房地產(chǎn)項目工程造價的管理和控制

劉艷冬

【摘要】文章分析了當前房地產(chǎn)項目中工程造價存在的問題進行了研究，并論述了項目在實施運作過程中各個階段的工程造價管理，有效控制了容易出現(xiàn)的問題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；工程造價；質(zhì)量管理

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過二十多年的發(fā)展已經(jīng)取得了很大的進步，在城市的規(guī)劃和建設(shè)中發(fā)揮著重要的作用。但長期以來，房地產(chǎn)開發(fā)管理存在的突出問題，是建筑工程造價沒有合理確定和有效控制，嚴重影響了投資效益。這就要求我們必須始終把工程造價控制貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)全過程，從投資決策、設(shè)計、施工至竣工結(jié)算的全過程找出失控原因，采取有效對策。工程造價控制是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程, 無論哪一個環(huán)節(jié)有疏忽, 都影響到整個開發(fā)目標的實現(xiàn), 只有通過對以上各階段影響造價因素的控制, 才能把工程造價控制落到實處, 使開發(fā)成本降到最低, 進而為控制商品房價格提供空間。

1 當前房地產(chǎn)開發(fā)造價管理中存在的問題

1.1 工程前期造價控制不當

房地產(chǎn)開發(fā)單位普遍忽視了工程建設(shè)項目前期工作階段的造價控制，而是把重點放在施工階段和工程結(jié)算階段。企業(yè)對工程造價管理及其管理人員的作用重視不夠，忽略了前期工作階段作為投資控制基礎(chǔ)的投資估算和設(shè)計概算的作用，因此，造成了概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算的現(xiàn)象。

1.2 施工過程成本控制管理不到位

在施工管理過程中對成本控制管理不到位，不能切實地將經(jīng)濟問題與技術(shù)問題有機地結(jié)合到一起，沒有盡早發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟管理中存在的問題，待工程竣工時才發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟問題，已無法彌補。往往在施工過程中只重視技術(shù)、生產(chǎn)，不重視成本的節(jié)約，不能將優(yōu)化技術(shù)方案、改進施工工藝、降低建設(shè)成本列入到生產(chǎn)管理過程中來，造成技術(shù)人員與經(jīng)營管理人員互不溝通，工程造價控制各環(huán)節(jié)相互脫節(jié)，從而造成成本的人為不可控制狀態(tài)。

1.3 缺乏科學(xué)、合理的評價體系

一個項目開發(fā)完成后，對已完工程在工程造價控制方面的評價體系沒有科學(xué)的評價體系，導(dǎo)致企業(yè)無法形成適合本企業(yè)的報價體系，這是對企業(yè)資源的巨大浪費，珍貴的經(jīng)濟技術(shù)數(shù)據(jù)隨著建筑物的完成而消失。

2 房地產(chǎn)開發(fā)造價管理

在房地產(chǎn)開發(fā)項目不同的管理階段引入成熟的項目管理方法，將對開發(fā)進程中的科學(xué)決策、資源優(yōu)化及質(zhì)量和成本控制起到積極的促進作用。

2.1 開發(fā)前期造價管理

2.1.1 決策階段工程造價管理

在項目建設(shè)各階段中，投資決策階段影響工程造價的程度最高，達到80％以上。因此，決策階段是決定工程造價的基礎(chǔ)階段，直接影響決策階段之后的各個建設(shè)階段工程造價的計價控制是否科學(xué)合理。在房地產(chǎn)實踐中，在項目立項、可行性研究等決策已獲通過的前提下，工程造價的控制應(yīng)從以下幾個方面考慮：①項目選址是否符合城市規(guī)劃的要求；②項目是否有準確的市場預(yù)測與市場定位；③要編制科學(xué)的環(huán)境評價報告；④應(yīng)做好地質(zhì)初勘工作。

2.1.2 設(shè)計階段工程造價管理

建設(shè)項目設(shè)計階段的管理有其特殊性。首先設(shè)計的成果是由建筑設(shè)計院完成的；其次，房地產(chǎn)開發(fā)公司技術(shù)人員在優(yōu)化和設(shè)計過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。因此在建設(shè)項目的設(shè)計運作過程中， 房地產(chǎn)開發(fā)公司如何介入，如何控制設(shè)計過程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動性， 是取得項目設(shè)計成功的關(guān)鍵。

