住宅小區物業管理中存在問題的研究

摘要：隨著經濟和生活迅速發展，人們的衣食住行發生了巨大的轉變，我國住宅建設也取得了巨大的成就，人們的居住條件和環境也取得了巨大改善。住宅作為百姓安居樂業的一個重要部分，住宅小區管理作為城市管理的一種新形式，直接影響這人們的生活工作環境，也影響小區的和諧安定。因此我們只有重視對物業管理的改善才能促進住宅建設、良好的生活和工作環境和社會的和諧穩定。

關鍵詞：住宅小區；物業管理；問題

一、住宅小區物業管理的發展現狀和管理范圍

經濟發展后住宅小區數量越來越多，住宅小區物業發展也越來越快，從1981年第一家住宅小區物業管理企業成立發展到現在為止，住宅小區物業企業有六萬多家，從業人數有六百五十萬人左右。目前來講我國住宅小區物業管理雖然存在這問題，卻也越來越專業化和社會化，進入了一個全面發展的時期。但是我們也發現一些問題，在市場化的條件下，住宅物業小區管理并沒有遵循市場運行規律，國家對現在的物業管理法律法規不健全，民眾管理意識不高，物業稅費制度等一些問題。隨著業主維權意識增強和對自己住宅環境和服務要求水平的提高，也就導致了業主和住宅小區之間問題頻出，也就需要我們對出現問題進行透徹的分析，才能更好地解決，才能促使住宅小區物業管理越來越好，才能在市場競爭中占有一席之地。

住宅小區物業管理是指業主通過選擇自己滿意的物業服務企業，制定業主和物業服務企業詳細的權利和義務，對住宅及住宅小區的配套設備和相關場地進行維護、養護、管理，保障住宅小區范圍內的環境衛生的干凈和相關秩序的穩定。

住宅小區物業管理是一個勞動密集行業，從早期的為住宅小區提供社區所進行的服務到現在管理的類型不斷地復雜，為業主進行全方位的小區管理。就目前來講，物業管理企業根據服務范圍可以分為兩種，一種是綜合性物業管理公司，為業主提供全方位全面性的管理和服務，包括：物業產權、住宅小區的維修和養護、維護住宅小區的穩定和綜合整治；一種是帶有專門性質的物業管理企業：裝修公司、維修公司、保安公司、清潔公司等為業主提供專業化服務解決業主問題的企業。

二、住宅小區物業管理存在的問題

隨著住宅小區的發展，住宅小區的物業管理也逐步朝著集約化和社會化的方向發展，住宅小區物業管理企業為了能夠促進自己的發展必須良好的處理同開發商、業主、政府之間的關系。本文就從住宅小區物業管理企業、住宅小區開發商、住宅小區業主、政府四個角度來進行詳細的分析，住宅小區物業管理出現的問題。

（一）住宅小區物業管理企業同開放商之間的問題

1、開發商建設出現的問題。開發商在進行業主住宅小區進行建設的時候，重視短期利益對住宅小區的一些設計方案規劃缺乏長期考慮，規劃不夠全面，出現一些質量問題。小區住宅質量問題：住宅小區房屋出現墻體裂縫、漏水等建筑質量，個別開開發商在進行宣傳的時候對自己商品的信息不實，對業主房屋的承諾沒有兌現，隱瞞小區房屋質量出現的問題而進行交工。住宅小區公共建筑設施不健全，地下道路、地下雨水分離管道、地下室、消防設備不健全等方面問題，這些公共問題在交房初期沒有人注意到，只有住宅小區開始搬入業主，才會慢慢被注意和了解。住宅小區物業企業在進行業主服務和管理的時候，對于出現的業主需要解決這些問題，需要對房屋和配套設備進行整改和維護無能為力，這些問題需要大量的資金和物力是住宅小區物業管理企業無法承擔的。住宅小區物業管理企業只是負責住宅小區的維穩和清潔工作，無法承擔業主對住宅小區物業建筑質量和規劃的問題，也就導致業主和住宅小區物業管理企業之間的問題不斷的激化，而且對業主提出的這些問題也始終不能得到很好的解決。開發商對住宅存在的住宅質量問題，沒有完成業主的要求卻使住宅小區物業管理企業承擔其遺留的責任。

