房地產項目綜合評估方法及策略研究

摘要：隨著國民經濟的不斷發展，無論是大城市還是中小城市，都迎來了房地產發展的黃金時期。房地產項目投資額大、投資周期長，使得房地產行業的投資蘊含著很大的風險，因此房地產投資項目的可行性分析就顯得至關重要。本文主要介紹了成本法、收益法、市場比較法這三種在現行房地產評估中主要使用的方法。

關鍵詞：房地產；項目評估；綜合評估方法

0、引言

房地產市場是典型的不完全市場，具有價值高、不可移動、獨一無二的特點，房地產的價格既不是完全由市場調控，也不是完全由政府主導，具有很大的不確定性。這就需要對房地產投資項目進行科學、客觀的評估，將房地產的價格導向正常化， 促進房地產的公平交易。

1.成本評估法

成本法的評估原理是建立在重置成本之上的，分為更新重置成本和復原重置成本，在實際的評估過程中，我們常用的是更新重置成本。更新重置成本是指以現時價格制造一個與待估房地產功能結構基本相同的房地產所需的成本。

成本法適用于房地產市場不成熟的建筑領域，如學校、博物館、廟宇、教堂、紀念館、公園等特殊性的房地產評估中。這一類房地產即使是在很大的區域與時間范圍內也沒有比較多的交易實例，無法使用市場法或收益法進行評估。成本法的評估步驟如下：第一，計算開發商取得房地產開發用地需要的費用、稅金等土地成本，一般由開發商購置土地的價款，以及在購置時需要交納的稅金組成。……