關(guān)于市場比較法區(qū)域因素修正方法改進的探討

矯德陽

（中國地質(zhì)大學(xué)，北京 100083）

關(guān)于市場比較法區(qū)域因素修正方法改進的探討

矯德陽

（中國地質(zhì)大學(xué)，北京 100083）

區(qū)域因素修正是不動產(chǎn)估價方法之一的市場比較法評估的重要內(nèi)容，也是運用市場比較法估價的難點。以市場比較法的概念、原理、特點和適用范圍為基礎(chǔ)，探討有關(guān)區(qū)域因素修正的傳統(tǒng)方法，總結(jié)傳統(tǒng)修正方法的不足之處。重點闡述層次分析法、模糊數(shù)學(xué)法和回歸分析法三種改進的區(qū)域因素修正方法，目的在于通過對傳統(tǒng)區(qū)域因素修正方法的改進，減少估價人員在評估過程中的主觀影響因素，相對客觀地反映不動產(chǎn)價值，使評估結(jié)果客觀、精確，具有操作性和實用價值。

不動產(chǎn)估價；區(qū)域因素；修正；方法改進

一、引言

“土地是財富之母。”“地者萬物之本源，諸生之根苑也。”土地作為財產(chǎn)，在人類財富創(chuàng)造與財富積累過程中具有重要作用。我國自20世紀(jì)80年代，先后進行了住房制度改革和土地使用制度改革，并分別建立了土地及房地產(chǎn)等不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系和交易制度。近年來，土地及房地產(chǎn)交易日趨頻繁，不動產(chǎn)價格評估成為社會經(jīng)濟主體之一并被廣泛關(guān)注。

不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定的不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人為添加附于土地并且不能分離的實體。關(guān)于不動產(chǎn)估價內(nèi)涵的最經(jīng)典表述是，不動產(chǎn)擁有者、需求者、管理機構(gòu)、信貸機構(gòu)、征稅機構(gòu)、其他個人或機構(gòu)等，出于不同的目的和需要，對不動產(chǎn)進行的經(jīng)濟價值測算[1]。不動產(chǎn)估價本質(zhì)上是對不動產(chǎn)價格形成過程的分析、判斷與再現(xiàn)。對不動產(chǎn)價格進行合理的評估，不僅能為不動產(chǎn)交易提供價值依據(jù)，而且能有效推進不動產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的順利進行，從而維護市場公開、公平的秩序，保障買賣雙方的合法權(quán)益，實現(xiàn)國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展[2]。

市場比較法是不動產(chǎn)估價方法中最常用的方法之一，是一種使用范圍廣、可靠性高、說服力強的基本估價方法[3-4]。而其中的區(qū)域因素是影響不動產(chǎn)價格主要因素之一[5]，其修正工作量較大、且把握被比較的各個因子及確定修正系數(shù)，被認為是市場比較法的難點和關(guān)鍵之一。學(xué)者關(guān)于對市場比較法的改進多是從整體入手，將模糊神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法引入市場比較法定量模型對不動產(chǎn)價格進行評估分析，增強評估結(jié)果客觀性[6]；或是在可比實例選取方法上進行優(yōu)化[7]，如將灰色關(guān)聯(lián)分析法[8]和聚類分析法[9]納入可比實例選取過程中，獲得與待估不動產(chǎn)最接近的案例。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，GIS技術(shù)應(yīng)用到區(qū)域因素修正中，并用于開發(fā)一種自動修正的可視化系統(tǒng)[10]。其他有關(guān)區(qū)域因素修正方法改進的研究相對較少。本文研究傳統(tǒng)區(qū)域因素修正方法的不足之處，對區(qū)域因素修正改進的方法進行探討，通過對區(qū)域因素修正方法的改進，尋求科學(xué)合理的方法，減少在不動產(chǎn)價格評估過程中估價人員的主觀影響因素，客觀反映不動產(chǎn)的價值，完善市場比較法，使之成為更加客觀、更加精確、更具操作性和實用價值的不動產(chǎn)評估方法。

二、市場比較法概述

（一）市場比較法的概念

市場比較法，也叫市場法、比較法、交易實例比較法，也有人稱之買賣實例比較法、市場資料比較法，有時也簡稱市價法[11]。它是將估價對象與在估價時點的一段時期內(nèi)發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格采取適當(dāng)方法（如交易情況、估價期日、區(qū)域情況、年期情況和個別因素等），加以修正求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。市場比較法是最能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價目的基本方法，是一種直觀、適用性廣的估價方法，易被估價人員、委托人以及社會人士所認可，被公認為比較有效的一種估價方法。在《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）中的第5.1.4條特別強調(diào)：“有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法。”[12]

