限購背景下我國房地產業市場集中度分析

宋來勝

摘 要：本文敘述了限購背景下我國房地產業市場集中度的現狀，分析了我國房地產業集中度低的原因，并相應地提出了一些對策建議。

關鍵詞：限購；房地產業；市場集中度

1 限購背景下我國房地產業市場集中度的現狀

國家于2009年12月14日重啟房地產調控，出臺了上調利率、提高存準率、限購等政策來整治房地產行業，只不過我國房地產業仍得到了很大的發展。據統計，2012年全國商品房銷售額64456億元和商品房銷售面積111304萬平方米，與2009年全國商品房銷售額43995億元和商品房銷售面積93713萬平方米相比，分別增長46.51%和18.77%。2009年、2010年、2011年、2012年和2013年CR5分別為5.33%、6.56%、7.18%、8.33%和8.95%，CR10分別為8.16%、10.14%、10.65%、12.76%和13.77%，雖然我國房地產行業市場集中度有所提高，只不過與美國房地產業CR3達45%、香港房地產業CR10達80%相比仍存在很大的差距，并且最大房地產企業（萬科地產）的市場份額僅為2.20%，遵照貝恩市場結構劃分的原則，我國房地產業仍為競爭性（原子型）產業。

2 我國房地產業集中度低的原因

導致我國房地產業集中度低的原因主要有以下幾個：

（1）必要資本壁壘失效。房地產業是資本密集型產業，房地產投資需要龐大的資金，只不過與汽車制造、家用電器、石油化工等行業平均規模超過20億元相比，資本壁壘相對較低，同時，房地產開發企業高負債經營特征、建筑施工單位墊付資金、消費者預付等使得我國房地產業必要資本壁壘失效。

（2）行業技術壁壘失效。在技術方面，項目的開發設計到竣工有專門中介機構全程規劃，房屋的建造由建筑施工企業負責，開發企業僅需要提供一定比例的資金，顯然，房地產業的進入不存在技術壁壘。

（3）規模經濟壁壘失效。我國房地產業具有規模偏小、大企業市場份額微不足道的特征，與在位企業相比，新進企業并不具有劣勢，其在很大程度上削弱了該行業的規模經濟壁壘，另外，市場規模的擴大為小企業提供了廣闊的生存空間。

（4）產品差異化壁壘失效。目前消費者對房屋的居住面積、質量和戶型均有一定的要求，只不過在同質化消費、產品差異不大的背景下，房地產業進入壁壘也是失效的。

3 提高我國房地產業市場集中度的對策建議

為了改變房地產業集中度低、規模不經濟的現狀，提高市場結構效率以及市場集中度，我們提出以下幾點建議：

（1）優化市場結構。建議提高房地產企業注冊資本、經濟、管理以及工程技術人員的最低要求，提升開發企業在項目投資中自有資金比例，取消商品房預售制度；建議政府部門采取行政手段強制信譽低、違規嚴重的企業退出房地產業。

（2）推進產業重組。建議政府部門支持具有資信與品牌優勢的開發企業兼并、重組、參組控股中小型房地產企業，組建競爭力強、實力雄厚的大型企業（企業集團），優化資源配置，實現行業規模化經營；鼓勵區域擴張，使開發企業通過全國范圍內或跨區域開發進而擴大企業規模。

（3）注重人才培養。建議開發企業加強對專業人才的培養，進一步完善人才培養體系，構建高效的人才激勵機制，提升企業管理水平。

（4）樹立企業品牌。建議開發企業加強產品和經營管理創新，力求規劃設計精益求精，提升房屋的綜合質量水平；塑造良好的企業形象，建設卓越的企業文化；加強企業的自我宣傳力度，向顧客傳遞相關品牌信息；提供高品質物業服務，營造優雅和舒適的生活環境。

參考文獻：

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基金項目：湖北省教育廳科技處青年項目“貨幣政策、政府管制與房地產市場：一個整合的研究”（Q20132208）