陳淮：房市波動(dòng)不必大驚小怪

文│陳淮

今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些波動(dòng)，很多人非常焦慮。依我看，這件事看不出來(lái)有什么好大驚小怪的。市場(chǎng)恰當(dāng)?shù)牟▌?dòng)真的那么可怕嗎？會(huì)崩盤(pán)嗎？不會(huì)的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化如同吃飯，你昨天吃多了，今天自然要少吃。2013年成交量大增，2014年自然是小年。根本不必急著追問(wèn)房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)崩盤(pán)。符合客觀(guān)規(guī)律的，系統(tǒng)自發(fā)進(jìn)行調(diào)整的目標(biāo)，都是讓系統(tǒng)恢復(fù)新的平衡，而不是讓系統(tǒng)崩潰。吃飯如此，市場(chǎng)在自我調(diào)整也是如此。

供大于求不是最緊迫的

現(xiàn)在部分地方政府在嘗試放寬限購(gòu)限貸政策，不少媒體多加質(zhì)疑。我看大可不必。無(wú)論是國(guó)五條、國(guó)八條還是國(guó)十條里都提到一條，就是地方政府對(duì)平衡當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系負(fù)有責(zé)任。根據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)毓┣箨P(guān)系適時(shí)調(diào)整政策，這是地方政府職權(quán)范圍內(nèi)的事。這是其一。

其二，限購(gòu)的目的在于抑制投機(jī)性需求。投機(jī)性需求只會(huì)出現(xiàn)在嚴(yán)重供不應(yīng)求的時(shí)候。春運(yùn)的時(shí)候才有倒火車(chē)票的黃牛黨；歌星演唱會(huì)才有人倒票。供大于求時(shí)，限購(gòu)所賴(lài)以存在的前提不復(fù)存在，當(dāng)然就沒(méi)有必要再?lài)?yán)格限購(gòu)。

其三，我們的媒體應(yīng)當(dāng)懂得，不論是限購(gòu)還是限貸，目標(biāo)都是合理調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，而不是不讓老百姓適度改善住房條件，不是不讓老百姓買(mǎi)房子。有些輿論似乎偏離了調(diào)控的目標(biāo)本身，認(rèn)為降溫就是盡量抑制需求，認(rèn)為任何釋放需求的措施都是“救市”。這種認(rèn)識(shí)不正確。出臺(tái)任何政策都是以支持、鼓勵(lì)、保護(hù)老百姓改善自己居住需求為前提的。

我們得強(qiáng)調(diào)，供大于求的問(wèn)題并不是今天才有的新鮮事。在過(guò)去十年，不是今天，不是2013年和2014年，絕大部分二、三、四線(xiàn)城市，包括2/3的省會(huì)級(jí)城市在內(nèi)，始終是處于供大于求的。東北三省、西部十二省區(qū)、中部六省區(qū)，過(guò)去10年中省會(huì)城市幾乎都是供大于求的，更不要說(shuō)地市級(jí)城市。當(dāng)前，確實(shí)存在部分城市庫(kù)存過(guò)高，也有個(gè)別城市是像鄂爾多斯那樣屬于盲目膨脹的城市，這些城市需要自我消腫。

供大于求沒(méi)有那么可怕，供大于求不等于賣(mài)不出去。房地產(chǎn)的供和求，從來(lái)不是同步均衡的，因?yàn)橛绊懝┣蟮囊蛩夭灰粯印７康禺a(chǎn)的市場(chǎng)和其他商品市場(chǎng)有類(lèi)似之處。一個(gè)叫長(zhǎng)期均衡，一個(gè)叫短期均衡。美國(guó)有1億家庭，3億人口，平均每戶(hù)汽車(chē)保有量達(dá)到一定程度，飽和了，這是長(zhǎng)期均衡了。即便飽和了美國(guó)人還是要買(mǎi)汽車(chē)，得更新，景氣的時(shí)候是汽車(chē)大年；不景氣的時(shí)候推遲更新，這一年就是汽車(chē)市場(chǎng)的小年。

