺的現象。圖3為商品住宅（不含保障性住房）銷售套數，人口集聚大區的朝陽區，根據數據顯示，商品住宅（不含保障性住房）的銷售套數從2006年的3033套到2008年的31280套，再到2011年的10648套，逐漸開始下降。通過對新城商品住宅（不含保障性住房）的銷售套數進行研究和分析，11個新城從2006年開始，商品住宅的銷售套數均有不同程度的增加，比如順義從2006年的478套，到2008年的4308套，再到2011年的4668套，可見房地產發展速度之快。相比中心城區，東城、西城2006年的銷售套數分別是96套、429套，到2008年的1434套、2124套，再到2011年的1224套、1315套，中心城區的房地產市場經過幾年的上升之后，逐漸開始下降。從圖3中我們也不難發現，新城地區的房地產市場日益發展，態勢迅猛。

4 北京新城住宅房地產存在的問題

北京新城是為適應人口增長而中心城過度擁擠而建設的，應起到疏解中心城人口和功能、聚集新產業的作用。自新城規劃實施以來，隨著新城人口的增多，房地產業發展迅猛，房價居高不下，相應的配套設施沒有跟上，房地產市場沒有得到健康的發展。

41 新城房價持續走高

圖4 商品住宅（不含保障性住房）銷售價格

新城地區除了商品住宅銷量持續增長之外，住宅房地產的價格也依然持續上漲。通過對新城房地產商品住宅（不含保障性住房）的銷售價格進行研究和分析，如圖4所示，可以看出各區房價呈不斷上漲的態勢，比如順義，銷售價格從2006年的6443元/平方米，到2008年的12513元/平方米，再到2011年14456元/平方米。如果房價再漲，房價過高，房地產業利潤過大，那么不僅傷害其他各行各業的經營，而且各行各業、各路資金和人馬都會涌向房地產業。這樣，房地產業發展起來了，泡沫也進一步吹大了，但各行各業衰落了。新型城鎮化要求的是百花齊放，百業興旺，而不是一花獨放，百花凋謝[3]。新城住宅價格持續上漲，高房價仍然是一個亟待解決的問題。新城集聚人口，疏解中心城擁堵的作用在高房價的影響下會很難實現。

42 住宅房地產配套設施落后

新型城鎮化應該是人的城鎮化，而人的城鎮化則表現在人的生產生活方式和人的素質的文明化。社區建設和服務在新型城鎮化的過程中應扮演重要角色[2]。新型城鎮化是以人為核心的城鎮化，住宅房地產發展的同時，相應地配套設施也應建設。目前新城住宅房地產與公共服務設施發展不平衡，發展速度低于房地產發展速度。新城的公共圖書館數量少，除通州為2個外，其他新城各區均為1個，博物館數量相對較少。與中心城相比較，新城各區的體育場館數量少，學校、醫療資源缺乏，文化配套設施短缺。昌平、大興、房山新城的大規模的房地產開發帶來人口的快速增長，導致基礎設施和公共服務供給緊張。

房地產的發展是需要一系列配套設施相應地發展的，就目前來看，新城地區還是出現了公共服務設施落后的局面。大力推進新城社會事業發展，才能增加新城的吸引力和競爭力，建設宜居新城，與設施共同發展的房地產市場才是以人為核心，才符合新型城鎮化的內在要求。房地產業一味地發展，如果相應的基礎設施和社會設施跟不上，如學校、醫院、交通等，這對房地產的健康發展是不利的。

43 住宅房地產與其他產業發展不協調

住宅房地產業的發展不僅僅是簡單的擴大建設面積，而是應該與新型城鎮化的內在要求相一致，以人為核心，不能為了追求某種利益一味地開發，同時職住分離的現狀對于交通也是個很大的隱患，新城應起到人口和產業的集聚，這樣才能起到疏解中心城區人口擁堵的問題。目前通州、大興已經承擔了大量的中心城居住人口，但是主導產業不發達，低收入人口和低端產業的大規模集聚，使之呈現職住分離的“睡城”態勢，通州尚未具備綜合服務中心的功能[4]。“白天在中心城區上班，晚上在新城區睡覺”，這樣的房地產發展是畸形的，倘若只有人口集聚，產業沒有相應發展，那么住宅房地產就會因與產業發展不協調引起惡性發展。

5 促進北京新城住宅房地產健康發展的建議

新城承擔著疏解中心城人口，集聚新的產業的功能，現階段新城住宅房地產發展速度很快，可房價居高不下，而且新城有些地區的配套設施也沒有相應的跟上，住宅房地產各區發展不均，種種因素開始使得房地產業出現不健康發展。新型城鎮化不是房地產化，新城住宅房地產市場若想得到長遠發展，應從現在著手考慮出現的問題，采取措施，促進新城住宅房地產市場平穩健康的發展。

51 堅持和完善房地產調控政策

房地產是經濟問題，但更是民生問題，住有所居是最基本的人權。這些年來，無論是在理論界還是在政府的行政管理實際過程中，如何處理發展經濟和改善民生的關系問題存在誤區，為了發展而發展[5]。新城房價持續走高，這對于人口及產業聚集會產生不利的影響，因此必須合理控制房價，堅持和完善房地產調控政策，對目前已出臺的政策要繼續堅持，同時根據市場出現的新變化及時完善，避免出現房價大幅度上漲或下跌，使房地產市場健康發展。

52 加大商品住宅配套設施建設

新城住宅不只是提供一個居住場所，房地產配套設施的建設對于房地產的發展極其重要。房地產的開發建設項目應注重配套建設，以教育、醫療、公共服務等公共設施支撐房地產發展，使之成為人們可以永久居住的地方，否則新城房地產業的發展是畸形的。因此，在商品住宅發展的同時，配套設施應大力建設與發展。

53 住宅房地產業與相關產業協調發展

“人們白天在城中區工作，晚上在新城區睡覺”，這一發展模式是新城區規劃的遺憾，因此打造“職住一體”的新城區才是規劃的本意，應該是讓人們“住進來、住下去”的模式。新城住宅房地產業與相關產業應該協調發展，保證產業人群留在新城，這是新城經濟持續發展的人才保證。同時擴大內需，增加人們的生產消費能力，人口的深度居住帶來各個方面的經濟效益，提高宜居度，對房地產商與人們來說可以實現雙贏。

參考文獻：

[1]張可云，等北京新城規劃的實施思路和體制保障[J]北京社會科學，2005（2）：17-23.

[2]汪麗娜新型城鎮化下的住房市場發展[J]中國房地產，2013（5）：12-15.

[3]尹伯成，等新型城鎮化背景下房地產業的發展前景[J]探索與爭鳴，2013（4）：62-65.

[4]劉欣葵，邢亞平，吳慶玲新城規劃實施的思考[J]北京規劃建設，2009（1）：183-187.

[5]張廣群房地產政策與房地產市場分析[J]理論前沿，2008（7）：46-47.