（二）市場比較法基本原理

市場比較法需要選取已有的房地產(chǎn)交易案例進行比較，尋找類似交易案例進行替代，其基本原理正是替代原理[13]。替代原理的實質(zhì)是在同一市場環(huán)境中，效用均等的不動產(chǎn)由于具有替代的關(guān)系，其價格會趨于一致。正確選擇比較案例和合理修正交易價格是保證評估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。因此，評估人員需要全面進行市場調(diào)查與調(diào)研，準(zhǔn)確收集不動產(chǎn)市場資料，合理選擇比較案例，并將比較案例與評估對象進行全面細致的比較和分析，用經(jīng)濟模型、數(shù)理模型等方法確定適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)，以保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

在現(xiàn)實不動產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，為獲得最大利益，都會將其擬買賣的不動產(chǎn)與類似不動產(chǎn)進行比較。任何買者不會接受比市場正常價格過高的價格，同樣，任何賣者也不會接受比市場正常價格過低的價格，這樣最終使同一市場上類似的不動產(chǎn)價格相互牽制，相互接近。基于替代原理，在不動產(chǎn)估價過程中，可用類似不動產(chǎn)的已知價格推導(dǎo)評估對象的不動產(chǎn)價格。

采用市場比較法進行不動產(chǎn)估價過程的基本原理可概括為：根據(jù)替代原理，將已有不動產(chǎn)交易案例與估價對象不動產(chǎn)的條件差異轉(zhuǎn)換成兩者的價格差異，并以已有不動產(chǎn)交易案例的價格為基礎(chǔ)，通過修正得到估價對象不動產(chǎn)的價格。

（三）市場比較法適用范圍

市場比較法適用于不動產(chǎn)交易頻繁、發(fā)達、活躍和完善的市場，需要有廣泛市場交易的不動產(chǎn)類型地區(qū)。比較適用市場比較法進行評估的不動產(chǎn)主要類型如下：

1.未開發(fā)或已開發(fā)完成的可以交易的宗地。一般分布在城市郊區(qū)及周邊，也包括用于居住小區(qū)建設(shè)的不動產(chǎn)，工業(yè)開發(fā)區(qū)，城市內(nèi)拆遷改造的不動產(chǎn)，如城中農(nóng)用地、適合建設(shè)住宅的土地、廢舊工業(yè)廠房等。未開發(fā)或已開發(fā)完成的可以交易的土地沒有太多地上物，條件簡單，其用途及使用條件的可變空間較大，市場限制少，市場吸引力較強，且大部分不動產(chǎn)都經(jīng)歷這樣的狀態(tài)進入市場，已有交易案例相對充分。

2.可以單獨買賣的不動產(chǎn)。多為別墅、小型獨棟住宅、寫字樓和商場等。能進行單獨買賣的不動產(chǎn)一般都會進行整體交易，即土地及其地上建筑物一并交易，在不動產(chǎn)市場中交易案例相對較多，容易獲得可比對象。

3.有地上附著物的小型企業(yè)用地。多是加油站、小型連鎖商場、餐飲、維修站等小型企業(yè)和機構(gòu)。這類不動產(chǎn)的企業(yè)交易比較頻繁，經(jīng)常發(fā)生轉(zhuǎn)讓，因此交易案例相對充分。由于這類小型企業(yè)主要依賴不動產(chǎn)交易的優(yōu)勢，其資產(chǎn)中不動產(chǎn)資產(chǎn)價值占有相當(dāng)多的比重，雖然交易對象是企業(yè)整體，實質(zhì)上主體是土地及其地上附著物。

（四）市場比較法估價程序

市場比較法估價程序含以下內(nèi)容：

（1）收集已有交易案例，并確定合適的比較案例，一般不能少于3個；

（2）建立價格可比基礎(chǔ)[14]；

（3）進行因素修正，按先后順序依次為：交易情況比較并修正、期日比較并修正、區(qū)域因素比較并修正、個別因素比較并修正、其他相關(guān)因素比較并修正；

圖1 市場比較法估價流程

（4）計算并確定評估對象價格。

修正計算后，每個交易實例都可計算出一個比準(zhǔn)價格，各個比準(zhǔn)價格不會完全一致，需要綜合計算求出估價對象的價格，常用方法有簡單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法、中位數(shù)法及眾數(shù)法。

