調控北京房地產市場的思考

◎ 文/劉立功

調控北京房地產市場的思考

◎ 文/劉立功

住宅與城市發展和市民生活息息相關，是連接經濟與社會、虛擬經濟與實體經濟的重要紐帶。作為住宅價值的貨幣表現形式——住宅價格，一直是社會和政府關注的焦點。

房地產市場及住宅價格走勢回顧

1998年，國務院下發《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，終止了建國以來實行的城鎮居民住房實物分配制度，全面推進房地產市場化改革。

1.以住宅為主體的北京房地產市場迅速發展

1998-2012年，北京房地產業增加值由75．3億元增加到1244．2億元，增加了15．5倍，占GDP的比重由3．2%增加到7%，對經濟增長的貢獻率達到7．5%；房地產開發投資額由377．4億元增加到3153．4億元，增加了7．4倍，占全社會固定資產投資的比重由32．7%增加到48．8%；商品房竣工面積由842．8萬平方米增加到2390．9萬平方米，增加了1．8倍。北京房地產市場的快速發展促進了經濟增長，改善了市民居住條件，提高了家庭財富，發揮了積極的經濟和社會效應。

2.住宅價格大幅攀升

1998-2012年，北京住宅均價由4769元/平方米升至20773元/平方米，上漲3．4倍。考慮到2004年后，北京市住宅開發的熱點區域大規模向近郊區，甚至向密云、懷柔等遠郊區縣轉移，以及新建住宅包含保障房部分，因此，同地段房價的實際漲幅要遠高于銷售均價反映出來的漲幅。2006-2012年，北京住宅四環內均價由9581元/平方米增加到34255元/平方米，年均增長23．7%；四環至五環由9008元/平方米增加到20896元/平方米，年均增長15．1%；五環至六環由5824元/平方米增加到16087元/平方米，年均增長18．5%，分別是同期北京市城鎮居民人均可支配收入年均增速的2．2倍、1．4倍、1．7倍。住宅價格漲幅較大，引起社會各界的關注。

高房價原因分析

1.市場需求巨大

住房作為人們生存和生活的必需品，沒有其它商品可以替代，對無住房市民來說是一種剛性需求。

（1）新增常住人口是住房剛性需求的主體之一。2008-2012年，北京市共新增常住人口393．3萬人，城鎮人均住房建筑面積從26．9平方米增加到29．26平方米。如果新增人口住房達到當年城鎮居民平均住房面積水平，2008-2012年，北京市共新增住房需求11118．2萬平方米，是同期新建住宅總銷售面積的1．7倍，住宅總竣工面積的1．5倍（見圖1）。雖然新增常住人口并不一定全部購房，但客觀上存在住房需求。新增人口住房需求遠超新建住宅銷售面積和住宅竣工面積，勢必推高北京房價。

（2）結婚群體也是北京市住房剛性需求的主體之一。數據顯示，北京市結婚人數與新建住宅銷售面積存在較強的相關性（見圖2）。結婚新增住房需求作為剛性需求，與當期新建住宅的銷售面積接近，不僅會推高當前房價，也會對未來住房形成潛在需求，加大后期房地產市場調控的難度。

（3）住宅剛性需求不僅增量大，存量也大。根據2010年人口普查數據和北京市城鎮居民租賃住房情況調查，北京市共有城市家庭594．3萬戶，其中具有本市戶籍且租住私房的家庭占7%，共有41．6萬戶。這些家庭大多符合限購條件，如果全部購房，共需41．6萬套，是2012年新建住宅和二手住宅交易量之和的1．8倍。再加上部分外地戶籍常住人口已滿足限購條件，北京市住宅的存量需求更大。

（4）住宅作為商品，具有投資屬性。2008年1月至2013年9月，北京市商品房均價由12012元/平方米上漲至22752元/平方米，上漲0．9倍，收益率是同期人民幣五年期最高存款利率的2倍，五年期最高貸款利率的1．5倍。如果考慮到近幾年北京市住宅開發的熱點區域不斷向市郊延伸，以及新建住宅均價包含保障房部分，相同地段純商品住宅價格的漲幅要遠高于房價平均漲幅，投資商品住宅收益率就更高。這必然會吸引大量社會資本流入房地產市場，擴大住房投資需求，抬高房價。

2.供給增長緩慢

影響住房價格的不僅有需求，還有供給。盡管北京市每年新增住宅剛性需求和投資需求巨大，但住宅竣工面積并沒有明顯增長趨勢。2008-2012年，住宅累計竣工面積為7349．8萬平方米，比同期全部新增常住人口住房需求（11118．2萬平方米）少3768．4萬平方米，整個住宅市場處于供不應求狀態。住宅供給和需求矛盾突出并推高房價，房價上漲又刺激投資需求增加，加大供需矛盾并進一步推動房價上漲。

3.房價預期上漲

2008年以來，北京的房價呈現很強的自相關性，即北京房價存在上漲慣性，過去一段時間房價的上漲會助推未來房價維持繼續上漲的趨勢。2013年1月開始，新建住宅同比漲幅達到24．1%，存量住宅同比漲幅達到56%，房價呈較大幅度上升趨勢。消費者和投資者形成房價上漲預期，踴躍購買住房。需求擴大進一步推高房價，并堅定消費者和投資者上漲預期。房價上漲預期和住房需求循環推動，是當前北京房價快速上漲的重要原因之一。