一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目設(shè)計過程可分為兩個大階段： 方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段。這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過， 方可進行工程項目施工。可以認為建設(shè)項目設(shè)計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設(shè)計階段所承擔的目標和任務(wù)的不同，其項目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程為：擬定招標設(shè)計任務(wù)書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案，出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標，內(nèi)部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個精品來。因此，在方案設(shè)計階段，強有力的執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)是必須的。一般由上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成，在設(shè)計規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作，在方案設(shè)計過程中及時、科學(xué)地決策，保證設(shè)計進程的順利推進。

在進入施工圖階段，為了有效控制工程造價，在委托設(shè)計的同時，開發(fā)商就應(yīng)對類似的建筑在心中有了一個大概的估算，包括其平方米的各項技術(shù)經(jīng)濟指標。在確保安全、滿足規(guī)范規(guī)定的前提下，設(shè)計人員需經(jīng)過慎密的計算，合理確定混凝土標號、鋼筋配筋率及梁柱斷面尺寸等，使工程造價控制在一個合理的范圍之內(nèi)。

2.2 施工階段造價管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工階段是依據(jù)規(guī)劃設(shè)計方案和施工圖紙，利用原材料、半成品和各種設(shè)備建設(shè)房屋的過程，是整個項目過程中資金投入最大，占據(jù)很長的階段，因此施工階段的成本控制是非常復(fù)雜的。施工階段成本控制主要有四個方面：一是工程簽證，二是合同管理，三是材料、設(shè)備的加工訂貨，四是強化施工監(jiān)理。

2.2.1 工程變更和簽證

工程變更和簽證管理由開發(fā)企業(yè)引起的變更主要是設(shè)計變更、施工條件變更和工程項目變更，控制變更的關(guān)鍵在于開發(fā)商。開發(fā)商應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)和分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準確，首先要強調(diào)辦理工程簽證的及時性。一道工序施工完，時間久了一些細節(jié)容易忘記，如果第二道工序又將其覆蓋，客觀的數(shù)據(jù)資料就難以甚至無法證實。因此，對簽證一般要求自發(fā)生之日起半個月內(nèi)辦妥。其次，對簽證的描述要客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標明被隱蔽部位、項目和工藝以及質(zhì)量完成情況。

2.2.2 合同管理

加強合同管理，嚴格控制合同變更。從項目立項，就成立合同管理小組，主要負責此項目發(fā)生的主要合同關(guān)系，并對合同進行研究和管理。針對施工階段的合同管理，主要是要明晰合同內(nèi)容和范圍以及合同文件的組成，對施工合同、監(jiān)理合同和材料合同的條款進行嚴密審查，作到資料齊全、文字嚴密，避免含糊其詞和條款的前后矛盾。對合同履行過程進行跟蹤檢查和監(jiān)督，提高合同執(zhí)行的效率，對發(fā)生的合同變更，嚴格其審查和批準程序，有效地控制工程造價。

2.2.3 材料、設(shè)備管理

對材料和設(shè)備的質(zhì)量，應(yīng)由專業(yè)檢驗人員進行檢驗，出具檢驗報告并負相關(guān)責任；價格方面，施行認證制度，并對材料采購和設(shè)備選用過程中出現(xiàn)的“回扣”現(xiàn)象進行嚴格管理，保證材料和設(shè)備的價格和質(zhì)量。目前，很多業(yè)主為防止乙方偷工減料，以次充好，損害工程質(zhì)量，降低樓盤品質(zhì)，往往在合同中規(guī)定由業(yè)主供應(yīng)材料。因此甲方采購時應(yīng)該參考施工承包合同中商定的進度進行，對供貨商進行資質(zhì)審查，貨比三家，以公布的信息價格為基礎(chǔ)進行認質(zhì)、詢價、議價，選擇適宜的合同形式簽訂供貨合同。

2.2.4 施工監(jiān)理

施工過程的質(zhì)量監(jiān)控是現(xiàn)場質(zhì)量管理的重要環(huán)節(jié)，有力的質(zhì)量監(jiān)控能使工程質(zhì)量做到防患于未然，能控制工程質(zhì)量達到預(yù)期的目標，有利于促進工程質(zhì)量不斷提高，有利于降低工程成本。

在實際工作中，工程監(jiān)理對工程質(zhì)量的監(jiān)控應(yīng)該是堅決的、嚴格的，但在實踐中堅持公平、公正、公開的原則，平等對待甲乙雙方，積極參與到工程造價的確定和控制中來，在工程管理中發(fā)揮更大作用。