目前，在中國(guó)任何一個(gè)城市，不管是供大于求、供不應(yīng)求，還是供求恰好平衡，都是短期均衡。孩子還長(zhǎng)不長(zhǎng)個(gè)兒，這一年?duì)I養(yǎng)不好沒(méi)有長(zhǎng)個(gè)，長(zhǎng)期看是長(zhǎng)個(gè)的。現(xiàn)在地產(chǎn)商出現(xiàn)資金鏈緊張狀況，與市場(chǎng)供大于求沒(méi)有人買(mǎi)房子是兩回事，資金鏈抻緊的原因有很多，病根并不在此，供大于求不過(guò)是表象。

解決房地產(chǎn)的問(wèn)題，最重要的是要讓房?jī)r(jià)與老百姓的收入水平相協(xié)調(diào)。我認(rèn)為要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，需要四項(xiàng)改革。第一，非得大規(guī)模、大幅度、大踏步的調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，因?yàn)槭畮變|人都想住在北上廣深是無(wú)論如何辦不到的，關(guān)鍵是要實(shí)現(xiàn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。第二，非得積極推進(jìn)土地制度的改革，因?yàn)闆](méi)有土地制度的改革，政府作為壟斷性的唯一供應(yīng)者，要想市場(chǎng)健康發(fā)展，要想合理規(guī)避市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)也是無(wú)論如何辦不到的。第三，非得調(diào)整地方與中央稅負(fù)之間的關(guān)系，例如開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅，賦予地方更大的財(cái)權(quán)。最后一條，非得調(diào)整社會(huì)整體的收入分配結(jié)構(gòu)。缺一條都不行。光靠貨幣政策、財(cái)政政策，相當(dāng)于靠吃退燒藥治肺炎，治標(biāo)不治本。

新型城鎮(zhèn)化的推動(dòng)要和特大城市功能改造、城市功能的疏解和分流密切結(jié)合起來(lái)，要和老舊城區(qū)的改造密切結(jié)合起來(lái)。把這個(gè)特點(diǎn)貫徹發(fā)揚(yáng)光大，才能不重復(fù)過(guò)去的問(wèn)題。

政府要有所作為

在當(dāng)前形勢(shì)和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展這兩件事上，政府要有所作為，政府的作為最好是少干預(yù)市場(chǎng)，多推動(dòng)改革。我們今天所遇到的問(wèn)題，都是十年前就已經(jīng)存在的，都是三中全會(huì)已經(jīng)明確給出方案和藥方的。比如，三中全會(huì)提到土地制度要大刀闊斧的改革，農(nóng)民同地同權(quán)，這已經(jīng)是決定了，還用我們?cè)僬f(shuō)一遍嗎？但是這些問(wèn)題時(shí)至今日寸步未進(jìn)，這才是土地問(wèn)題的核心。

再說(shuō)資金鏈問(wèn)題。三中全會(huì)已經(jīng)非常明確，要把間接融資轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯尤谫Y，要積極發(fā)展債市。解決開(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題，主要不能靠銀行放松信貸，而要靠直接融資。但是到今天為止，開(kāi)發(fā)商仍然在用著很貴的錢(qián)，資金鏈仍然非常緊張。最關(guān)鍵的問(wèn)題就在于政府仍然沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造一個(gè)可供長(zhǎng)期融資（比如項(xiàng)目債、企業(yè)債）的市場(chǎng)。這個(gè)問(wèn)題延伸到地方政府債務(wù)危機(jī)也一樣。地方政府的債務(wù)危機(jī)有那么難化解嗎？政府借的錢(qián)都變成了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，這無(wú)可厚非。問(wèn)題的關(guān)鍵在于，這些長(zhǎng)期發(fā)揮作用的資產(chǎn)借的是短期的債務(wù)，最多三年，這才有迫切的債務(wù)償還問(wèn)題。三中全會(huì)非常明確的指出，要改革城市建設(shè)融資方式，發(fā)行地方債，同時(shí)在今年3月17日國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中也進(jìn)一步把地方債明確為市政債。如果能夠把地方政府的債務(wù)問(wèn)題轉(zhuǎn)換為長(zhǎng)期債券市場(chǎng)的市政債，債務(wù)危機(jī)是可以迎刃而解的。

