中國農村集體所有土地出租制度研究

彭 嚴

(西華大學人文學院，四川成都610039)

0 引言

隨著時代的發展，無論是在中國還是世界上其他的國家，由于生產資料不足等原因，三大產業已由原來的農業促進工業變成了工業反哺農業，農業發展落后于其他產業的狀況。然而，農業對于一國的重要性并未由于其在產業中的落后性而有任何的下降，反而因為人口的增多而顯得日益重要。也正是由于土地的重要性，我們才不得不對土地加以合理高效的利用，以便更好地發揮其效用。《土地管理法》第2條規定“國有土地和集體所有的土地的使用權可以依法轉讓”。《物權法》第128條:“土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。”土地流轉在法律制度和現實生活中都廣泛存在，是加強土地利用的重要方式之一，是指土地承包經營權人將自己承包的土地上的部分權利轉移給他人的行為。隨著經濟發展的推進，土地流轉越來越普遍，但也顯現出越來越多的問題。

1 農村土地流轉產生的根源

在確立家庭聯產承包責任制之初，農民對土地具有極大的依賴性，因此農村的土地流轉現象極少。隨著社會經濟的發展，農民對土地的依賴性逐漸減弱，各種各樣的土地流轉方式興起，土地出租的方式越來越受到大家的追捧。但土地流轉出現的具體原因，值得我們探討。

原因一:青壯年勞動力的輸出。伴隨著我國經濟的發展和工業化、城鎮化道路的推進，越來越多的農民已不再為溫飽問題煩惱，從農村進入城市務工，形成了俗稱的“農民工”。真正具有強大勞動力的中青年農民常年工作在外，留在家里的幾乎都是無勞動能力的老人和兒童，無力耕種田地。

原因二:農村地形結構。中國地形種類豐富，而農村大多依山。這樣的地形導致了農村土地客觀上就極難實現集中化、機械化生產，生產效率低下，產能不高。農民深感在農村無法有效地獲得大量財富，所以就以合理有效的流轉方式將土地流轉出去。

2 出租土地流轉方式及存在的缺陷

隨著市場經濟的深入發展，土地作為人類生存和發展最重要的資料和資源，其利用日益重要，產生了許多的流轉利用方式，比較常見的當屬土地出租。所謂的農村集體所有土地使用權出租是指以土地的使用權作為標的進行租賃交易，租賃方以在一段時間內取得土地使用，出租方收取一定的費用的行為。在我國租用農村集體所有土地的行為依據法律規定分為合法與非法兩種。合法出租是指符合中國現今法律規定的土地出租行為。相比于集體土地的非法出租來說，其社會危害性要小許多。非法出租集體所有土地伴隨城市化進程的推進和房地產市場的快速發展，近年來在許多城鎮，尤其是城郊交接處日益興盛。具體情況有以下幾種:第一，農民個人把自己承包的土地以出租的方式租賃給房地產開發商以修建商品房，自己則獲得相對高額的出租費。開發國有建設用地成本高昂，再加上城市空氣質量差，城市居民喜愛到郊區居住等原因，房地產開發商冒著法律風險從農民手中租用土地進行房地產開發建設。第二，農村集體經濟組織從農民手中回租承包地，然后再以較高租金轉租給他人進行非農建設。此種土地出租與第一種出租方式的區別在于土地的出租方不再是農民個人，而是農村集體經濟組織。第三，農民個人出租或變賣自己的住房，一同把住房下的土地出租給房屋購買者。在我國，民事法律上實行的是房地一體主義，房隨地走或者地隨房走。因此，如果出租或者變賣住房的，房屋所占土地必須一并處理。

根據《土地管理法》第63條規定:“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租于非農建設”，以上三種農村集體土地的出租方式皆為違法。這種違法的出租方式危害極大。農村集體土地的非法出租不符合有關法律的規定，與國家的土地利用規劃相背離，也嚴重擾亂了房地產市場的交易秩序，給國家和社會造成了嚴重的危害，加劇了房地產開發的緊張局勢也破壞了農業根基。因此，我們不得不依據中國現狀，及時有效地治理現有的非法出租的集體土地，預防形勢的加劇。

首先，當事人協商解決。出租人與承租人之間的租賃協議因違反法律的規定而自始無效。結合中國當前的現狀，此種土地出租涉及范圍廣，社會影響較大，如果一味地直接讓政府介入強制解決，會給社會的穩定帶來一定的危害。因此，應該讓當事人協商解決，解除非法租賃協議，把已承租的土地狀況還原到出租前。

其次，政府介入解決。在當事人不積極主動解決土地非法承租問題或者是拒不解決的情況下，政府可以運用行政手段強制解決。此種情況可以借鑒《土地管理法》第73條的規定，非法租用土地的，由縣級以上人民政府行政主管部門沒收違法所得;對已經在建的或已建成的非法建筑物及其附屬設施的，限期予以拆除，恢復土地原狀;組織出租或者承租的，對其直接責任人員或者相關主管人員予以行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

［1］王利明．民法［M］．北京:中國人民大學出版社，2006:223．