樓市倒春寒？

在全國兩會召開之際，面對一系列有關房價的提問，全國政協委員、住建部部長姜偉新不經意間透露出四個字：“雙向調控”。而這四個字也成了謎面，至于謎底，他稱要等政府工作報告才能揭曉。2月以來，“杭州樓盤價格跳水”、“興業銀行叫停夾層融資”等消息紛至沓來，地產股應聲暴跌，房地產市場正在經歷一場“看空”甚至“崩盤”的焦慮。

此前，由深圳世聯地產顧問股份有限公司和同濟大學房地產研究所共同出具的最新《2014·世聯行——同濟城市房地產投資價值研究》報告也顯示，一些開發商普遍進入的城市被列為風險型城市，如溫州、三亞；而一些當前開發商仍然看好的城市，如安徽蕪湖等，則被列為脆弱型城市，一不小心就會淪為風險型城市。

房地產“閉著眼睛都能掙錢”的時代已經過去了，當下的市場，無論買地還是買房，無論是開發住宅還是商業、寫字樓，無論開發商還是購房者，其投資行為面臨的風險都在加大。

報告選取了120座地級及以上城市作為研究樣本，覆蓋了東中西部逾20個城市群，主要從城市人口、產業經濟和市場特征三方面入手構建城市房地產投資價值指數的指標體系。最終的評價結果顯示，百強城市中，房地產投資價值領跑型城市2個、領先型13個、潛力型30個、脆弱型41個、風險型14個。

概況：五類城市特點紛呈

領跑型城市：通常應為經濟高度發達、人口高度集聚的超大型都市，這些城市已經形成與其人口規模、消費能力相匹配的房地產市場，但有限的供給始終難以與旺盛的需求相協調（即便出現短期過剩也能快速去化），因此能保持更高的市場利潤率和溢價水平。

領先型城市：一方面，這類城市發達的產業經濟及其在區域經濟中的首位集聚地位不僅能吸引來大量新增人口，還能為其提供更充分的就業機會、投資機會，剛性需求的導入及收入增加則為房地產消費提供了有力支撐；另一方面，由于人口的大量導入，這類城市的人均房地產存量面積并沒有隨著開發規模的迅速膨脹而過度增加，市場去化速率快、庫存壓力小、房價穩健增長、成交規模大是其能處于城市房地產投資價值領先地位的必備優勢。

潛力型城市：房地產市場的當期分化及其可能導致的投資價值分化是潛力型城市的典型特征。

脆弱型城市：其典型特征在于城市人口、產業經濟和房地產市場間的不協調，極易受到外部環境變化的沖擊而失去投資價值或陷入風險型城市。

風險型城市：其特征在于其房地產市場出現嚴重的供需矛盾或供給過剩從而導致的市場疲弱，這里的過剩更準確地說是結構性過剩，而非絕對過剩。

板塊一：城市商業地產

特征

研究發現，35 個城市的商業地產投資價值表現出了明顯的分化現象。北京、上海、廣州作為我國經濟發展最好的城市，其商業地產的投資價值遠超其他大中城市，位于商業地產投資價值金字塔的塔尖；深圳、西安、天津、成都等城市的人口集聚程度越來越高，經濟實力逐步加強，對商業地產發展提供了強有力的支撐，是繼北上廣三城市之后商業地產投資價值最大的城市；西寧、銀川等城市由于人口規模小、零售業發展水平有限，商業地產存量大等原因，是商業地產投資價值最低的城市。

投資價值影響因素：

絕大部分城市實現了較好的人口經濟均衡協調發展，有力支撐了商業地產投資價值的提升；

大中城市的零售規模大、增長快，對商業地產的支撐作用強勁；

區域零售消費集聚度特征，寧波、杭州、南京、石家莊等城市的零售消費集聚度過低，消費增長潛力受影響；

商業地產去化及價格，哈爾濱商業地產近期去化過慢，太原、昆明等城市商業物業價格增長緩慢，對商業地產投資價值構成一定負面影響；

商業地產未來發展潛力，銀川、呼和浩特的商業地產供應已有過剩跡象，天津、成都等城市近期供應量大，競爭激烈，在一定程度上降低了投資價值；

市場現狀與潛力，從當期市場與未來市場的均衡性來看，銀川、寧波未來市場走低的可能性較大，而太原、南京等城市的商業地產發展潛力有望增強；

商業地產存量與經濟協調性，天津每平米商業地產的產值偏低，對其投資價值構成負面影響；深圳、太原等城市單位面積商業物業的產值高，有利于商業地產投資價值提升。

投資策略：

領先型城市：緊盯城市新興板塊，深挖結構潛力，推動商業物業專業化、多樣化；

比如上海自貿區和深圳前海新區等開發力度強、定位高、潛力大的戰略開發區以及處于快速發展中的城郊人口經濟集聚區，回避成熟商圈的競爭。

潛力型城市：加強可供大中型商業地產開發的商用土地儲備，低價進入擇機開發，合理平衡自持和銷售物業；

建議投資者對該類城市持積極的投資態度，在人口經濟集聚區域選擇低地價時點進入，加強商用土地儲備，準確把握市場節奏伺機推出；同時，這類城市在大型商業綜合體、中等規模購物中心等物業品種上還具備較強的投資機會，但由于市場培育周期相對較長，應重視合理配比自持物業和銷售物業的數量結構和品類結構，確保現金流平衡。