2、開發商對物業管理企業早期介入不接受。住宅小區物業管理企業經歷開發商遺留的一些住宅小區問題后，便重視對開發商建筑住宅小區時候的監督管理。住宅小區物業管理企業站在業主的角度，在開發商建筑小區階段就開始進行追蹤和管理：對房地產企業的規劃和設計、施工和配套設備安全配置提出自己專業的意見，這對住宅小區管理企業來說是有利的將會通過跟開放商協商及時解決也住心中想解決的問題，為日后提供更好的服務打下基礎。但是對開發商來說，他們并不接受住宅小區物業管理企業的監督，他們認為這就是花錢來買意見，對自己專業的質疑并且需要根據住宅小區物業管理企業的意見進行建設的整改，將會增加他們的財政預算和支出，因此讓住宅小區物業管理企業進行早期介入是費力不討好的事情，也就使得開放商對這個情況并不接受，也不可能讓物業企業真正介入到住宅小區的建設上來。

（二）住宅小區物業管理企業自身問題

1、住宅小區物業管理企業并沒有市場化運行。對于我們目前運行的大部分住宅小區物業管理企業來說，并不是隨著住宅小區發展而產生的市場機制所出現產物。有一部分物業管理企業是國家政府在形勢下造就出來的，在計劃經濟條件下房管所轉變成為維護小區居民生活需要的居委會，也有些是大型國企單位在建設自己單位的住宅小區的時候，住宅小區的物業管理是由單位后前科室管理的，隨著國企單位的發展和事業單位員工的調整，這些后勤科室也就轉變為住宅小區物業管理企業，也就更能適應社會發展需要。也有些住宅小區物業管理企業跟開發商存在著利益關系，房地產開放商為了能夠為解決售后服務并推銷房屋、更好的經營房地產公司的品牌而建立跟自己密切聯系的住宅小區物業管理企業，這些住宅小區物業管理企業也就成為維護開發商的工具，也就把自己當成業主的管理者而不是服務者。同時也存在根據住宅小區市場發展而產生的住宅小區物業管理企業，這些企業一般實力弱小，發展規模不大，因此在整體物業管理市場來說發揮的影響力并不大，也就導致我國住宅小區物業管理企業的復雜性。我國住宅小區管理企業沒有遵循市場發展規律的約束，也使得住宅小區物業管理企業無法隨著市場發展發展和不斷地改善，也就無法為業主提供良好的服務。

2、住宅小區物業管理服務質量差。住宅小區物業管理企業自身實力不夠雄厚，也就導致提供服務不全，只能在品種上位業主提供清潔、保安、維護等基本服務，缺乏更高層次解決問題的能力無法解決業主需要解決的專業問題，達到業主的滿意。住宅小區管理企業的企業高層管理人員缺乏，目前來說我國從事住宅小區物業管理人員總計六百萬人，但絕大多數人員來自下崗員工、退休工人和農村務工人員，他們缺乏專業的管理經驗，無法對住宅小區物業管理企業的發展戰略進行規劃，解決企業發展中需要解決的轉型問題，就導致企業停步不前。專業技術人員也比較缺乏，針對房屋建筑，對住宅的維護和保養專業知識缺乏，這都是需要員工進行培訓和學習的。從事住宅小區管理企業的從業人員一般需要進行工作就是保安和清潔工，這些從業人員一般學歷不高，沒有經過專業的培訓也沒有國家頒發的崗位證書，流動性比較強也就導致了從業人員服務人員得過且過的工作態度，服務質量水平不高，也就不追求服務質量的高品質，服務人員的素質不高決定了跟業主溝通不暢，服務態度差也就使得住宅小區收費難度加劇，也就影響了住宅小區物業管理工作的開展，也損害了業主的合法權利。

