省會核心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與對策研究

胡小春　趙錄貴

摘 要：十八屆三中全會后，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的政策及解讀觀點很多，其中認(rèn)為房價會下跌的占了主流。但經(jīng)調(diào)研，隨著省會核心城區(qū)可供開發(fā)的土地逐步減少，土地價格一路走高，預(yù)計房價總水平未來三至五年將逐步提高，其中高檔商品房價格增幅將在40%左右，普通商品住房的價格漲幅將在20%左右。

關(guān)鍵詞：省會核心城區(qū)；房地產(chǎn)業(yè)；對策研究

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）03-0227-04

從2013年11月12日十八屆三中全會發(fā)布的“公報”來看，近5 000字的內(nèi)容未提及房地產(chǎn)，只有“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”最沾邊；11月20日，國務(wù)院常務(wù)會議決定，整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。前一政策表明農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)將不再局限于農(nóng)村，而是跟城市市場并軌，接下來更多農(nóng)村土地將進(jìn)入供應(yīng)，那未來的土地供給量將有明顯改善，市場的供不應(yīng)求的局面將在中長期有所緩解；后一政策可理解為：實施不動產(chǎn)登記制度，再跟進(jìn)住房信息公開和房產(chǎn)稅，持有多套房產(chǎn)的成本就將上升，甚至?xí)小胺锤钡男Ч@將帶來的一種可能就是，買房人對投資房地產(chǎn)熱情下降，同時很多房源可以釋放到二手房市場帶來供應(yīng)量的增加，進(jìn)而帶來房價下降。就如SOHO中國董事長潘石屹11月21日發(fā)布稱“這是好政策，如果今年實施，房價馬上會跌”。利空政策如此頻出，但這是否意味著城市房地產(chǎn)價格將受到?jīng)_擊？省會核心城區(qū)房地產(chǎn)價格是否也會緊跟下跌？為此，對廣西南寧市青秀區(qū)進(jìn)行了調(diào)研。

一、青秀區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀環(huán)境及現(xiàn)狀

（一）青秀區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀環(huán)境

青秀區(qū)位于廣西首府南寧市區(qū)東部，是南寧市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育、金融、信息中心的核心城區(qū)；是中國東盟博覽會永久會址所在地；是南寧市中央商務(wù)區(qū)（CBD）以及中央居住區(qū)（CLD）的集合區(qū)域。2012年青秀區(qū)GDP達(dá)536.84億元，同比增長9.5%，2011—2012年地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長10.2%，高于全國平均水平1.65個百分點，經(jīng)濟(jì)總量占全市總量的二成多。

（二）青秀區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀[1]

1.投資繼續(xù)保持較快發(fā)展

2013年1—5月，青秀區(qū)房地產(chǎn)投資完成46.44億元，同比增長5.41%，增幅比一季度提高7.62個百分點。從投資用途看，住宅投資同比略增，商業(yè)地產(chǎn)（辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房，下同）投資大幅增長，1—5月，青秀區(qū)住宅投資15.49億元，同比增長1.58%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為33.35%，同比提高16.94個百分點。商業(yè)地產(chǎn)完成投資8.17億元，增長36.72%，比住宅投資提高35.14個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的18.57%，比重同比提高7個百分點。

2.土地開發(fā)施工面積小幅增長

1—5月，房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工面積1 349.71萬平方米，增長1.52%。其中住宅施工面積900.49萬平方米，下降2.71%，占房屋施工面積的66.72%，比重比上年減少2.9個百分點；商業(yè)地產(chǎn)中，辦公樓施工面積102.66萬平方米，增長34.59%；商業(yè)營業(yè)用房135.56萬平方米，增長1.49%。新開工面積61.48萬平方米，增長5.59%。住宅新開工面積45.13萬平方米，增長127.7%。其中，商業(yè)地產(chǎn)新開工面積2.23萬平方米，下降74.51%，占房屋新開工面積的3.63%，比重比上年減少2.92個百分點。