三、區(qū)域因素修正方法

（一）區(qū)域因素對不動產(chǎn)估價的影響

區(qū)域因素即不動產(chǎn)所在地區(qū)具備的條件和特性，是指不動產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政等因素相結(jié)合形成的地區(qū)特性，對該區(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)價格水平會起到影響作用，是在一個區(qū)域內(nèi)影響不動產(chǎn)使用功能及其質(zhì)量的因素，其對不動產(chǎn)價格的影響范圍是某個具體的區(qū)域。進行區(qū)域因素修正，是將比較實例相對于估價對象在區(qū)域條件上的差別所產(chǎn)生的交易價格差異排除，是將比較實例在其外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價格。由于不動產(chǎn)的不可移動性，在不動產(chǎn)估價中，區(qū)域因素起著不可忽視的作用。進行區(qū)域因素修正時，除應(yīng)重視不動產(chǎn)所屬地區(qū)的地理經(jīng)濟環(huán)境差異外，根據(jù)不動產(chǎn)用途的不同，影響其價格的區(qū)域因素也不同，在評估過程中應(yīng)注意區(qū)域條件的選取。

1.影響居住不動產(chǎn)價格的區(qū)域因素。對于居住型不動產(chǎn)而言，影響其價格的主要區(qū)域因素是住宅區(qū)的環(huán)境條件，具體可分為自然環(huán)境、居住條件和人文條件。如日照、溫度、濕度、風(fēng)向等氣候條件，當(dāng)?shù)鼐用竦穆殬I(yè)、受教育水平等居住環(huán)境狀況。街道的寬度、構(gòu)造等，離市中心的距離及交通設(shè)施狀況也是影響居住不動產(chǎn)價格的區(qū)域因素。

不同居住類型的區(qū)域因素修正體系不同。普通公寓、中小戶型普通住宅應(yīng)主要考慮公共交通便捷度、生活配套設(shè)施完善度、治安環(huán)境、區(qū)域規(guī)劃等；中大戶型普通住宅應(yīng)主要考慮區(qū)域氛圍、道路交通的便利度、環(huán)境因素和公共配套設(shè)施完善程度等；高尚住宅應(yīng)考慮的區(qū)域因素主要有景觀環(huán)境、社會環(huán)境、車行交通的便捷性，以及基本環(huán)境質(zhì)量等[15]。

2.影響商業(yè)不動產(chǎn)價格的區(qū)域因素。決定商業(yè)不動產(chǎn)價格的主要因素是收益程度，影響商業(yè)不動產(chǎn)的區(qū)域因素主要是對收益程度有影響的因素，如客流量大小、交通條件、地段繁華程度和土地利用的管制程度等。對于交通條件，進行商業(yè)房地產(chǎn)估價時，要從兩方面考慮：一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況看，主要是公共交通的通達度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時間隔及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)。二是要考慮機動車和非機動車停車場地，以及進貨交通和卸貨的便利程度。地段繁華程度是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的首要因素，由商業(yè)不動產(chǎn)所處的商業(yè)中心區(qū)等級確定。

3.影響工業(yè)不動產(chǎn)價格的區(qū)域因素。主要區(qū)域因素是地理位置、交通條件和基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況。（1）地理位置。有些工業(yè)生產(chǎn)要求特定的地理位置，例如造紙業(yè)需要大量排放污水，通常要鄰近河道設(shè)置工廠；化工企業(yè)會排放大量有毒有害氣體，不應(yīng)設(shè)在山溝里，否則不利于廢氣排放；水泥廠附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運輸費用。（2）交通條件。工業(yè)企業(yè)通常需要大量運進原材料及燃料，運出產(chǎn)品，因此便捷的交通條件十分重要。比如與公路交通干線鄰近或相連，鐵路專用線進入廠區(qū)，與通航河道或?qū)Ｓ么a頭相鄰等，都有利于工業(yè)不動產(chǎn)價格的提高。（3）基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況。工業(yè)生產(chǎn)對基礎(chǔ)設(shè)施依賴較強，比如電力供應(yīng)情況、生產(chǎn)用水情況、排污及污染治理情況、通訊條件等皆為影響工業(yè)不動產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素。其他區(qū)域因素還有公害發(fā)生的危險性、行政上的輔助與管制程度等。