4.資本大量流入

出于降低成本、提高利潤、滿足日益增長的市民生活需求、擺脫資源環境的約束等原因，北京制造業中的低附加值部分不斷向外轉移，留下的制造業無法吸收龐大的資本存量，在國民經濟持續增長的情況下，資本開始向第三產業轉移。在第三產業中，房地產業是重要的組成部分。如紐約、香港地區、東京房地產業增加值占GDP的比重分別為23．6%、15．4%、14．1%。2012年，北京市房地產業占GDP比重為7%，要達到上述城市的水平，還有很大的提升空間。加之近幾年房價持續走高，越來越多的資金流入房地產業。過多的資金涌入不斷推高地價，2013年上半年，北京市住宅用地合同均價為13546元/平方米，同比上漲21．7%，是2008年的3．1倍。土地價格是住宅成本的重要組成部分，土地價格上漲，必然推高房價，這是住宅價格居高不下的另一原因。

國外發達城市住宅市場調控經驗

房地產業在國外已有很長的發展歷史，政府在長期摸索過程中建立了較為完備的房地產調控制度。

1.對住宅供給有詳盡的統計

摸清住宅的供給情況，是房地產市場調控的基礎，因此，紐約、新加坡等城市都對住宅供給有詳盡的統計，每年都會公布住宅價格、自有住宅套數、租賃住宅套數、私人新建住宅套數、自有住房率、房屋空置率等數據。再結合人口數據就可以對房地產市場供給情況有一個明確的判斷，并在此基礎上有針對性地進行調控。同時，這些城市政策性住房供給力度較大，大多數中低收入者也可以實現居者有其屋。其住宅價格年均增幅、房價收入比、空置率等指標都處在合理區間，房地產市場發展較為健康。

2.大規模建設保障性住房并規范管理

政府大規模建設保障性住房提供給中低收入家庭，是紐約、新加坡等人口密度較大城市的通行做法。如紐約以優惠政策鼓勵私營機構新建公共住房、政府通過直接向低收入家庭供應低租金公有住房、實施“住房券計劃”、稅收減免等政策補貼中低收入者；新加坡政府大規模提供保障型住宅，并對居民購買政策性住宅進行嚴格管理。

3.運用房產稅、印花稅等市場化方式調控非政策性住宅價格

紐約、新加坡等還通過房產稅、印花稅等市場化手段調控非政策性住宅市場，防止因房價過快上漲而出現過度投機和泡沫。紐約主要通過房產稅調控住宅市場。其原則是：不管房子面積多大，居住人口多少，以及房產套數，都要按規定納稅，稅率為房屋價值的3%；新加坡政府主要通過征收賣房印花稅、提高首付比例等措施控制房價飆升。

北京房地產市場調控政策建議

房地產市場調控要統籌考慮北京市面臨的人口、資源、環境壓力，借鑒其他發達城市調控經驗，將需求管理轉為供給和需求管理雙管齊下，更好地促進房地產市場健康發展。

1.啟動房屋普查，摸清底數

只有摸清全部住宅供給的面積、套數、分布情況，才能全面分析房地產市場供需情況，并制定調控政策。因此，要盡快啟動房屋普查并常態化，摸清房地產供給底數及空間分布，為實施房地產市場調控提供基礎信息。

2.用好增量，盤活存量，從供給端入手調控房價

用好增量，一要加快保障房建設力度，根據每年北京市保障房審核備案情況，合理確定保障房竣工套數，滿足低收入群體的住房需求；二要加強對保障性住房的管理，確保優先滿足剛性需求。加大自有住房供給力度，發揮好自有住房對房價預期的引導作用；三要科學規劃人口增長，在此基礎上，合理確定新增住宅供給；四要結合城市空間布局要求，建立城鄉統一的建設用地市場，通過完善新建住宅配套設施，進行產業轉移等方式，引導居民由城市中心向外疏散，減少交通“潮汐現象”及中心城市人口壓力。

盤活存量，一要明確空置房概念，掌握空置房數量；二要出臺空置房管理辦法，加大空置房的持有成本，降低空置房的交易成本，讓已有的空置房形成有效供給，穩定房價預期，預防泡沫生成；三是在符合土地用途的前提下，把各企事業單位、政府機關的自有土地納入保障房建設范圍，提高住宅土地使用效率。

總量控制。北京市住宅市場要有必要的限購措施，通過總量控制緩解人口過快增長和土地資源緊張、環境和交通壓力巨大的矛盾。

3. 征收房產稅要謀定而后動

從北京房價上漲的原因分析，剛性需求巨大是房價上漲主要原因，而房產稅主要是增加投資成本，抑制投資需求，并且稅負可以通過提高房價轉嫁，所以不能單一地通過征收房產稅抑制房價上漲。但是，在房地產市場規模越來越大的情況下，開征房產稅可以減少房地產市場波動，增加政府財政收入，使政府在保障房等領域投入更多的資金，增加住房供給。同時，差級征收房產稅，具有較強的二次分配功能，能起到縮小貧富差距的作用。因此，對房地產稅要早謀化，早研究，做到謀定而后動。

4.差別化管理

房地產市場調控不能一刀切，而要實施差別化管理，即建立“中低端有保障，高端交給市場”的制度化長效調控機制，做到“市場的歸市場、政府的歸政府”。具體而言，就是低收入者的住房問題由政府提供幫助，中低端住宅以滿足中低收入者的基本居住為出發點。政府對高端住宅市場的調控要以市場化為主要方式，輔以政府調節。如房產稅、印花稅等方式進行調節，變“堵”為“疏”，引導高端住宅市場的健康發展。

（作者單位：北京市統計局）

編輯：云霞