“雙向調控”：總理報告語意新轉向

劉穎

近年來，盡管國家對樓市的各種調控不斷，但是效果始終差強人意。面對高居不下的房價，房地產依然是兩會中熱議的話題。

兩會期間，全國政協委員、住建部部長姜偉新在面對一系列有關房價的提問時，不經意間透露出四個字：“雙向調控”。

何謂“雙向調控”呢？李克強總理在今年兩會上所作的《2014年政府工作報告》中提出：“各級政府要增加財政投入，提高建設質量，保證公平分配，完善準入退出機制，年內基本建成保障房480萬套，讓翹首以盼的住房困難群眾早日遷入新居。針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。”

我們從中梳理出幾個關鍵點：

因城因地分類調控

通過政府工作報告可以看出，2014年房地產調控思路依然是抑制投資需求、滿足自住性需求兩大核心，但更強調因城因地分類調控。

住建部副部長仇保興在兩會期間表示，分類調控的原因是基于當前各地樓市、房價出現分化，局部地區、個別城市如果不注意調控，就會出現像鄂爾多斯等地類似的情況。

中國指數研究院提供的數據顯示，不同城市的房價確實存在非常明顯的分化，2013年100個城市均價上漲11.5%，一線城市上漲23.4%，遠遠超過平均水平，二三線城市僅上漲了6.6%左右。

造成這種現象的根本原因是人口不均衡流動。近十年來，500萬人口以上城市的人口增長30%，二三線城市只增加4%到5%的人口。這種影響對房地產市場是中長期的，短時間內很難改變。所以總的來說，行政手段要避免一刀切，因地制宜是調控的大原則。

一位住建部人士透露，住建部已經對2013年各地樓市進行了摸底，并且向地方傳達了分類調控的要求，各地也陸續提出了2014年調控思路。

弱化政府調控

從2005年開始至今的9年間，除了2009年，每一年的總理政府工作報告都提到了“調控”、“遏制房價上漲”等嚴厲字眼，唯獨2014年，行政手段調控在報告中被明顯弱化。

而且在此后的總理記者發布會上，李克強總理在回答新華社記者提問時表示，國家要用更多的精力、更大的力度來解決好群眾的基本住房需求問題。推進公租房等保障房建設，并且實行公平分配，讓新就業的年輕人和長期進城務工的人員緩解住房困難。對房地產市場則是要因城因地分類進行調控，抑制投機投資性需求，重在建立長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。

北京林達集團董事局主席李曉林委員認為，2014年政府有意減少對房地產的干預，轉而讓市場供需去調節。在確保有足夠保障房的前提下，對商品房合理買賣領域放松管控，有利于房地產市場良性運行。

總之就是一句話，市場的事兒還是需要交由市場決定。

促進保障性住房建設

作為促進房地產市場健康發展的一項重要工程，會議代表都積極出謀獻策，支持保障性住房的發展。從李克強總理發表的工作報告中也可以看出，政府對房地產調控的概念重心更多的放在了保障房建設上。

全國政協委員田嵐表示，政府出臺了很多與房地產有關的政策都是“限”，反而讓人覺得這是個緊俏品，破解的根本方法還是要加大保障性住房的建設，解決剛需。

全國政協委員、財政部財政科學研究所所長賈康委員也認為，由于目前低收入家庭、夾心層家庭“居有所屋”主要依靠以公租房為代表的保障房來實現。因此，不能把房地產調控只看作是商品房、產權房的調控。托起低端家庭保障房的有效供給也是很重要的。

而如何利用保障性住房建設來協調房地產市場整體的發展，使住房資源得到優化配置呢？今年總理的政府工作報告中提出了完善住房保障兩大機制，在提高大城市保障房建設的同時加強配套建設，推進公租房和廉租房并軌運行；采用市場化運作方式，為保障房建設提供長期穩定、成本適當的資金支持。據統計，今年新開工保障房將達到700萬套以上，其中各類棚戶區470萬套以上。

不過，保障房建設、分配和管理中的一些問題也引發了代表擔憂。全國政協委員、信陽毛尖集團董事長陳世強說，部分保障房領域還存在把關不嚴、分配不公；選址不當、空置率高；質量縮水、居住隱患；保障房變商品房、福利房以及有進無出、督查不嚴等亂象。

針對監管部分，全國人大代表、平頂山市委書記陳建生就提出，必須嚴懲“開著寶馬住保障房”的亂象，也要杜絕“寧住城里一張床、不住郊區保障房”的現象。

增加共有產權住房供應

今年的政府工作報告中提到了一個概念叫共有產權住房。所謂共有產權，就是指在土地出讓過程中，政府讓渡部分土地出讓金，并把讓渡的部分作為產權的一部分，另外一部分產權由購房者來支付。政府在出讓共有產權住房土地時，需明確這部分商品住房的供應對象、開發要求和銷售價格。共有產權住房不同于經濟適用房，也不完全等同于限價房。是以小戶型為主，主要供應對象是經濟條件超過保障性住房申請要求卻達不到市場水平的新就業職工和新進城農民等。在共有產權住房的購買中，會明確購房者占有的產權比例。

全國政協委員、住建部副部長齊驥介紹，今年共有產權住房試點將選擇部分供需矛盾突出、房價壓力大的城市開展。在一段時間內，共有產權住房只允許自住，不能出售、出租。如果在限定時間之后進行出售，則可選擇政府回購限定的產權，或者選擇在市場交易，按照比例留下自己所得，償還政府部分的產權所得。這樣一個品種的出現可以在很大程度上分流供求關系緊張城市的需求，保證房價與消費者的支付能力相平衡。

仇保興在政協小組會后表示，共有產權住房目前還是納入到保障房體系管理，但未來應該會單獨歸類進行管理。

隨后，全國政協委員、國土資源部副部長胡存智也稱，今年會在一線城市和部分供需關系緊張的二線城市，加大共有產權住房的土地供應量。

對此，有業內人士分析，共有產權住房其實具有商品房和保障房的雙重屬性，所以要想讓其在全國更多城市快速推廣，必須制定相應的規章制度和管理辦法才能達到有效的監管。但共有產權住房管理辦法的出臺在短期內還沒有時間表。

2014年，政府將采取在一線城市房價偏熱時，促供應，抑需求；三四線城市房價溫和（甚至下跌）時，減少供應；對個別庫存量大的城市，穩定市場需求，甚至鼓勵合理需求，這個“雙向調控”政策，逐漸推進房價回歸合理空間。

近日，上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊旭紅在微博中表示，在此方針指導下，預計今年應能看到部分三四線城市放松既有調控，甚至還會有個別城市出臺新的刺激措施。而一二線城市，至少在上半年，看不到放松的可能性。如果下半年市場降溫明顯，則可能有二線城市表面不松，在執行中暗松。這個時候資本市場可能會提前反應政策變化，但若想地產股真正實現持續上漲，還需等待政策底部真正出現。