（二）區(qū)域因素分類

區(qū)域因素主要有以下幾類：

1.繁華程度。繁華程度在外觀上反映城市經(jīng)濟、社會生活活動的頻繁與活躍，其內(nèi)在表現(xiàn)為中心地職能的集聚、經(jīng)濟效益的提高、企業(yè)及居民活動實際代價的降低。通常繁華程度可由商業(yè)服務(wù)設(shè)施的集聚程度表示，如商鋪、超市、電影院、游樂場所、公園、醫(yī)院及其他民生設(shè)施是否齊全。

2.交通狀況。主要指區(qū)域的道路密集程度、公共交通及對外交通的便利程度。通常用道路功能、路網(wǎng)密度與車流量表示。居住區(qū)內(nèi)的交通道路分為人車分流和人車混行兩類。

3.基礎(chǔ)設(shè)施狀況。主要是指與區(qū)域配套的文化、防污染及公共生活設(shè)施，如供水、排水、供電、供熱、燃氣、通訊等，其配套程度與質(zhì)量直接影響生產(chǎn)、生活等功能的發(fā)揮，從而對不動產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。

4.區(qū)域環(huán)境條件。區(qū)域環(huán)境條件由區(qū)域自然條件和經(jīng)濟地理條件構(gòu)成，主要指地區(qū)的環(huán)境優(yōu)劣程度以及環(huán)境綠化、美化程度，也包括動植物資源的豐饒度及其組合區(qū)域勞動力的數(shù)量和質(zhì)量、經(jīng)濟發(fā)展的歷史傳統(tǒng)、經(jīng)濟發(fā)展水平和結(jié)構(gòu)特征、未來的開發(fā)潛力等等，是影響不動產(chǎn)效用的重要因素。

5.不動產(chǎn)利用。是指如城鎮(zhèn)規(guī)劃、不動產(chǎn)使用限制、產(chǎn)業(yè)聚集度等對不動產(chǎn)有一定作用的因素。

（三）傳統(tǒng)區(qū)域因素修正

1.修正方法。區(qū)域因素修正有其基本程序。第一，確定影響因素。確定對估價對象不動產(chǎn)類型價格有影響的區(qū)域因素。這與估價人員的經(jīng)驗有很大關(guān)系。第二，判定區(qū)域因素狀況。依據(jù)重要性和相關(guān)性的原則，判定估價對象不動產(chǎn)和可比實例不動產(chǎn)的區(qū)域因素狀況，并進行歸類。第三，逐項比較并確定差異程度。將可比實例不動產(chǎn)與估價對象不動產(chǎn)的因素狀況進行逐項比較，并確定區(qū)域因素影響因子的條件指數(shù)，再將各因子條件指數(shù)匯總為影響因素條件指數(shù)。該過程需要用合適方法確定各影響因子權(quán)重，如特爾非法、層次分析法、因素成對比較法等。最后，進行價格修正。根據(jù)影響因素條件指數(shù)對可比案例的成交價格進行修正，得到各案例對應(yīng)的比準(zhǔn)價格。

傳統(tǒng)的區(qū)域因素修正方法主要有兩種[16]：一種是直接比較修正，即以估價對象不動產(chǎn)的各項區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)，與可比案例對應(yīng)的區(qū)域因素進行逐項比較，然后確定修正比率；另一種是間接比較修正，即以設(shè)定的某標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)的各項區(qū)域因素為基準(zhǔn)，將估價對象和可比案例的區(qū)域因素與其相比較，并根據(jù)比較結(jié)果逐項打分，將分值轉(zhuǎn)化為修正比率，用修正比率乘以可比案例交易價格，即可得到修正后的可比案例在估價時點的價格。

區(qū)域因素修正的具體公式表達為：

（1）直接比較法：

（2）間接比較法：

2.存在問題。傳統(tǒng)的區(qū)域因素修正較為粗淺，過于簡單化和主觀化。首先，市場比較法是參照己經(jīng)成交的不動產(chǎn)價格確定估價對象的價格，通過評估人員的主觀判斷選擇可比實例，估價結(jié)果合理性會受評估人員的主觀影響。其次，對區(qū)域因素進行百分比修正時缺少相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，主觀性強，僅憑評估人員的工作價經(jīng)驗進行處理，并沒有明確的規(guī)定與理論依據(jù)，缺乏相關(guān)技術(shù)支持。不同的評估人員的工作經(jīng)驗不同，對因素系數(shù)修正有不同的判斷，有些評估人員對區(qū)域因素系數(shù)修正把握不準(zhǔn)，進而導(dǎo)致估價結(jié)果失真，影響估價結(jié)果精度。

