陸挺：城鎮住房空置現象被高估

文│陸挺

陸挺美銀美林大中華區首席經濟學家

最近發生西南財大甘犁教授和華遠地產董事長任志強先生之間有關城鎮住房空置率的爭論激烈，因為前者認為行業寒冬將至。

西南財大根據所做調查推算2013年我國城鎮地區住房空置率為22.4%，空置住房4898萬套，現有住房存量完全能滿足可實現的住房需求，因此房地產市場的寒冬即將到來。

任志強先生則認為，中國不可能有將近5000萬套的空置房，1998～2013年住宅竣工面積106億平米，扣掉拆遷面積，凈增住房面積應為76億平米左右，而非西南財大計算的156億平米。甘犁教授進一步回應，1998年城鎮地區人均建筑面積18.7平方米，城鎮人口為4.2億；至2012年，城鎮人口為7.1億，中國城鎮地區人均建筑面積已大幅增至32.9平米，因此任志強先生低估了凈增面積。談一下個人對此的看法。

空置房數量被高估34%～50%

西南財大在計算時忽略了我國城鎮兩種戶口的區分：家庭戶口和集體戶口。由于人均居住面積的計算沒有包括集體戶口，而集體戶口的人均居住面積又遠小于家庭戶口，這就使得城鎮住房面積和凈增住房面積的總量被高估。根據2010年第六次人口普查，城鎮中家庭戶口的人口占總人口比例的88%，因此凈增住房面積的高估幅度約12%。任志強先生忽略了小產權房，盡管它的規模不是特別大。

更大的問題在于“建制城鎮化”對住房統計數據的扭曲。從1997～2013年年初，全國經歷了一輪大規模的建制變化：由縣（市）改為市轄區的共有158個，其中縣改區71個，縣級市改區87個。盡管在2001年后，已經實際上停止了縣改市的進程，但有些地方好大喜功，隨著經濟發展和城市擴張，仍不斷嘗試改制。在實際操作中，“實際建設”的標準被濫用，一些地方通了公路和自來水后，就搖身一變成了城鎮。西南財大的調查基本上依賴于統計局的編碼系統進行抽樣，調查結果和統計局的數據接近并不奇怪。西南財大320個調查社區中有19個社區盡管從國家統計局編碼上看是名義上的城鎮，但實際仍是農村。根據第六次全國人口普查數據估算，有三成左右居民在農村的住房被算成了城鎮住房，這也是造成城鎮總住房面積和凈增住房面積虛高的原因之一，高估幅度達到25%～30%。

在計算空置房數量時還應扣除裝修因素的影響。我國新房中約有65%以上是毛坯房，假定毛坯房從裝修到入住的需半年，計算空置房時應該扣除年供應量的一半，即550萬套左右。

初步結論是，即使西南財大的空置率數據正確，我國城鎮空置房數量也被高估了，高估幅度達到34%～50%。

空置率數據不一定可靠

西南財大的調查在城鎮家庭的抽樣不是隨機的。根據他們自己的描述：“在城市地區，我們收集了各社區的平均住房價格信息，并以此作為社區富裕程度的衡量指標。在此基礎上，我們根據住房價格由高到低將各社區分成四個組，在住房價格最高的組分配50戶樣本，而在住房價格最低的組分配25個樣本，以達到進一步抽取富裕家庭的目的”。換句話說，就是富人區抽的多，平民區抽的少，貧民區抽的最少。這種非隨機抽樣可以通過權重調整來解決，但由于缺乏公認的歷史數據，權重的確定隨意性相當大。

西南財大的數據存在一定的自相矛盾。在其最新的報告中，2011年我國城鎮地區的住房空置率為20.6%。在其2012年的報告中，介紹了2011年城鎮家庭住房的分布情況：擁有0套住房的家庭占比11.9%，1套房占比69%，2套房占比15.4%，3套及以上占比3.63%。在同一報告的68頁，又提到“擁有三套以上的家庭非常少，僅占全部樣本的0.32%”。假設這0.32%的家庭平均擁有5套房，那么100個家庭擁有111.5套房，空置率只有10.3%，而不是西南財大報告的20.6%。如果后面這個空置率是正確的，要么擁有0套住房的那些人幾乎全部住工棚或集體宿舍，要么擁有三套以上住房的家庭的平均擁有套數在50套。

對未來住房需求和供給的估算

西南財大的研究低估了住房需求。其中農民工大概有1.7億人次，還有1260萬的隨遷子女。根據2013年國家統計局的調查，在工作居住地擁有住房的農民工只有1.1%。他們大多數都住在工棚和宿舍里，這使得他們很難被調查到。農民工即使單獨居住，也主要住在城郊結合部或城中村，被抽中的概率小于應有比例。這部分人將產生約12096萬套的住房需求。此外，西南財大的研究在計算“可實現”需求時，沒有考慮城鎮戶籍居民的跨區遷徙使用市場數據，以及保障房總價少、對支付能力要求低等因素。

未來房地產的趨勢將從以前“從哪里來，在哪里買房”轉為“哪里有穩定的工作，在哪里買房”，住宅供應的區域性分化加劇。

住房供給方面，存在很多低效配置，不是所有的空置房都是有效供給。四大因素造成上述低效配置：戶籍制度、土地制度、限購政策和過度資源配置于一線城市。

最后談談我們自己對未來供給需求的估算。為了簡單起見，不考慮老年人逝世造成的住房供應和新增成年人的住房需求，假定兩者間基本互相抵消，而拆遷家庭需求計入城鎮化需求中。去掉農民工，再去掉25%的偽城鎮化，我國目前的城鎮化率約為40%。未來十年，我國實際的城鎮化率可達60%，新增城鎮人口約為2.7億人。以戶均3口人來計算，需要9000萬套房。我國目前在2000年前蓋的城鎮住房約有7000萬套， 進入加速折舊階段，未來十年假定約有30%～40%會被拆遷。如此計算，我國未來十年的城鎮住房需求是1.2億套左右。我國2013年完工大約1100萬套左右。如此推論，以面積來計，我國新房開工和銷售已經處于頂部或已經過了最高點。但隨著修建質量和綜合配套的提升，住房投資增速仍能夠以5%～10%的速度增長。

未來房地產的趨勢將從以前“從哪里來，在哪里買房”轉為“哪里有穩定的工作，在哪里買房”，住宅供應的區域性分化加劇。在這個轉型過程中，地產開發商內部也會出現分化：小的開發商可能難以生存，大的開發商則可能進一步發展，部分地方政府將面臨財務困境。