住宅品質要“變天”

劉力洲聯（www5A）集團總建筑師英國愛丁堡大學博士

房地產的粗放發展時代結束了，只有在同質同價難以去化的市場，才會迎來品質的高峰。

隨著房地產開發行業進入下半場，眾多大型房企已經沒有可能完成今年的銷售目標。有的集團已經在內部通告銷售下滑了70%。面對形勢變化，企業的開發策略也在變化，越來越多的企業縮窄產品線，集中關注某類主題的系列產品，如文化地產，旅游地產，養老地產，力圖在一個細分市場上占據領先地位。

在純住宅領域，產品也更加細化，特別是高端住宅，一些新的需求變化正在驅動幾類產品的成熟，值得開發方與購買方共同關注。這就是我所謂的“終極住宅”“超小精品”和“健康節能住宅”。

目前在中國的一線城市，購房者對產品品質的要求水漲船高，開發商也不得不以更務實的品質突破來改變銷售困局，此外，數萬元每平米的房價，完全有條件支撐產品再上個臺階。

終極住宅

在風聲越來越緊的房產稅、遺產稅、交易稅，和財產登記的壓力下，多房產持有人不再認為多房是優勢，而且無論手中有多少套房產，自己卻沒有一套房產能夠滿足自己所有的居住理想。主因是市場上的產品缺少對高端群體的針對性。

因此，大量高收入群體寧愿拋售所有房產換取一套高標準住宅，我稱之為“終極住宅”，終極并非養老住宅的意思，而是在品質與設施配置上達到最高標準，能夠以房產的品質而不是地段的環境價值，成為住宅市場上的至尊奢侈品，是與私人飛機、游艇等消費能夠匹配的城市住宅。

此類產品在功能格局上，除了規模較大外，更注重拓展家庭空間多樣化，聚會娛樂功能完善，衛浴分開，更衣間，儲藏空間，洗衣工作間等配套齊全。在建筑標準上都有大幅突破，如北京新一代的高端產品，層高3.6米，門高2.7米，窗戶三層玻璃，更衣室獨立排煙，每戶3個停車位，地下車庫層高4.5米可停放房車，坡道坡度1:1保證跑車不磕底盤。

超小精品

對于大都會市中心寸土寸金地段，每平米十幾萬房價很正常，一套房產可能數千萬。但并不是所有富豪都住市中心，也不是所有低收入者都住遠郊。國外大城市中心地帶也都有為年輕人設計的超小公寓。降低房子總價的方式是做小戶型和超小戶型。在購房群體組成的金字塔中，底層數量最大，因此市中心小戶型精品將有巨大市場，此前尚未得到足夠關注和開發。

萬科試推的小戶型只有12平米一戶，卻功能齊全，即便單價5萬/平米，總價也才60萬。日本的小戶型可以做到40平米的兩層復式。這里超小戶型產品一方面必須是精裝修，利于空間利用率，用戶直接入住，另一方面也不必是住宅性質，可以作為公寓，不必達到住宅日照標準。以高精度便利性取勝，可忽略功能的高端與舒適性。

健康節能住宅

隨著經濟發展富裕階層老化、環境霧霾等問題嚴重、生態技術快速發展，對于健康養生的需求井噴式爆發。在住宅的性能方面，主要體現在對舒適與健康的追求，主要體現在舒適度與生態節能的標準提高。從十年前開始鋒尚、MOMA、朗詩等幾個開發商開始探索生態節能住宅，項目在全國尚屬鳳毛麟角，今天無論技術的成熟，市場對產品的認識，還是健康需求的大潮，對高舒適度低能耗住宅是個發展的契機。

所謂高舒適度體現在住宅的恒溫恒濕恒氧等指標控制方面，健康則體現在廢除風冷空調，空氣質量保證，防范PM2.5污染，綠色材料工藝等方面。而節能整體指標控制使得住宅的電費節約，在10年左右使用過程中回收一次性投資。具有舒適指標和節能指標是與傳統住宅的最大區別。

總之，房地產的粗放發展時代結束了，只有在同質同價難以去化的市場，才會迎來品質的高峰。