房地產項目住宅外墻整治初探

伍少和

摘要：隨著近十年來，我國房地產市場產業高速發展，住宅工程質量問題日益突出，特別是房地產項目的住宅外墻問題，這不僅關系到國家社會經濟和房地產市場的持續健康發展，而且直接關系到廣大人民群眾的切身利益。但目前住宅工程外墻滲漏還較普遍，雨水通過外墻縫隙滲入墻內，致使內墻裝飾面層產生霉變，甚至造成粉刷層起殼、脫落，影響使用效果，嚴重的還會引起電線短路，造成意外事故，給用戶帶來一定的經濟損失并引起糾紛，因此必須分析研究，采取有效措施加以解決。

關鍵詞：房地產項目 住宅外墻 整治 工程實錄

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A文章編號：

小區外墻整治工程項目分為：別墅區、洋房區、會所區三大部分，各個區的建筑外墻整治各有不同，施工方法、難度也不盡相同。現以工程質量問題的產生原因、施工過程及整治措施、工程施工難度等展開說明，以供同行參考與探討。

1別墅區

別墅區出現工程質量問題是各部位出現不同情度的滲漏現象，主要部位為：窗框周邊。其它部位如：外墻面、地下室底板、屋頂女兒墻、光棚頂、地下室采光井、地下室穿墻水管、墻角、室內煙道、干掛石材頂部、陽臺、衛生間等部位也有不同情度的滲漏現象。

1.1原因分析：

（1）窗框周邊打膠不密實，發泡劑填塞不飽滿，造成雨水沿窗框周邊滲漏；

（2）窗框在風壓、結構沉降等影響下，造成窗框周邊密封失效；

（3）原有的密封材料與混凝土基層或鋁材的粘接性能不夠，造成搭接脫開。

1.2施工過程及整治措施：

（1）準備施工的機具設備，安裝施工所需要的腳手架；

（2）剔除窗框下部平面的瓷磚，掏出窗框與墻體中的填充材料；

（3）在窗框與墻體之間使用防水砂漿或堵漏寶進行封堵；

（4）在窗框下部平面涂刷一道防水灰漿；

（5）再在防水灰漿層上面涂刷一道聚合物水泥防水涂料；

（6）剔除窗框上部的一塊瓷磚及水泥砂漿層；

（7）在窗框上部涂刷一道一道防水灰漿；

（8）再在防水灰漿層上面涂刷一道聚合物水泥防水涂料；

（9）剔除原窗戶四周密封膠，重新嵌填硅硐耐候密封膠；

（10）窗框上部做滴水線；

（11）瓷磚墻面再涂刷外墻涂料2遍；

（12）進行48小時淋水試水，完工驗收，拆除腳手架；

1.3工程施工難度：

經統計，窗框周邊部位滲漏點數占了總點數一半有多，而大多數窗框周邊部位滲漏點的施工首先需要搭設外腳手架，腳手架高則10多米，低則2、3米，有些外墻不能搭設腳手架，而改用吊籃或滑板工具，還要進行打鑿等施工操作，這使施工造成了一定的難度。部分外墻施工不便的窗框，必須在室內搭設腳手架才能進行施工。

2洋房區

洋房區主要工程質量問題：外墻涂漆部位出現開裂、空鼓現象，外墻磚部位出現空鼓、松動、脫落，勾縫處反堿流淚等現象。由于外墻質量問題，導致住戶室內出現滲漏現象，出現滲漏現象的主要滲漏部位可分為：外墻面、窗框周邊、空調管冷凝水夾墻位置。

2.1原因分析：

（1）外墻面部位出現開裂、空鼓現象可能有以下幾個原因：

批蕩砂漿選用的材料不合格；

批蕩砂漿未按設計規范要求的配合比進行攪拌，導致砂漿強度不足；

原施工單位在施工過程中為趕工期砂漿攪拌不均勻或添加速凝劑等，導致砂漿質量不合格；

原施工單位在批蕩施工前外墻面未滿掛防裂鋼網，且掛網規格不符合批蕩層的抗裂要求，導致外墻面部位出現開裂、空鼓現象；

剪力墻與填充墻交縫處在批蕩前未進行填充墻裂縫修復工序，未按設計要求做防裂處理，導致這部位開裂、空鼓較嚴重；

（2）外墻磚部位出現空鼓、松動、脫落、勾縫處反堿流淚現象可能有以下幾個原因：

批蕩面層不平整，有坑坑洼洼，粘結膠泥不飽滿，有空洞，容易出現空鼓現象；

原施工單位為趕工期，批蕩層未干透就開始貼磚，墻體內水氣在溫度變化時熱脹冷縮，容易出現空鼓現象，導致磚松動脫落；

勾縫處塞縫不飽滿，有孔洞，在長期的日曬雨淋中，雨水積在孔洞內，發生化學反應，從孔洞內流出來，出現反堿流淚現象。

（3）造成外墻面部位出現滲漏現象的原因有如下幾點：

原外墻面未進行防水處理，不能抵抗裂縫的產生；

外墻貼面磚的墻面勾縫不嚴密，雨水沿面磚縫隙滲漏;

