房地產(chǎn)：拐點(diǎn)還是新機(jī)遇

劉穎

中國的房地產(chǎn)，十年以來逐漸成為各階層人士和政府關(guān)注的民生焦點(diǎn)。中國樓市的黃金十年，在習(xí)李新政后，行至一個(gè)復(fù)雜而微妙的十字路口。是繼續(xù)價(jià)格飆升，還是就此見頂成為拐點(diǎn)？2014年的兩會(huì)，“雙向調(diào)控”的定調(diào)，預(yù)示著中國房地產(chǎn)業(yè)已處于一個(gè)新的轉(zhuǎn)折起點(diǎn)。

今年1、2兩月全國主要城市成交出現(xiàn)明顯下滑后，3月份市場依然沒有好轉(zhuǎn)的跡象。“兩會(huì)”中所提房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容不多，有褒有貶，使得政策風(fēng)向看起來撲朔迷離。在“崩盤說”的憂慮下，今年的房地產(chǎn)市場會(huì)何去何從呢？業(yè)內(nèi)人士說法不一。那么低迷的數(shù)據(jù)是否吹響樓市拐點(diǎn)的號(hào)角？

三線城市房價(jià)遭遇“滑鐵盧”

去年開始，個(gè)別三四線城市的房地產(chǎn)市場遭遇“滑鐵盧”，就像萬里之堤被劃開了一個(gè)小口，連帶著其周圍的城市也進(jìn)入下滑通道。

馬年的到來，并未幫這些地區(qū)打開新的局面。

以杭州為例，繼2月德信·北海公園和天鴻·香榭里兩處樓盤降價(jià)之后，位于杭州蕭山區(qū)的開元名郡在3月23日正式推出降價(jià)活動(dòng)，降幅竟達(dá)2700元/平方米。隨后一些新開的樓盤，價(jià)格也低于預(yù)期頗多。

除了剛需樓盤，高端定位的商品住宅也開始禁不住放下身段，位于杭州主城區(qū)的九龍倉君璽精準(zhǔn)折后價(jià)僅為37900元/平方米，而其曾對(duì)外宣稱精裝標(biāo)準(zhǔn)會(huì)是50000元/平方米，這種價(jià)差不禁讓市場噓吁。

即便如此，市場似乎對(duì)開發(fā)商的努力并不太買賬。有數(shù)據(jù)顯示，3月前半月，杭州主城區(qū)商品房成交量同比跌幅超過一半。

更有分析人士認(rèn)為，杭州正好是商品房庫存消化不良與加量推地并存的情況，這與溫州之前的狀況非常相似。而此時(shí)的溫州正在繼續(xù)不斷的刷新著“30月連降”的記錄。

而造成此種狀況的主要原因，一方面是經(jīng)濟(jì)不振降低了區(qū)域購買力和杭州樓市信心，另一方面在于人口流入放緩，剛需下降。

一線城市房價(jià)悄然松動(dòng)

與之相對(duì)的，作為一線城市的北京，應(yīng)該說即便只談剛需市場也會(huì)只漲不跌的。但就在日前，位于北京南六環(huán)大興天宮院區(qū)域的萬科橙開盤，開盤價(jià)格竟然破天荒的低于市場預(yù)期。此前萬科表示，萬科橙的首期開盤是精裝房2.6萬元/平方米，但是實(shí)際出售的卻是毛坯房，銷售均價(jià)在2.1萬元/平方米左右。雖然表面上是開發(fā)商把精裝修讓利給購房者，以便滿足更多購房者的需求，但是不得不說，開發(fā)商此舉也是變相降價(jià)來緩解預(yù)期壓力的行為。不僅如此，幾個(gè)即將開盤的項(xiàng)目也傳出了變相降價(jià)的各種消息。

北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年年末北京常住人口為2114.8萬，比上年末增加45.5萬。人口增長遠(yuǎn)超住房供應(yīng)量的增長，住房的剛性需求是無法得到滿足的。那么僅從供求關(guān)系來看，是不應(yīng)該出現(xiàn)房價(jià)下行的情況的。

無獨(dú)有偶，近日，在廣州，保利地產(chǎn)的三個(gè)項(xiàng)目同時(shí)推出1成首付優(yōu)惠活動(dòng)，時(shí)代地產(chǎn)旗下項(xiàng)目也是推出全線88折的優(yōu)惠。

一線城市新推出的地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格都開始悄然松動(dòng)，一些房地產(chǎn)大鱷們似乎在釋放某種訊號(hào)，這個(gè)消息卻讓市場不得不深思。

房企變相降價(jià)背后的擔(dān)憂

多家特大房企對(duì)今年新開樓盤實(shí)行變相降價(jià)，想要盡快出盤以回籠資金的愿望明顯，同時(shí)也表達(dá)了他們對(duì)房地產(chǎn)市場的擔(dān)憂。

在過去的一年里，一線城市的地價(jià)增速遠(yuǎn)高于城市房價(jià)可承載增速。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，以2013北京土地成交均價(jià)最高的5個(gè)項(xiàng)目看，按照7.31萬元/平方米的樓面價(jià)計(jì)算，疊加建安、管理、稅費(fèi)、資金成本，剔除不可銷售部分，入市的成本價(jià)已經(jīng)達(dá)到12萬元/平方米，光成本就已經(jīng)全面超過北京在售的所有物業(yè)。