脆弱型城市：關注城市核心區域、中型開發規模、價格低廉的商用地塊，以服務功能多樣化、業態定位主題化、消費群體大眾化的商業物業為主導產品；

建議投資者重點關注這類城市核心區域、中等商業開發規模、土地成本具有優勢的優質商用地塊，加強儲備；同時，加強前期的市場研究和產品策劃，避免物業規模、業態定位與市場真實需求脫鉤，在這類城市，集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務和文化等功能于一體，業態定位具有鮮明特色和主題，消費檔次大眾化的中型規模商業將極具吸引力。

風險型城市：對于人口經濟基本面弱的城市，如銀川、西寧等，可考慮依托優質地塊和優惠政策，搶占城市的核心價值區域，并形成輻射周邊城市的區域開發格局，攤薄運營成本，提供中小規模、中低端的，以零售、超市、餐飲為主導業態的物業產品；而對于市場供需矛盾導致風險的城市，如青島、大連等，選擇細分市場，開發更專業、更具特色的中小型商業物業可能是激烈競爭市場中更為明智的做法。

板塊二：城市寫字樓

特征

報告顯示，北京、深圳、上海、廣州、西安、武漢、南京、成都、杭州、重慶的寫字樓投資價值指數列35 個城市的前十。此外，35 個大中城市寫字樓投資價值已分化為領跑型、領先型、潛力型、脆弱型和風險型五類。其中，領跑型城市3 個、領先型城市3 個、潛力型城市12 個、脆弱型城市14 個、風險型城市3 個。

投資價值影響因素：

城市經濟和人口均衡發展，有利于帶動寫字樓投資價值；

第三產業持續增長對寫字樓市場發展意義非凡，城市第三產業極化能力越強，更易吸引周邊城市發展起來的企業，加快第三產業的發展，擴大寫字樓需求；

極化作用的存在會增加核心城市的寫字樓需求，對周邊城市而言，則是擴散利好與虹吸風險并存；

機場旅客吞吐量越大的城市對外聯系越緊密、經濟腹地越廣、經濟地位越高，較高的外向度可帶動城市寫字樓的投資價值；

良好的營商環境是吸引企業的重要因素，企業數量的增加將直接刺激寫字樓需求；

充足的人才儲備是城市經濟發展和產業結構優化的基礎，但是高校建設在城市間的分布并不均勻，這會影響金融、商務及信息服務等寫字樓主要使用行業的發展；

35個大中城市寫字樓價格波動隨去化率波動明顯，武漢、重慶、青島等城市因寫字樓品質提高價格增長穩定；

東部沿海依舊是大型企業、金融機構選址的首選，需求強勁；

對于供應少、去化率低的城市，必須謹慎評估投資風險；

一線城市未來供應和經濟協調性較好。

投資策略：

領跑型城市：精準定位，加強運營；

領先型和潛力型城市：戰略進入，擇機入市：這類城市經濟人口支撐較好，長期來看，具有較大的寫字樓投資價值，建議深入分析經濟、人口、市場特征，戰略性進入；

脆弱型城市：謹慎進入，審時淡出；

風險型城市：靜觀其變，避免進入。

特征

評估結果顯示，樣本城市中投資價值前100位的城市價值類型可分為領先型、潛力型、脆弱型和風險型四類。其中，領先型城市15 個，如北京、上海、深圳、武漢；潛力型城市35 個，如青島、大連、無錫；脆弱型城市35個，如惠州、包頭；風險型城市15 個，如鄂爾多斯、榆林、溫州。

板塊三：城市住宅

投資價值影響因素：

城市住宅地產的發展離不開人口的支撐，這是形成住宅有效需求的源泉；

城鎮化水平的提升將為住宅市場發展帶來巨大空間，這決定了城市住宅需求的可持續性，也是支撐住宅地產投資價值的基礎；

城鎮居民的支付能力是住宅地產投資價值的指南；

產業支撐力是住宅地產投資價值的基石；

住宅規模指數是城市住宅地產當前發展狀況的重要體現。

投資策略：

領先型城市：積極參與，但對于尚未進駐的住宅地產投資者，應警惕激烈的市場競爭，暫不建議貿然加入；

潛力型城市：擇優進攻；

脆弱型城市：慎重入市；

風險型城市：逐步退出。