只可惜，我們?cè)谌腥珪?huì)上最大聲疾呼的，讓市場(chǎng)機(jī)制成為配置資源的主導(dǎo)性力量這件事，在過(guò)去一段時(shí)間并沒(méi)有充分發(fā)揮作用。過(guò)去十年政策調(diào)控中所掩蓋的市場(chǎng)因素正在日益顯化。但是導(dǎo)致這個(gè)市場(chǎng)發(fā)生畸變的病根沒(méi)有變。那么我們的出路在哪里？我看打破壟斷、發(fā)育市場(chǎng)、破除既得利益集團(tuán)、釋放政府權(quán)力、發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制配置資源的作用，這才是我們的出路。

在中國(guó)任何一個(gè)城市，不管是供大于求、供不應(yīng)求，還是供求恰好平衡，都是短期均衡。孩子還長(zhǎng)不長(zhǎng)個(gè)兒，這一年?duì)I養(yǎng)不好沒(méi)有長(zhǎng)個(gè)，長(zhǎng)期看是長(zhǎng)個(gè)的。當(dāng)前的供大于求不過(guò)是表象。

新型城鎮(zhèn)化值得關(guān)注的新特點(diǎn)

中國(guó)的城鎮(zhèn)化走過(guò)了30余年。上世紀(jì)80年代一位中國(guó)老人在南海邊劃了一個(gè)圈，奠定了珠三角的發(fā)展，從此中國(guó)有了經(jīng)濟(jì)發(fā)展改革第一個(gè)地區(qū)，對(duì)外開(kāi)放第一個(gè)窗口，更重要的是一個(gè)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的改革實(shí)驗(yàn)區(qū)。如果說(shuō)中國(guó)的城鎮(zhèn)化有什么成功，不是政府調(diào)控的成功，不是高瞻遠(yuǎn)矚的英明決策，而是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的改革造就的。改革開(kāi)放促成了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。現(xiàn)在，城鎮(zhèn)化走到了新的階段，有哪些值得關(guān)注的新特點(diǎn)？我以產(chǎn)業(yè)園為例，講三層意思。

第一，中等城市發(fā)展。十八屆三中全會(huì)明確提出要嚴(yán)格抑制特大城市人口規(guī)模，3月17日國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，進(jìn)一步把這個(gè)特大城市界定為核心市區(qū)500萬(wàn)人口以上的城市，并且都強(qiáng)調(diào)中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的主要精力應(yīng)該放到調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展上面。

但是我們有相當(dāng)一批中等規(guī)模城市在產(chǎn)業(yè)承載能力、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的先進(jìn)性和現(xiàn)代化程度方面還有欠缺，他們的城市整體基礎(chǔ)設(shè)施迫切需要進(jìn)一步發(fā)展。

從這個(gè)角度看，新的園區(qū)建設(shè)不是多了，而是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。我們已經(jīng)走過(guò)了吸引外資到本地投資辦廠(chǎng)、建設(shè)園區(qū)的珠三角時(shí)代；我們甚至也一定程度走過(guò)了浦東新區(qū)建商務(wù)區(qū)，引進(jìn)世界500強(qiáng)的階段。現(xiàn)在的新區(qū)更多的是城市規(guī)劃的重組和城市自身結(jié)構(gòu)的升級(jí)。借助于簡(jiǎn)單的工業(yè)園區(qū)實(shí)現(xiàn)城市擴(kuò)張的年代已經(jīng)成為過(guò)去，城市的競(jìng)爭(zhēng)能力正在向現(xiàn)代化和國(guó)際化靠攏。