3.商業(yè)地產(chǎn)完成投資較快增長

2013年1—5月，青秀區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展較快，商業(yè)地產(chǎn)完成投資8.17億元，增長36.72%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的18.57%，比重較上年提高7個百分點。商業(yè)地產(chǎn)施工面積238.22萬平方米，增長41.44倍，占房屋施工面積的17.65%，比重較上年提高5.55個百分點；其中商業(yè)地產(chǎn)新開工面積41.03萬平方米，增長78.3%，占房屋新開工面積的15.2%，比重較上年提高8.7個百分點。由于商業(yè)地產(chǎn)不受調(diào)控政策影響發(fā)展迅速，一批地標(biāo)性建筑不斷涌現(xiàn)，萬象城、萬達(dá)廣場、東盟文化廣場和南湖名都廣場等多個購物中心、甲級寫字樓乘勢而起。由投資100億元的榮和時代廣場、投資80億的南寧青秀萬達(dá)廣場和萬象城、投資35億的龍光世紀(jì)和南寧華發(fā)新城、投資25億的榮和大地、投資20億的東盟文化廣場正在施工建設(shè)，1—5月，完成投資13.86億元。

4.商業(yè)地產(chǎn)銷售增幅顯著

商業(yè)地產(chǎn)由于不受調(diào)控政策限制和影響，開發(fā)商將投資的重心逐漸向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)傾斜，引領(lǐng)青秀區(qū)新一輪的商業(yè)地產(chǎn)潮。1—5月商業(yè)地產(chǎn)銷售增幅顯著（見表1）。

5.項目建設(shè)到位資金充裕

房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)到位資金充裕，到位資金143.96億元，增長33.31%（見表2），有力保障了投資項目順利推進(jìn)。

6.重點板塊樓盤產(chǎn)銷兩旺

1—5月，南湖、津頭和仙葫板塊開發(fā)企業(yè)共完成投資36.62億元，占青秀區(qū)房地產(chǎn)投資的七成以上；商品房銷售面積59.06萬平方米，占房地產(chǎn)商品房銷售面積的八成以上（見表3）。

二、青秀區(qū)房地產(chǎn)市場存在的問題

在青秀區(qū)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展中，我們也應(yīng)清醒地看到其中存在著影響社會公眾生活水平提高和國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的問題，具體表現(xiàn)在：

（一）商業(yè)地產(chǎn)投資、尤其是辦公樓投資放緩

2013年1—5月，從商業(yè)地產(chǎn)投資情況看，形勢不容樂觀，1—5月，辦公樓投資2.58萬平方米，同比下降32.87%。直接影響后市商品房的建設(shè)規(guī)模和供給，對于整個房地產(chǎn)市場的供需平衡以及調(diào)控效果的鞏固和穩(wěn)定都有不利影響。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是資金、技術(shù)和管理密集型的經(jīng)濟(jì)活動，目前湖南商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資渠道單一，一方面，開發(fā)商在短期內(nèi)獲取資金的能力十分有限，因而運營風(fēng)險相對較高；另一方面，在運營模式上，不得不采取類似住宅的短期銷售模式，這樣最易導(dǎo)致后期的運營管理的混亂，缺乏競爭力，從而導(dǎo)致項目失敗。

（二）商品房平均銷售價格及待售面積高位運行

2013年 1—5月，在成交量回升的拉動下，商品房平均銷售價格快速回升并處于高位運行。1—5月，青秀區(qū)商品房平均銷售價格10 258元/平方米，同比增長7.46%，創(chuàng)歷史新高。商品房待售面積80.59平方米，同比增長73.33%，其中，住宅待售面積42.36萬平方米，同比增長128.48%。商品房銷售價格和待售面積雙雙高位運行，不利于調(diào)控效果的維持和鞏固。

（三）中高端與低端產(chǎn)品的比例不夠協(xié)調(diào)