而三四線城市的房地產(chǎn)存量遠(yuǎn)大于去存量化速度的問題逐漸開始顯現(xiàn)，房價(jià)搖搖欲墜。

國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，2月70大中城市房價(jià)指數(shù)漲幅繼續(xù)放緩，新建住宅房價(jià)環(huán)比和同比漲幅雙雙回落。北上廣深四大城市房價(jià)同比更是首次漲幅全部低于20%。

在銷售不佳的情況下，資金周轉(zhuǎn)將成為房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)大問題。

然而“兩會(huì)”期間，政府工作報(bào)告中確定今年廣義貨幣M2預(yù)期增長13%左右，意味著監(jiān)管部門對(duì)上半年流動(dòng)性會(huì)適度從緊。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)也顯示，全國1-2月開發(fā)企業(yè)資金到位情況同比增長由去年全年的26.5%下滑至12.4%，遠(yuǎn)不如去年流暢。

房地產(chǎn)企業(yè)越來越難拿到銀行貸款，就不得不轉(zhuǎn)向成本更高的融資方式。或許這對(duì)萬科、保利等房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)都是值得擔(dān)憂的，所以他們即使非常不愿意采取降價(jià)的銷售方式，但是使資金快速回流對(duì)他們來講似乎更為重要。

政策趨緩支持樓市

那么，無論是企業(yè)還是城市目前釋放出的信號(hào)，是否就是吹響樓市轉(zhuǎn)折的號(hào)角聲呢？業(yè)界專家眾說紛紜。

農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚認(rèn)為，房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求在大幅放緩，“從前幾年的50%降到最近一個(gè)季度的20%以下，大家都知道現(xiàn)在投資房地產(chǎn)有風(fēng)險(xiǎn)。”“房地產(chǎn)出現(xiàn)了相當(dāng)嚴(yán)重的過剩，房地產(chǎn)拐點(diǎn)已經(jīng)到來。”

華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)而對(duì)今年房地產(chǎn)行業(yè)還是很有信心的，他認(rèn)為，“房地產(chǎn)出現(xiàn)略微下滑，但是仍然保持合理的增速。我們認(rèn)為房地產(chǎn)投資增速還會(huì)繼續(xù)下滑，但下滑并不會(huì)很嚴(yán)重，有可能今年還維持在16%-18%的水平。”

針對(duì)房價(jià)走向，一位建筑人士認(rèn)為，這兩年房地產(chǎn)企業(yè)賺的盆滿缽滿，大家寧愿撐下去也不會(huì)降價(jià)的，而且壓力也沒有大到需要降價(jià)的時(shí)候。

其實(shí)，目前判斷樓市拐點(diǎn)還言之過早。這點(diǎn)從今年“兩會(huì)”的政府工作報(bào)告中就能略窺一二。

政府工作報(bào)告中提出：“各級(jí)政府要增加財(cái)政投入，提高建設(shè)質(zhì)量，保證公平分配，完善準(zhǔn)入退出機(jī)制，年內(nèi)基本建成保障房480萬套，讓翹首以盼的住房困難群眾早日遷入新居。針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。”

也就是說，2014年房地產(chǎn)調(diào)控思路依然是抑制投資需求、滿足自住性需求兩大核心，但更強(qiáng)調(diào)因城因地分類調(diào)控。

而分類調(diào)控就是指，在一些地方房價(jià)偏熱時(shí)，促供應(yīng)，抑需求；一些房價(jià)溫和（甚至下跌）時(shí)，減少供應(yīng)；對(duì)個(gè)別庫存量大的城市，穩(wěn)定市場需求，甚至鼓勵(lì)合理需求。有抑有揚(yáng)，也是一邊在調(diào)結(jié)構(gòu)，一邊隨時(shí)按照市場變化進(jìn)行政策的調(diào)節(jié)。

而且此次明顯弱化了行政手段調(diào)控部分。一方面表現(xiàn)了尊重市場，建立長效機(jī)制的理念，另一方面也與宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大不無關(guān)系。因?yàn)樵谶€未出現(xiàn)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)依然是拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的重要推手。

所以，今年中央對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控相比近幾年都更趨于溫和。

現(xiàn)階段，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場會(huì)經(jīng)歷一個(gè)調(diào)整過程。雖然前兩月，數(shù)據(jù)略顯低迷，但是經(jīng)過“兩會(huì)”政策定調(diào)和房企加速出盤，3月的數(shù)據(jù)可能會(huì)有所回升。

三四線城市房價(jià)會(huì)繼續(xù)調(diào)整，市場看空情緒或影響到基本面依然穩(wěn)定的一二線城市。投資性的購房或會(huì)減少，剛需購房會(huì)伺機(jī)而動(dòng)，市場進(jìn)入某種程度的觀望期。相信這種影響還是短期的，真正決定樓市長期走向的還是要看市場化下的實(shí)際供求關(guān)系。