我們?cè)賮?lái)看國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中的一組數(shù)據(jù)。現(xiàn)在核心市區(qū)1000萬(wàn)人口以上的特大城市有6座，500萬(wàn)～1000萬(wàn)人口的有10座，這16座城市將嚴(yán)格限制人口進(jìn)一步擴(kuò)張。中等規(guī)模的城市分三個(gè)層次，300萬(wàn)～500萬(wàn)人口的城市有60多座，100萬(wàn)～300萬(wàn)人口的城市100座出頭，50萬(wàn)～100萬(wàn)人口的城市120多座，三個(gè)加在一起，280座左右。而當(dāng)中國(guó)人口達(dá)到14.5億～15億的時(shí)候，我們得讓6.5到7成以上的人群住到中等規(guī)模以上的城市，實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)需要500～800座中等規(guī)模城市。現(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。坦率說(shuō)，中國(guó)的地市級(jí)城市，甚至包括2/3以上的省會(huì)城市，他們離現(xiàn)代化城市的距離還比較遙遠(yuǎn)，所以我認(rèn)為新型園區(qū)適合進(jìn)一步發(fā)展壯大；更有必要讓它們成為中等規(guī)模城市升級(jí)的動(dòng)力。

2014年5月23日，天津?yàn)I海新區(qū)一片片正在修建的樓盤(pán)，在新一輪京津冀一體化利好消息刺激下，于家堡、響螺灣等開(kāi)發(fā)區(qū)一片片曾經(jīng)一度停工的樓盤(pán)又開(kāi)始快速建設(shè)，然而大部分修好的商用樓盤(pán)和住宅都始終空在土地上。

第二，城市功能疏解。最近關(guān)于京津冀的討論非常熱烈，實(shí)際上關(guān)于這個(gè)話(huà)題的討論已經(jīng)持續(xù)了十年之久，但是現(xiàn)在被賦予了新的含義。其一，不再以天津?yàn)橹行模且员本橹行模黄涠辉僖圆磺袑?shí)際的新建一個(gè)北方經(jīng)濟(jì)中心為目標(biāo)，而是以疏解、分散、分流特大城市功能為核心；其三，不再是簡(jiǎn)單的打破行政體制壁壘，而是和已有的或正在發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施密切聯(lián)系在一塊，沿重要交通線(xiàn)、高鐵線(xiàn)重新布局城市功能分區(qū)和新型城鎮(zhèn)化。京津冀一體化的進(jìn)程會(huì)為其他區(qū)域的發(fā)展做出表率。

第三，新型城鎮(zhèn)化不能是孤立的建設(shè)。新型城鎮(zhèn)化的推動(dòng)要和特大城市功能改造、城市功能的疏解和分流密切結(jié)合起來(lái)，要和老舊城區(qū)的改造密切結(jié)合起來(lái)，最后要和小城鎮(zhèn)的發(fā)展和中等規(guī)模城市發(fā)展的現(xiàn)代化結(jié)合起來(lái)，才能讓我們城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向國(guó)際化、現(xiàn)代化方向大踏步靠攏。把新型城鎮(zhèn)化的這個(gè)特點(diǎn)貫徹發(fā)揚(yáng)光大，才能夠不重復(fù)我們過(guò)去的問(wèn)題。

最后，不論是解決中國(guó)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的問(wèn)題，還是2014年經(jīng)濟(jì)增速下行的問(wèn)題，還是我們大家關(guān)心的房?jī)r(jià)問(wèn)題，還是開(kāi)發(fā)商關(guān)心的資金鏈問(wèn)題，千言萬(wàn)語(yǔ)歸結(jié)為一句話(huà)，那就是要大力的推進(jìn)改革，如果政府能夠把自己那只手放在消減自己的政府權(quán)力，打破壟斷、打破既得利益集團(tuán)上面，放在實(shí)現(xiàn)土地資金要素的市場(chǎng)化上面，脫離目前的困境其實(shí)并不難。