青秀區(qū)中高端產(chǎn)品與低端產(chǎn)品的比例關(guān)系不夠正常和協(xié)調(diào)，突出表現(xiàn)為中低價位，中小戶型住房供應(yīng)不足，商品住宅整體價格偏高，超過低收入家庭的承受能力。如2013年9月份，在所銷售的商品房中，單價4 000元～6 000元/平方米的僅占11.18%，6 000元～8 000元/平方米的也只占39.27%，8 000元～10 000元/平方米的占32.77%（見圖1）[2]。從廣西實際需要看，大多數(shù)住房消費者的收入水平低，購房能力有限，需要的是低成本，低價格的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，但目前市場供應(yīng)主體仍然是中高檔商品住宅。

（四）住房保障體系不完善，加劇了住房市場上的供求矛盾

當(dāng)前青秀區(qū)住房保障體系由于資金落實不到位，地方政府對于住房保障體系建設(shè)缺乏動力等種種原因，住房保障體系建設(shè)的速度仍十分緩慢。具體表現(xiàn)就是廉租房的覆蓋面比較低，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資的增幅業(yè)連續(xù)多年低于住宅開發(fā)投資的增幅，其占住宅開發(fā)投資的比重也逐年下降。同時，對經(jīng)濟(jì)適用房管理上的一些突出問題，如戶型面積偏大，保障對象界定不嚴(yán)，資金渠道來源不穩(wěn)定等等。總體上看，住房保障在整個住房市場中所占比例仍然較小，導(dǎo)致大量中低收入家庭的剛性住房需求被推向市場，這在一定程度上加劇了住房市場上的供求矛盾，并加劇了商品房價格的上漲。

（五）土地供應(yīng)緊張問題繼續(xù)加劇，新開樓盤價格被推高

2013年1—5月，從土地購置情況看，青秀區(qū)開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積同比下降49.2%；從竣工建設(shè)情況看，竣工面積同比下降12.42%；由于青秀區(qū)可供住宅開發(fā)的土地相對越來越少，使得可以開發(fā)的土地偏緊，土地價格居高不下。區(qū)內(nèi)大面積的新開盤項目將越來越少，新開盤價格定位相對較高，價格漲幅也較大。

三、青秀區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢及預(yù)測

（一）“十二五”后期青秀區(qū)發(fā)展的總體判斷

總體來看，盡管青秀區(qū)在今后幾年的發(fā)展受大環(huán)境的影響將會遇到許多問題，但應(yīng)當(dāng)說有利因素仍然大于不利因素，未來兩年仍是加快發(fā)展的機(jī)遇期，只要妥善處理和解決好發(fā)展中問題，迎難而上，開拓創(chuàng)新，基本上仍可保持平穩(wěn)較快。

1.有利因素

一是南寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持平穩(wěn)較快發(fā)展，為青秀區(qū)提供了良好發(fā)展環(huán)境。近年來，盡管受到來自國際國內(nèi)形勢復(fù)雜變化和重大自然災(zāi)害的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢依然良好。

二是《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》的實施推進(jìn)，為城區(qū)提供了新的發(fā)展平臺。國內(nèi)外大企業(yè)、大集團(tuán)紛紛落戶北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)，為城區(qū)對接“北欽防”發(fā)展配套產(chǎn)業(yè)、發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)提供了機(jī)遇。

三是《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》對南寧市的功能定位，進(jìn)一步強(qiáng)化青秀區(qū)作為南寧市“核心城區(qū)”的地位和作用。《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》對南寧組團(tuán)定位為“發(fā)揮首府中心城市作用，重點發(fā)展高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、加工制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)和金融、會展、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”，定位正好契合青秀區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和資源條件，青秀區(qū)可將城區(qū)的發(fā)展與南寧市的發(fā)展緊密結(jié)合起來，最終建成面向中國與東盟合作的區(qū)域性國際城市的核心城區(qū)。