外墻墻體出現裂縫，雨水沿裂紋滲入室內。

2.2施工過程及整治措施：

由于外墻面出現質量問題，必須將出現開裂、空鼓等質量問題部分的墻面鏟除，重新批蕩、貼磚，并在批蕩、貼磚過程中注意做好墻體和窗邊的防水處理。具體步驟如下：

（1）鏟除原批蕩層。要求將原有批蕩層全部鏟除；

（2）外墻面用防水材料做防水處理，著重在剪力墻和填充墻接縫處及窗框周邊做防水處理；

（3）外墻面滿掛鋼網，以保證批蕩砂漿的抗拉強度，防止批蕩層開裂；

（4）用干混砂漿在外墻面上批一層2～5厘米的批蕩層，批蕩砂漿具有一定的防水效果，要求在批蕩過程中，窗邊塞縫飽滿，批蕩層面平整；

（5）在批蕩層上貼磚，貼磚所使用的益膠泥具有很好的防水效果，起到多重防水的作用。

2.3工程施工難度

（1）由于各棟首層及天面層住戶搭設的玻璃雨棚、欄桿，天面層住戶的太陽能熱水器、玻璃屋及住戶種的菜和花等，住戶未能配合及時拆除及搬移，增加施工單位搭設外腳手架施工難度，影響了施工進度；住戶在陽臺安裝的防盜網及在外墻安裝的監控器、燈座等，在施工過程中要注意做好保護，因此增加了施工難度。

（2）由于住戶窗、陽臺、欄桿玻璃在施工過程中容易損壞，在施工過程中盡量保證做好防護，通過驗收后再施工，并盡量放慢施工進度，避免損壞太多的玻璃，給施工增加了一定的難度。

3會所區

會所區主要工程質量問題：外墻磚出現脫落現象，存在較嚴重的安全隱患，擔心外墻磚脫落掉下來砸到人或物。對會所外墻面磚進行全部鏟除，外墻磚面改為涂料面層，確保一勞永逸。

3.1原因分析

外墻磚出現脫落現象的原因可能有以下幾點：

（1）所使用的外墻磚單塊面積較大，原施工單位在施工過程中，將磚直接粘貼在批蕩層上，利用砂漿的粘性固定外墻磚，并未采取可靠措施，固定在鋼骨架上。

（2）由于長期的日曬雨淋和溫差變化，粘結面開始松動，外墻磚自重較大，

造成容易脫落的安全隱患。

3.2施工過程及整治措施：

（1）鏟除原批蕩層。要求將原有批蕩層全部鏟除；

（2）外墻面滿掛鋼網，以保證批蕩砂漿的抗拉強度，防止批蕩層開裂；

（3）用干混砂漿在外墻面上批一層2～5厘米的批蕩層，批蕩砂漿具有一定的防水效果，要求在批蕩過程中，窗邊塞縫飽滿，批蕩層面平整；

（4）在批蕩層面上做兩道防水底漆及兩道面漆，以保證外墻面防水效果。

3.3工程施工難度

（1）由于會所已營業，會所周圍經常有人進進出出，加大了會所施工安全管理難度，特別是在安裝及拆除外腳手架期間，施工安全管理尤其重要。

（2）在會所施工過程中，要做好會所外墻玻璃、廣告招牌、燈具、地面磚、停車位等的成品保護，對施工實施過程中增加了一定的難度。

4對本項目后續工作的建議

4.1施工單位方面

施工單位在日常施工過程中，必須加強對施工班組的管理及各施工工序的過程控制，并嚴格按圖紙要求及施工要求施工。對每道施工工序必須加強自檢、互檢、專檢，特別是窗邊收口部位，必須要重點檢查。每次大雨、暴雨過后，必須及時對巳完成的漏點進行全面檢查，若發現新的滲漏現象，應立即進行認真復檢，找出滲漏的根源，徹底根冶、修復，并拍照存底。

4.2設計單位方面

建筑物由于工程質量問題，致使樓房出現滲漏現象的原因是多方面的，最根本根治滲漏現象的方法是結構防滲漏、剛性防滲漏，結構設計師應該從房屋的結構設計、局部大樣設計上認真、細致，當然也要考慮施工工序，現場實際施工情況進行設計。并且，必須認真研究建筑物的結構設計與建筑設計的一致性、統一性。只有這樣，才能減少樓房滲漏現象，根治漏水現象。

4.3對于巳入住的別墅維修

各有關單位必須按維修建筑程序實施。首先，物業公司組織監理、施工單位三方到場，對維修項目進行勘查，并征求業主意見。達到共識后，由施工單位編制施工方案，經監理公司審批后，方可進行維修施工。

4.4維修工程項目的資料方面

工程資料、統計數據的全面與否，是關系到工程項目結算的準確度與周期長短，也關系到工程項目贏利與否。所以，對于維修工程項目，工程前、中、后的統計數據十分重要，對每一工程個體必須建立檔案，及時收集日常工程數據、統計整理，使最后的工程結算能準確、快捷地完成，保證業主的經濟效益；

4.5對于房地產竣工后的維修工程項目

應該建立一個以項目現場為中心的工程指揮部，由原發展商或物業公司為主，監理公司、總包單位、施工單位各負責人組成，處理日常工程的一切工作。必須有一個強有力的組織結構，才能使維修工程項目能順利地完成。否則，事倍功半。

5結語

總之，住宅工程外墻滲漏是常見的通病，了解住宅工程滲漏部位，產生原因及防治措施，在施工中方可突出重點、抓住主要部位，逐步消除住宅工程外墻滲漏通病。