（四）區(qū)域因素修正方法的改進

為盡量避免傳統(tǒng)方法存在缺陷所導(dǎo)致的弊端，減少主觀因素對估價結(jié)果的消極影響，完善市場比較法，區(qū)域因素修正方法的改進十分必要。通過閱讀相關(guān)文獻，對幾種改進的區(qū)域因素修正方法進行綜合。

1.層次分析法。層次分析法是一種實用的多方案或多目標(biāo)決策方法，其主要特征是能合理地將定性與定量的決策結(jié)合，按照某種思維規(guī)律把決策過程層次化和數(shù)量化。其基本思路是先分解后綜合，通過主觀判斷，使定性分析與定量分析有機結(jié)合，實現(xiàn)定量化決策。

應(yīng)用層次分析法對不動產(chǎn)估計的區(qū)域因素修正方法進行改進，根據(jù)不動產(chǎn)區(qū)位價格理論和實際評估工作中總結(jié)的經(jīng)驗，可將區(qū)域因素分為若干子因素。這些因素相互獨立，同時也相互影響，構(gòu)成影響不動產(chǎn)價格的區(qū)域因素評價體系。

層次分析法改進的區(qū)域因素修正可遵循以下程序：

（1）構(gòu)建影響不動產(chǎn)價格的區(qū)域因素（A）指標(biāo)體系；

如以選取繁華程度（B1）、交通狀況（B2）、城市規(guī)劃條件（B3）、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度（B4）、人口密度（B5）、經(jīng)營性質(zhì)及規(guī)模（B6）為例。

（2）確定指標(biāo)中各因素指標(biāo)的指標(biāo)分值評分標(biāo)準(zhǔn)；

（3）計算各因素指標(biāo)對區(qū)域因素影響的權(quán)重，具體步驟是：

首先構(gòu)建判斷矩陣，

然后采用專家打分法對判斷矩陣打分，各要素Bi對要素Bj的相對重要程度判斷尺度采用10分制，如表1所示。

計算各因素的權(quán)重值W。

求特征向量的分量：

再進行歸一化處理，得出各因素指標(biāo)的權(quán)重值：

最后得到區(qū)域因素影響分值：

通過以上方法可計算出待估不動產(chǎn)和可比案例的區(qū)域因素影響分值，分值具體反映了該不動產(chǎn)區(qū)域因素的總體質(zhì)量優(yōu)劣，從而完成區(qū)域因素定量比較。用層次分析法計算得到的分值計算估價對象價格，可以增加結(jié)果的準(zhǔn)確性。

表1 相對重要程度的判斷尺度表

2.模糊數(shù)學(xué)方法。模糊數(shù)學(xué)在對象的相似程度識別方面，引進了貼近度的概念，對象越相近，貼近度越大。在市場比較法中引用模糊數(shù)學(xué)的概念主要是為了選擇最相似的不動產(chǎn)交易案例，將待估對象與可比實例之間的貼近程度轉(zhuǎn)化為權(quán)值[16]。相似程度高的可比實例權(quán)值大，因而調(diào)整作用也大；相似程度低的可比實例權(quán)值小，調(diào)整作用也小。經(jīng)有關(guān)專家在實際工作中的大量驗證，權(quán)值是呈指數(shù)遞減的，衰減非常大，貼近度為第四位的可比實例的權(quán)值已經(jīng)相當(dāng)小，一般可以忽略。所以，通常只要取最相似權(quán)值最大的三個可比實例即可。權(quán)值的計算與隸屬函數(shù)有關(guān)。其中運用選擇隸屬函數(shù)的方式對區(qū)域因素進行修正，隸屬函數(shù)即為表示某些元素隸屬于某種特征的函數(shù)，隸屬函數(shù)用[0，1]區(qū)間的一個數(shù)來表示，其值越接近于1，意味著隸屬度越高，反之越低。確定隸屬函數(shù)的過程，就是將區(qū)域因素修正系數(shù)的百分比轉(zhuǎn)化為隸屬函數(shù)值。

