險企養老地產盛宴難再續

袁滿

始于2010年的險企“圈地”運動持續高熱3年后終有所降溫。

3月3日，《金融理財》記者獲悉，隨著地方政府收緊城市周邊土地資源，進入養老地產的保險公司再不像過去那樣能輕松拿到地，如上海周邊及長三角地區，多地政府從2013年下半年始就不再向保險企業出讓養老建設用地，原因是險企在這些地區拿地的成本過低，而政府更傾向于以商業地產或住宅地產的用地標準對外出售土地。

“現在拿地很難，已經商談的土地也被當地政府叫停了，短期內可能就只限于對已經拿到的土地進行開發。”3月4日，國內一家已經在國內多個城市進行養老社區開發的保險公司負責人向《金融理財》記者透露。

值得關注的是，時逢今年兩會召開，來自保險業大佬的提案仍多涉及養老地產的發展。不過，包括合眾人壽董事長戴皓以及原國壽董事長楊超在內，提案內容已轉向對在建的養老地產向政府申請政策扶持、土地出讓需要稅收優惠等方面。

拿地成本高企

和此前保險公司動輒從地方政府手中拿下數千畝、上萬畝土地相比，今年起，這種景象估計難再現。

《金融理財》記者了解到，在上海崇明區，多家保險公司還在“爭搶”土地資源以籌建養老社區，但上海已經對該區用于養老社區發展的資源進行了凍結，包括上海本地一家大型國有保險企業，也未能搶到先機拿到土地。

“此前泰康、太平等在上海浦東、松江兩區拿地，崇明區也有數家保險公司爭相拿地，但去年初就開始和當地政府談籌建養老小鎮的事情，直到現在還沒有著落，估計拿地的事情要黃。”前述保險公司相關人士透露，原因據說是城市下轄區縣的土地資源開發權已經被上繳，而且政府現在感覺向保險公司出讓的養老土地成本過低，原先保險公司拿地每平米只有一兩千元，即使以后有保險公司想要拿地，成本也不會如此低廉。

來自長三角某地級市國土局相關負責人的消息則印證，現在地方政府出讓土地資源，審批權早已經從半年前就收緊，原先郊區無人問津的大量土地，被保險公司用以養老社區開發，一下子幾千畝、上萬畝，引起國土部門的重視；現在中央已經下發文件，為不觸及18億畝耕地紅線，政府也不敢出讓了。

“養老地產的用地性質和住宅地產區別不大。雖然現在保險公司鼓吹未來養老社區很有前景，養老產業有很大的發展潛力，但保險公司拿到土地后所建的社區，針對的還是中高端人群，這與國家提倡要建立覆蓋整體的養老產業有區別。對于絕大多數老年人來講，沒有數百萬、上千萬的經濟實力，如何實現候鳥式的遷徙生活？”中央財經大學保險學院院長郝演蘇在接受《金融理財》記者采訪時表示。

以去年底中國人壽擬投資百億在蘇州昆山建立生態養老社區為例，事實上國壽與當地政府就拿地談判已經持續了一兩年，該信息的發布只是國壽確定將正式啟動該項目，而并非當時拿到的土地；同時中國人壽在河北廊坊拿下萬畝土地，這一消息更是在2010年的時候就已經發布過。而泰康人壽和太平人壽去年在上海取得的兩塊地，實際上很早以前就已經得到地方政府的批復。《金融理財》記者統計，從去年下半年至今，再沒有一家保險公司從地方政府手中拿到養老社區建設用地。

風險浮出水面

雖然地方政府已經開始收緊土地資源，但保險公司的拿地熱情似乎并未退卻，一方面選擇一線城市更為偏遠的區縣拿地，另一方面，積極與二線、三線城市談開發合作。值得關注的是，保險界政協委員提交的兩會議案，仍然多聚焦養老地產。

3月3日，連續多年遞交扶持養老產業發展議案的戴皓，今年再次提交相關議案，提出給予實物養老型養老保險計劃以稅收優惠，引導個人自愿性養老金投資于養老服務業，而其所指的實物性養老保險計劃，即將個人自愿性養老金與持續照料型養老社區相結合的養老保險計劃。他建議對于參與實物型養老保險計劃的個人，其繳納的保險費在不超過其個人收入一定比例的范圍內不繳納個人所得稅，而是在領取年金入住養老社區時再繳納個人所得稅。

楊超的議案也將方向瞄準了個人養老保險產品稅收遞延政策的試點和推廣速度，并建議保監會會同有關部門，推動出臺保險資金投資養老養生和醫療護理機構的稅收減免優惠政策，鼓勵保險機構積極參與養老養生產業、醫療護理機構的投資和運營。

楊超建議，國家發改委會同有關方面出臺相應政策，大力支持有實力的保險企業投資城鎮化重點建設項目，促進養老產業投資良性循環和發展，提出養老用地出讓、商業化養老機構的資格審批歸屬、營利性和非營利性的稅收問題等。

很明顯，從上述兩份提案中已經看出，保險公司未來拿地成本提高顯露無遺，這也是為什么保險機構開始提出對于養老地產的開發銷售需要稅收優惠政策。尤其是后者提出的對于養老用地的出讓和商業化養老機構的資格審批等問題，保險公司已然遇到障礙，需要更明晰的政策。

一家券商機構保險分析師向《金融理財》記者表示，在房地產市場一直處于高壓宏觀調控的狀態下，養老社區受到沖擊的效應也是很明顯的，保險公司所拿的地塊并不處于市中心，也不位于風景區內，如何吸引有養老需求的投資者，已經成為保險公司考慮的重要問題。

記者了解到，保險公司對于養老地產拿地盛宴落幕已經“心知肚明”，即使未來仍想拿地，也將權衡再三；而且從另一方面，過去幾年保險公司從事養老社區建設被看好的同時，風險也逐漸浮出水面。

據悉，從2012年9月開始，北京市國土局已開始啟動新的國有建設用地規劃，在去年將養老設施用地納入國有建設用地供應計劃，這標志著養老綜合用地正式與工業用地、住宅用地一樣，將通過招拍掛的形式出售。

“很多地方城市都已經出臺了類似規定，這直接導致了保險公司拿地難，成本抬高，所以保險公司只能從另外一方面著手，解決這一問題。然而真正的問題還不是險企能不能拿到更多的土地，而是過兩年保險公司將養老社區建好了，但是物業租不出去或者賣不出去又怎么辦？”郝演蘇分析。

《金融理財》記者從一家壽險公司內部獲悉，現在保險公司所建的養老社區，在產品設計上已經突破了原先只租不賣的規定，可以允許投資者購買的掛鉤養老社區的產品未來進行保單轉讓。

“在國內房地產受宏觀調控，樓市崩盤論甚囂塵上、房價堅挺局面難以維持的情形下，現在所建的養老社區一旦遇上銷售瓶頸，就足以影響保險公司的資金回流和投資回報。”上述券商分析師認為。