資產管理方興未艾——專訪第一太平華北區董事長鄒錦標

本刊記者│方帥

《中國房地產業》：物業管理公司向資產管理公司轉型過程中面臨哪些挑戰和困難？

鄒錦標：首先物業管理公司要轉變傳統觀念，從“保姆”、“管家”、“保安保潔”的管理模式中掙脫出來，積極與業主進行互動溝通，深度挖掘業主方的需求，從被動式服務管理轉變為主動管理，并運用自身的專業經驗引導業主提升資產經營績效。

其次要擴大自身的專業范圍，不單純聚焦于房屋設備設施的維護與保養。以物業管理鏈條為例，可通過增加增值服務來提高盈利水平，比如提供樓宇機電價值評估服務、樓宇結構及機電系統顧問服務、預算及財務管理服務以及運用專業管理軟件提升管理效率等。而要真正實現一站式服務，則還需要在市場顧問、租售代理、項目管理、市場推廣等專業領域設立專業團隊。

物業管理公司轉型為資產管理公司也離不開業主觀念的轉變。實現物業管理向資產管理的過渡，需要業主建立資產管理的概念，樹立資產長期收益目標，積極汲取資產管理經驗，注重租戶感受，與資產管理公司積極互動，從而在資產管理可以有效促進資產價值最大化方面達成共識，協同努力。

《中國房地產業》：對于代理行而言，是向大而全的資產管理企業全面發展好，還是專注于物業管理領域，成為專業服務的承包商更為合適？

鄒錦標：這需要根據公司實力、業務范圍與中遠期愿景具體而定。目前并不是所有代理行均涉及各類物業的租售或物業管理，除了以第一太平戴維斯為代表的少數幾家外資代理行，很多國內代理行（或資產管理公司）目前還是更多專注于較為單一的業務，譬如住宅租售、寫字樓與商鋪租售或物業管理。

但是，從另一方面來講，目前很多發展商及投資者出于分散風險以及擴大盈利點的需求，往往開發或投資多種物業，但是又欠缺相應的運營管理經驗。此時，這種趨向于投資組合管理，以風險控制和調整后的組合投資回報最大化的目標來管理資產的需求就顯得格外必要。這就需要代理行擁有比較全面的業務鏈條與豐富的經驗來通過有效的資產管理幫助業主實現資產增值。面對未來多數二、三線城市將會涌現綜合體浪潮的背景，這種“大而全”的資產管理公司或代理行便會在為客戶提供一站式房地產服務方面顯現優勢。

《中國房地產業》：資產管理的興起，是房地產行業發展的需要，還是物業管理公司轉型升級的需要？

鄒錦標：是雙方尋求共贏的一種必然結果。一方面，物業管理公司需求通過開展多元化的服務項目，尋求嶄新的增值服務點，提高自身的盈利能力，從而擺脫目前物業管理行業整體利潤率較低的困境。另一方面，面對國內中短期內物業市場容量激增，開發商與投資者也需要這種全鏈條的資產管理服務來敏銳的洞察市場、捕獲需求、精準定位潛在客戶群體、制定有效的租售策略、提供人性化的物業服務挽留優質客群，從而抵御市場波動帶來的風險，實現物業長期穩定的增值。

《中國房地產業》：第一太平的優勢是什么？

鄒錦標：第一太平戴維斯在資產管理方面的優勢主要體現在以下三點：一是國際化與本土化的有機結合。二是全鏈條一站式的房地產服務，鑒于資產管理貫穿物業建設施工、招商銷售以及運營管理各個環節，因此需要專業資產管理公司擁有一支全面的專業隊伍及充沛的市場經驗。在此方面，第一太平戴維斯擁有巨大優勢。三是專業的人才聚集。他們構成了我們為業主提供專業資產管理的能力。比如我們管理的京匯大廈雖然樓齡近14年，但目前新簽約租金可達CBD區域甲級寫字樓平均水平；我們管理的新城國際，目前公寓租金可位列CBD區域三甲；服務式公寓租金為全北京最高水平之一。