房價波動與銀行信貸的關系初探

蔣浩

摘要：近年來，隨著社會經濟的快速發展和城市化建設進程的不斷加快，房價與現代銀行信貸間長期存在著內在的因果關系，雖然短時間內房價波動對銀行信貸產生的影響不明顯，但從長遠的視角來看，其影響關系不可小覷。近年來，隨著國內房地產行業的快速發展，在很大程度上加大了銀行尤其是商業銀行的金融風險，急需采取有效的措施來規避該種風險，以確保房地產行業的可持續發展和現代銀行資產運行的安全可靠性。

關鍵詞：房價波動 銀行信貸 關系 分析

實踐中可以看到，房地產行業自身表現出一定的保值增值能力，同時投資回報率也比較高，因此成為當前國民經濟發展領域的重要投資點。然而，房地產行業又表現出投資額巨大、投資周期長以及價格變動大和不能靈活變現等特點，因此投資風險也比較大。銀行房地產投資貸款實踐中，需對風險進行排除、轉移，以有效保證房產投資的安全可靠性。從當前國內房地產行業現狀來看，片面追求經濟利潤的現象非常的普遍，尤其是盲目投資現象屢見不鮮，以致于房價在國內多數城市居高不下。從當前國內房地產業投資現狀來看，因其資金來源較為單一，過分的依賴信貸，理論上來講房價波動與銀行貸款之間必然存在相互影響、密切關系。銀行信貸規模的不斷擴大會對商品房價格產生較大的影響：同時，房價波動也會在一定程度上對銀行信貸規模產生較大的影響。

一、銀行信貸規模對房價產生的影響

據調查顯示，無論房地產開發商，還是購房者，供需雙方均依賴銀行信貸支持。基于此，銀行信貸規模之所以會對房地產、房價產生不同程度的影響，主要表現為開發商一方的供給、以及購房者自身的需求等方面。實踐中可以看到，房地產開發商不斷增加貸款，雖然可能會在一定程度上促進房地產行業以及房地產市場供給需求的增加，進而導致房價下降，但消費者的住房按揭會對需求產生刺激作用，從而使居民的需求尤其是剛性需求促使消費者具有支付能力，而這將大大促進房價的節節攀升。然而，從實際供求彈性對照而言，房地產供求彈性本身缺乏有效的對稱性，比如供給彈性相對較大，而需求彈性相對較小，而且銀行信貸對商品房供給之影響會超過對需求之影響。在該種情況下，房地產開發商往往會對銀行信貸變化產生更為激烈的反應。

二、房價對銀行信貸產生的影響

對于房價而言，其對銀行信貸所產生的影響，主要表現在銀行信貸規模變化等方面，具體而言，主要體現在對銀行信貸的供給、需求方面。基于對房價波動對房地產開發商、居民對當前銀行信貸需求影響的分析，首先，房價不斷上漲過程中，房地產開發商會大幅度的增加對房地產行業的投資開發資金數量，這種由未來的盈利預期所導致的投資需求，可能會在很大程度上擴大對當前國內銀行信貸的客觀需求。其次，商品房價格不斷上漲過程中，對于有房者、經按揭購房者的財富總量隨其房產增值而增加。在該種情況下，消費支出費用就會增加，當居民消費采用信貸方式時.會增加消費信貸需求量，同時其房產增值也會影響到居民自身的信貸獲取能力，對借款計劃、信貸要求等，都產生了一定的影響；對于沒有房子的人而言，房價上漲必然會使其暫緩購房數量，進而導致“減少住房信貸，另一方面也為了要購房會減少消費，減少消費信貸。總的來講，商品房價格對居民銀行信貸需求的影咆是不確定的，取決于對差異性居民影響之作用。基于房價波動對銀行信貸供給影響的視角分析，對于銀行而言，無論其為商品房開發商提供貸款，亦或是為購房者提供貸款，均以房地產資產自身的價值作為抵押。在該種情況下，房價上漲時，必然會提升抵押貸款本身的價值，進而導致房地產信貸風險減小，此時銀行可能會放寬信貸條件和標準，信貸擴張現象非常的明顯；如果在短期內，房地產供給保持一種較為穩定的態勢，而居民對商品房的剛性需求量不斷增加，必然會造成房價一路飆升。在此過程中需要注意的是商品房價上漲，在很大程度上會導致新一輪信貸擴張現象的發生；隨著房價的不斷下跌，銀行會主動的減少房貸的發放量，特別是當房價下跌并導致不良貸款數量增加時，銀行資本金就會發生緊縮，全面信貸緊縮爆發。

三、結束語

基于以上對銀行信貸、房價之間的影響和關系分析，雖然二者之間存在著一定的內在聯系和影響，但是并非存在著主導性的影響機制。對于國內是銀行信貸規模影響商品房價格，還是房價格影響銀行信貸規模問題，需要深入的研究。實踐證明，銀行信貸在對房地產行業發展支持方面，發揮著非常重要的作用，從二者之間的關系來看，銀行信貸在很大程度上有效地決定著房地產市場自身的供給、需求。基于此，從銀行信貸視角考慮，遏制當前房價的過快上漲，將商品房價格有效的維持在一個合理的水準，成為當前商品房市場有效調控的途徑和策略。主要表現在以下兩個方面：首先，應當全面提升內源融資比重，最大限度的減少對房地產開發商的信貸比重，對商品房市場投機需求進行有效的抑制；其次，應當立足實際，不斷增大對中、小房地產企業的信貸扶持力度，進而有效改善現代商品房市場供給格局，促進房地產市場的良性競爭，最大限度的遏制房價過快上漲，從而實現房價的合理化控制。

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