房地產項目綜合評估方法及策略研究

摘要：隨著國民經濟的不斷發展，無論是大城市還是中小城市，都迎來了房地產發展的黃金時期。房地產項目投資額大、投資周期長，使得房地產行業的投資蘊含著很大的風險，因此房地產投資項目的可行性分析就顯得至關重要。本文主要介紹了成本法、收益法、市場比較法這三種在現行房地產評估中主要使用的方法。

關鍵詞：房地產；項目評估；綜合評估方法

0、引言

房地產市場是典型的不完全市場，具有價值高、不可移動、獨一無二的特點，房地產的價格既不是完全由市場調控，也不是完全由政府主導，具有很大的不確定性。這就需要對房地產投資項目進行科學、客觀的評估，將房地產的價格導向正常化， 促進房地產的公平交易。

1.成本評估法

成本法的評估原理是建立在重置成本之上的，分為更新重置成本和復原重置成本，在實際的評估過程中，我們常用的是更新重置成本。更新重置成本是指以現時價格制造一個與待估房地產功能結構基本相同的房地產所需的成本。

成本法適用于房地產市場不成熟的建筑領域，如學校、博物館、廟宇、教堂、紀念館、公園等特殊性的房地產評估中。這一類房地產即使是在很大的區域與時間范圍內也沒有比較多的交易實例，無法使用市場法或收益法進行評估。成本法的評估步驟如下：第一，計算開發商取得房地產開發用地需要的費用、稅金等土地成本，一般由開發商購置土地的價款，以及在購置時需要交納的稅金組成。第二，要計算開發成本，房地產開發商在取得土地使用權后，要對土地進行適當的整改，然后才能進行建筑的建設工作，而這兩者造成的直接費用與稅金都包含在開發成本范圍內。第三，要計算管理和組織房地產經營活動所需要的所有費用，一般情況下是土地取得成本與開發成本之和的一定比率，包括人員工資福利、辦公費用、差旅費用等。第四，計算土地取得成本、開發成本和管理費用這些費用綜合的利息。第五，在開完完成之后，建筑開始銷售之前有一個比較長的宣傳期，對建筑進行廣泛的宣傳以提高銷售業績，這一段時間的宣傳費用、銷售代理費用都屬于銷售稅費。第六，測算在房地產銷售時所產生的稅金和相應的費用。第七，測算開發利潤，在測算開發利潤時要注意計算基數與利潤率的匹配。最后，要根據之前的測算結果以及成本法的計算公式來求取待估房地產的價格：新建價格=地價+開發成本+銷售費用+管理費用+銷售稅費+投資利息+開發利潤。

在使用成本法對房地產投資項目進行評估時，如果是舊有建筑物還要考慮建筑的磨損、折舊等因素。在成本法中，最難測算的兩個部分即開發利潤與投資利息的測算。

2.市場比較評估法

市場比較法具有直觀、適用性廣、容易掌握等特點，是房地產評估工作中最常使用的一種方法。是指將待估房地產與類似房地產的近期交易價格進行對照比較，得出待估房地產在評估基準日的價格。評估過程中，要依據替代原理，對交易日期、區域因素、交易情況、個別因素等進行修正，確保估價的準確性。市場比較法對于使用的地理區域、房地產領域都有一定的要求，地理區域方面適合在房地產市場比較發達的地區使用，房地產領域方面適合在交易比較廣泛、相似案例較多的領域使用，比如普通商品房、標準廠房建設、別墅、寫字樓等。交易案例越多，也就代表著與待估房地產相似度高的案例越多，那么對于房地產評估的準確性越有利。

市場比較法主要分為以下四個操作步驟：第一，搜集房地產交易資料，尋找一組與評估對象盡量相似的可比交易實例。需要搜集的資料主要有房地產買方出價、賣方出價、成交、待售等方面的信息。第二，對于第一步搜集的資料進行驗證其準確性，進一步核查驗證案例中的交易信息能否真實反映市場條件。對搜集的所有案例分析、驗證后進行篩選，從中選出與待估對象具有較強可比性的交易實例。第三，對選出來的可比實例進行價格換算和價格修正，首先建立價格修正基礎，然后根據待估對象與所選案例之間的價格差異的因素進行量化，修正價格。最后，將搜集到的多個可比實例進行比較分析，將修正后的價格進行技術處理，以此來估算待估房地產的價格。

在市場比較法中，最重要的一環就是對比案例的選擇，這直接影響著評估的結果。其次，各比較因素分析的準確程度也直接影響著評估的結果，如房地產的交易對象，在對一手房進行評估時應盡量選取一手房交易對象，在對二手房進行評估時應盡量選取二手房交易對象，同時還要選擇時間較為接近的交易對象作為參考。同時還要注意根據不同的情況調整各因素所占的比重，確保房地產評估的準確性、科學性。

3.收益評估法

收益評估法適應于收益性房地產，是指運用適當的資本化率，將待評估房地產的未來收益折算成評估時期的現值，由此得出評估對象的房地產價格。收益法中的收益額為租金收益扣除相應的費用，費用包括租賃中介費、房屋維修費租金損失費、物業管理費、出租房屋的稅費、保險費等眾多可能產生的費用。收益法的計算方法分為無限年期和有限年期兩種計算方法，在計算時首先要計算類似房地產或待估房地產的年純收益，確定還原利率，確定待估房地產的其他因素，最后根據計算公式得出待估房地產的現值。

我國目前房地產收益評估法的使用還不太完善，存在著很多問題，如對收益性房地產的理解不夠全面，界定不夠科學，無形資產所帶來的收益難以從房地產收益中剔除，無法準確量化無形資產的價值，只能通過簡單的比較進行計算，信息來源匱乏也制約著收益法的利用。

隨著房地產行業的發展以及社會的不斷進步，房地產評估工作作為一項技術性強、難度大的工作，對于我國房地產事業的發展有著至關重要的影響，會越來越受到人們的重視。我們應該不斷完善房地產評估的方法，規范評估程序，促進房地產評估工作的長足發展。

參考文獻

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[2]王成勇.收益法在房地產評估中應用的環境構建[J].商業會計.2012（03）

[3]陸勇周.強化房地產評估的措施分析[J].城市建設理論研究.2013（05）

作者介紹：趙曉勇（1975.09-），男（漢族），陜西洛川人，陜西省洛川縣房產管理局建筑工程工程師，主要從事建筑工程施工管理及技術。