四是金融組織體系的健全，進(jìn)一步改善青秀區(qū)的金融環(huán)境。各大國有股份制銀行、商業(yè)銀行紛紛在青秀區(qū)設(shè)立總部，特別是中信銀行、興業(yè)銀行、華夏銀行、新加坡星展銀行、香港南洋銀行、北部灣銀行等國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)相繼在青秀區(qū)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，這使青秀區(qū)成為廣西擁有銀行最多，同時也是第一個擁有外資銀行的城區(qū)。金融產(chǎn)品地不斷創(chuàng)新，將進(jìn)一步改善企業(yè)的投融資環(huán)境，將青秀區(qū)打造成區(qū)域性金融中心。

五是城區(qū)自身經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長能力增強(qiáng)。青秀區(qū)經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年快速增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量和效益不斷提高，城鄉(xiāng)發(fā)展的基礎(chǔ)日益鞏固，特別是幾年來一批產(chǎn)業(yè)項目竣工投產(chǎn)，一批基礎(chǔ)設(shè)施項目完工使用，投資環(huán)境進(jìn)一步改善，產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁進(jìn)一步增強(qiáng)，為經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長提供了內(nèi)在支撐。

2.不利因素

一是2012年起進(jìn)入中速增長階段之后，南寧市的經(jīng)濟(jì)增長繼續(xù)保持“十一五”期間較高增長率的可能性不大。據(jù)我們預(yù)測判斷，在保持現(xiàn)有條件不變的前提下，青秀區(qū)2013—2015年的經(jīng)濟(jì)增長率預(yù)測值依次將為11.06%，10.73%和10.42%，這意味著今后三年，經(jīng)濟(jì)增長率將放緩。

二是埌東片區(qū)發(fā)展空間日趨飽和，空間制約問題日益突出；征地拆遷、城市管理工作還有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

三是工業(yè)投入薄弱，工業(yè)一直以來是青秀區(qū)“短腿”，一定程度上制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

四是招商引資工作難度加大。由于一些在城區(qū)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或分公司的大企業(yè)、大公司為了抽回資本對本部進(jìn)行救急，將有可能減少對城區(qū)的再投資，新引進(jìn)外資難度將有可能更大。

五是承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移難度加大。沿海地區(qū)外向型企業(yè)出口增長的減緩，將加大承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的難度。

（二）青秀區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體判斷

近年來的宏觀調(diào)控取得了一定的成效，但從土地情況看，目前青秀區(qū)可供開發(fā)的土地逐步減少，區(qū)域內(nèi)寸土寸金，土地價格一路走高，開發(fā)商無需太多的營銷即可憑借區(qū)域資源優(yōu)勢以及未來發(fā)展前景而熱銷。再加上近期政策對小產(chǎn)權(quán)房的嚴(yán)厲打擊，預(yù)計房價總水平未來三至五年逐步提高，其中高檔商品房價格增幅將在40%左右，普通商品住房的價格漲幅將在20%左右。

四、青秀區(qū)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的對策

（一）改善融資渠道，擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)投資

當(dāng)前限購、限貸政策持續(xù)從嚴(yán)，商業(yè)地產(chǎn)的資拉動投和刺激需求，對促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長有重要意義。因此，青秀區(qū)應(yīng)因地制宜發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項目，尤其是加快辦公樓投資；調(diào)整結(jié)構(gòu)，增加商業(yè)地產(chǎn)有效供給，科學(xué)確定各類房產(chǎn)供應(yīng)規(guī)模和比例。地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)改變單一依靠銀行的信貸融資模式，可以探索項目融資、信托、海外基金等新型的融資渠道，從而推動青秀區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