3、住宅小區物業管理企業運作不夠規范。由于業主維權意識和發揮主人翁意識不強成立的業主委員會沒有發揮其應該發揮的做用，無法有效的監控住宅小區物業管理企業。在沒有業主委員會和國家職能部門有效監管的條件下，企業經營者忽視長期發展規劃，做出只有利于自己利益的不規范的行為。住宅小區物業管理企業隨意的占用公共用地，并且征收停車費和廣告費歸企業使用，公攤公共的水電費等侵害小區業主的合法權益的行為。住宅小區物業管理企業一般沒有明確的章程和機構，因此企業運作不夠規范，使得企業行為導致業主的不滿。這些全是由于住宅小區物業管理企業沒有明確自己是為業主服務的理念而是把自己擺在管理者的角度來管理業主，也就沒有順應市場發展規律調整自己的行為規范。住宅小區物業管理企業同業主簽訂的物業合同均是選用九十年代建設部規定的固定格式的合同，合同分工不夠明確，關于住宅小區物業管理企業的服務表達不夠清楚，過多的規定了業主需要履行的義務而對物業管理企業行為規范較少。

（三）住宅小區物業管理企業同住宅小區業主之間的問題

1、業主對待住宅小區物業管理企業的態度不夠端正。就中國傳統理念來說，買房管理住宅小區是開發商對自己進行的售后服務，業主可以享受這一權利卻不想花錢請物業管理企業進行服務。當住宅小區物業管理企業進行收取管理費的時候，大多數業主不愿意掏錢，因為他們感覺住宅小區物業管理企業并沒有為自己做出什么貢獻，沒有對住宅小區進行維護和對物業服務不滿。業主中也存在著各色各樣的人，其中一些業主的文化修養和素質不夠高，不理解住宅小區的管理，對物業管理企業采取不好的方式和不認可的態度，對待住宅小區企業管理行為采取無所作為的態度，也就使得住宅小區物業管理企業繳費困難。

2、業主委員會沒有發揮良好的作用。業主委員會是在住宅小區物業管理公司同業主共同管理時產生的，業主委員會代表著廣大業主的利益，是為業主謀福利的組織。物業管理法規定業主委員會可以通過自己自治管理，選擇住宅小區物業管理公司并同它制定一些管理規范進行約束，為小區營造良好的住宅環境。但是就目前的住宅小區的業主委員會發揮的職責來說并不理想。有些住宅小區并沒有成立相應的業主自治組織，當住宅小區物業管理企業損害業主利益時候需要也業主為自己利益去請求政府行政機關進行受理和解決時候，行政機關皆因沒有業主委員會而不處理，也就使業主的利益無法維護，也就是得住宅小區物業管理企業矛盾加劇。有些住宅小區成立業主委員會后并沒有發揮其作用，業主民主意識不強參與程度不高，也使得某些別有用心的業主控制，跟物業企業簽訂授予權合同，不顧其他業主利益只謀取自己利益最大化。

（四）住宅小區物業管理企業同政府之間的問題

1、國家關于物業管理法律不夠規范。雖然物業管理企業迅速發展形成一定的規模但對我國政府來說，關于住宅小區物業管理的相關法律法規還是比較簡單和有局限性的。國家對住宅小區物業管理制度、運作業務和基本業務只規定了大概還沒有深入了解，對開發商的房屋建筑質量、業主委員會職責和住宅小區物業管理企業的責任做到全面清楚的規定，這些法律法規都比較救無法適應現在住宅小區物業管理企業的發展。物業管理方面也缺乏比較有權威性質的法律來進行規定和約束也就導致權力義務不清楚，導致現行的住宅小區物業管理體制存在著很多弊端，因此建立科學和公正的物業管理法律是住宅小區物業管理企業發展的基礎。

2、政府對住宅小區管理企業的監管不到位。住宅小區物業管理企業為了使小區進行正常的運轉，需要政府專門職能部門的協調，這些部門有：住建、房管、環衛、公安、消防、市政等十幾個部門進行溝通和聯系。有些時候這些職能部門并沒有跟住宅小區物業管理企業職責沒有劃分清楚，因此對住宅小區遇到的問題并不解決。開發商在建設小區的初期政府相關部門對工程質量物業管理專項基金、預售許可證等方面沒有做到嚴格的把關，也沒有根據國家有關規定對物業服務企業加以指導和監管，也就影響了住宅小區物業管理企業的市場調控，無法實現住宅小區物業管理的良性發展。

三、結語

住宅小區物業管理企業主要是圍繞著業主進行服務的，只有處理好住宅小區物業管理企業、業主、開發商、政府之間存在的問題，才能使我國物業管理企業遵循市場發展規律促進物業管理行業的發展保障業主的安居樂業。

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