有學(xué)者用模糊數(shù)學(xué)法對個別因素進行修正[17]。將模糊數(shù)學(xué)方法運用到區(qū)域因素修正，可將已經(jīng)發(fā)生的交易實例經(jīng)分析整理后建立不動產(chǎn)估價數(shù)據(jù)庫，利用計算機在典型交易實例中查找出與待估對象最相似的三個比較案例，通過選擇隸屬函數(shù)進行因素修正，從而可得到比較合理的待估對象評估結(jié)果。

3.回歸分析法。回歸分析法是一種量化的方法，是在掌握大量觀察數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，利用數(shù)理統(tǒng)計方法建立因變量與自變量之間的回歸關(guān)系函數(shù)表達式。進行區(qū)域因素修正時工作量較大，且不易把握被比較因素。將可比案例和估價對象區(qū)域因素中各因素用一個量表述，可起到舉一反三作用。本文主要探討線性回歸分析法。

該方法的假設(shè)前提是，可比案例交易情況正常、交易日期與估價時點無時間差異，個別因素?zé)o差異，則同一地區(qū)各區(qū)域因素與其價格構(gòu)成因果關(guān)系。區(qū)域因素包含若干影響因子，根據(jù)影響因子對不動產(chǎn)價格影響的大小，對區(qū)域因素的影響因子進行量化，其得分累加即為區(qū)域因素得分。這使得在進行影響因子比較時，由多對比較變成一對一比較，簡化工作量。在這種改進方法中，把不動產(chǎn)價格用Y表示，作為因變量，區(qū)域因素用X表示，作為自變量，X和Y構(gòu)成一個平面直角坐標(biāo)。用可比案例的區(qū)域因素與價格組成的數(shù)據(jù)點作散點圖，若近似成直線，則視X與Y成一元線性關(guān)系。若構(gòu)成的散點圖不是直線而是曲線，即自變量和因變量之間為多元線性關(guān)系。通過建立模型，利用復(fù)合函數(shù)的方法，化非線性函數(shù)為線性函數(shù)，尋找它們之間的聯(lián)系。通過回歸分析法，求出已知區(qū)域因素的不動產(chǎn)價格[18]。

在區(qū)域因素修正過程中，根據(jù)選取的影響因子制作權(quán)重指數(shù)表，對各因子的權(quán)重進行修正，建立城市區(qū)域因素因子修正系數(shù)表。

區(qū)域因素的修正：

其中，k為區(qū)域因素修正系數(shù)；ki為區(qū)域因素中第i項因子的修正系數(shù)；Wi為因子i在價格影響中的權(quán)重；n為區(qū)域因子項數(shù)。對區(qū)域因素的各因子加權(quán)求和，得到每一宗不動產(chǎn)的區(qū)域因素分值，對區(qū)域因素分值與不動產(chǎn)價格的關(guān)系進行兩兩成對比較，作散點圖，建立數(shù)學(xué)模型。

四、總結(jié)

以上對市場比較法區(qū)域因素修正的改進方法，都是從確定影響因子的條件指數(shù)入手，運用數(shù)學(xué)方法計算區(qū)域修正指數(shù)。其中，各因子及其權(quán)重值的確定利用專家打分法。由于待評估不動產(chǎn)存在用途、區(qū)位等差異，有關(guān)部門不會制定標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)重指數(shù)表。因此，因子權(quán)重值沒有較好的改進方法，專家打分法是相對合理的確定方式。

區(qū)域因素修正是市場比較法的難點，修正不當(dāng)會影響評估結(jié)果的精確度，甚至造成錯誤結(jié)果。通過層次分析法、模糊數(shù)學(xué)法和回歸分析法對區(qū)域因素修正方法進行改進，盡量消除主觀因素，使修正系數(shù)客觀化、準(zhǔn)確化，完善市場比較法的評估程序，提高評估結(jié)果精度。

隨著評價技術(shù)水平的提高，可考慮將數(shù)學(xué)方法與GIS方法結(jié)合進行區(qū)域因素修正，進一步完善不動產(chǎn)估價體系。

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F293.3

A

1672-3805(2014)01-0006-07

2013-08-26

矯德陽（1986-），男，中國地質(zhì)大學(xué)（北京）土地科學(xué)技術(shù)學(xué)院博士研究生，研究方向為區(qū)域地質(zhì)、土地規(guī)劃。