（二）合理定價，保證房地產(chǎn)業(yè)的適度健康發(fā)展

從著眼于調(diào)控商品房價格和打擊土地囤積的角度出發(fā)，做好以下工作：一是要對應(yīng)售未售的商品房、已批但尚未開發(fā)建設(shè)的土地以及已經(jīng)停建工程進(jìn)行全面清理，做到心中有數(shù)；二是要在去年消化空置商品住宅的基礎(chǔ)上，對符合使用條件的商品住宅，繼續(xù)通過拆遷安置、舊城改造、改善配套等途徑進(jìn)行轉(zhuǎn)化，特別是對竣工一年以上尚未出售的住宅，要盡快采取措施；三是要在審批新開工項目時，盡可能利用停建工程轉(zhuǎn)化；四是要將新批土地與利用已批但尚未使用的土地相結(jié)合，盡可能使用已批土地，對于取得土地使用權(quán)，但未做實質(zhì)性開發(fā)的土地，要依法征收土地閑置費或依法收回土地使用權(quán)；五是要對已批土地和已批項目進(jìn)行確權(quán)，明確權(quán)屬關(guān)系，為下一步消化空置做好準(zhǔn)備。

（三）加強(qiáng)監(jiān)管，有效解決供需矛盾

首先，政府應(yīng)以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，通過頒布產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和貨幣、稅收等各種手段與措施，科學(xué)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)構(gòu)和速度，力求在動態(tài)發(fā)展中實現(xiàn)供給與需求的相對均衡。如擬訂不同時期、區(qū)域、開發(fā)規(guī)模與類型的房地產(chǎn)利潤的核算標(biāo)準(zhǔn)，對價格成本比較高者征收累進(jìn)稅，在確保房地產(chǎn)開發(fā)商一定利潤回報的前提下，適當(dāng)降低商品房的市場價格。其次，建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等市場監(jiān)管制度規(guī)章體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)與銷售行為的監(jiān)管，制止房地產(chǎn)開發(fā)商與部分地方政府官商勾結(jié)、尋租等不法行為，確保房地產(chǎn)銷售市場信息對稱、公平交易，切實降低交易成本。再次，要規(guī)范房地產(chǎn)建設(shè)住房結(jié)構(gòu)比例，盡可能增加中、小面積的商品房供給量。

（四）建立完善的住房保障體系，保障群眾基本住房需求

應(yīng)建立完善的住房保障體系，可參照重慶市住房保障體系“5+1”模式，即采用廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、危舊房改造、城中村改造、農(nóng)民工公寓五種保障方式，與公共租賃房這種新的保障方式并舉，全力滿足群眾基本住房需求。健全保障性住房建設(shè)監(jiān)管和考核制度，建立保障性住房建設(shè)情況定期報告制度，提高公開性和透明度；加強(qiáng)對保障性住房規(guī)劃實施、計劃執(zhí)行、土地供應(yīng)以及建設(shè)目標(biāo)完成等情況的監(jiān)督檢查，作為政府業(yè)績考核內(nèi)容。

（五）加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)土地的監(jiān)管，保證土地持續(xù)供給

為保障今后青秀區(qū)商品房的后續(xù)供應(yīng)，特別是商品住宅的供應(yīng)，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對土地的監(jiān)督管理，新增用地的計劃安排要與消化歷年已批未用的存量土地掛鉤，促進(jìn)閑置存量土地的有序開發(fā)，擴(kuò)大房地產(chǎn)市場的有效供給。控制一些房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避套型結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)定、變相囤積房源、哄抬房價、損害消費者合法權(quán)益的行為，對取得銷售許可證的房屋實行最高限價，制止亂漲價，擾亂市場秩序。防止開發(fā)商用捂盤惜售、虛擬交易、自我炒作等行為來欺騙消費者，維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常秩序，使房地產(chǎn)市場沿著健康、理性的方向穩(wěn)步發(fā)展。通過“城市更新”活動進(jìn)行綜合整治、優(yōu)化城市布局，使城市布局更清晰且更具功能性，從而獲得更多的用地空間。

參考文獻(xiàn)：

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[責(zé)任編輯 王玉妹]