當前我國房價現狀及政府調控策略選擇

摘 要：房地產經濟對國民經濟發展具有重要的拉動作用。近年來，我國商品房售價一路攀高，為此國家和各級政府出臺一系列調控政策以遏制過快增長的房價。以重慶為例考察當前我國房價運行和調控現狀，實證分析近年來房地產調控政策的政策效果及政策問題，并提出政府宏觀調控策略，促進房價理性回歸。

關鍵詞：重慶市；房價；調控策略

房地產經濟既是國民經濟的基礎性和先導性產業，也是支柱性產業，對國民經濟發展具有重要的拉動作用。房價關乎國計民生，更關乎千家萬戶的利益，直接影響到和諧社會的建設。近10年來，我國商品房售價一路攀高，為此國家和各級政府多次出臺一系列調控政策以遏制過快增長的房價。重慶是西部唯一的直轄市，同時也是首批實施房產稅的試點城市，以重慶為例考察當前我國房價現狀，實證分析近年來尤其是2008年以來國家及地方政府出臺的各種房地產調控政策的政策效果及政策問題，提出政府宏觀調控策略對于促使房價理性回歸具有一定的現實意義。

一、我國房價運行與調控現狀

1.房價高位運行且漲幅大

據統計，從2003年至今，除2008 年受金融危機的影響房地產的價格稍有回落外，十年間全國城鎮平均房價從2381元/㎡猛漲到5791元/㎡，房價上漲143%，年均遞增10.3%。房價收入比是房價是否合理最重要的衡量指標，世界銀行認為合理的房價收入比應該是3-6。最新數據顯示，從2002—2012年我國房價收入比在6-8的區間波動，2012年達到7.3。對照世行指標中國房價遠超于國際合理房價標準上限，處于過高的水平。

2.房價上漲區域分化加劇

通過比較大中城市房價漲幅大致可以分析房價上漲區域分化。十年房價上漲最快的是北京市，漲幅高達365%，其他一線城市漲幅排名依次是上海341%、廣州261%、深圳233%，均遠超于全國平均水平；南京、天津、杭州、重慶等重點二線城市作為區域中心，房價也呈現較大幅度上漲，并由這些中心城市向周邊地區輻射。從目前全國樓市看，一線城市及重點二線城市由于過度集聚了教育、醫療、就業等優質資源，房價上漲壓力依然突出。相對而言，供應充足的三、四線城市價格也出現穩定漲幅。而其他中小城市和供應不足的一些城市和地區的房價上漲速度趨緩。隨著房地產調控的持續，不同區域、城市分化不斷加劇。

3.房價調控難度加大

從2004年底年開始，國家開始把對房價的調控作為一項重要內容并采取了一系列措施。2004 年8月實施了831土地政策，從源頭上規范土地市場；10 月央行提高商業銀行存貸款利率，首次通過經濟手段來調控房價；2005 年3 —5月，連續出臺了“舊八條”和“新國八條”，旨在從房價、供應結構、消費觀點、市場監測等多方面切入穩住房價；2006 年5 月，出臺了“以調整住房供應結構穩定住房價格”的“國六條”，并要求地方對其做出細化規定后實施。2007 年8月，要求“以城市低收入家庭為對象， 進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規范經濟適用住房制度，加大棚戶區、舊住宅區改造力度”；2009 年12 月—2010年1月，接連提出了“國四條” 和“國十一條” 總體而言是化解供量、投資、消費、監管和平抑房價的矛盾；2011年實施“新國八條”，提高二套房貸首付比例、貸款利率，并啟動房產稅第一批試點城市上海和重慶；2012年完成全國40個城市的個人住房信息系統的建設，四大銀行合理定價首套房貸款利率；2013年2月出臺了“新國五條”，具體包括：完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管等。據媒體統計，從2003—2013年國家接連出臺的相關調控政策達43次，房價卻隨之上漲超過10倍，陷入了一個房價邊調邊漲越調越漲的怪圈。房價的持續走高，也使市場對不斷加碼的調控政策效果產生了質疑，2013年08月5日出版的《人民日報海外版》更是直言：“政策未中靶心”。當前房價調控任務難度不斷加大，表現在兩方面：一是房價上漲不斷由一線城市向二、三線城市蔓延，房價漲幅不斷擴大；二是“新國五條” 和房產稅調控效力漸被弱化。

二、當前重慶市房價運行特征及趨勢分析

重慶地處長江上游經濟帶核心地區，腹地遼闊，資源豐富，擁有深厚的歷史文化底蘊，科技教育力量雄厚，工業體系完備，城市基礎設施完善。在過去十年我國房地產市場迅猛發展的熱潮中，重慶市兼有二線城市普遍的市場特征，伴隨著西部大開發的推進、三峽工程的建設和城鄉綜合改革試驗區的設立，同時作為首批實施房產稅的試點城市，重慶房價市場也形成了鮮明的城市特征。

1.從長期看（2003—2013年），十年間重慶房價漲幅遠超全國平均水平。官方公布的數據顯示，重慶房價從2099元/㎡上漲到6682元/㎡，十年瘋漲了223%，房價逐年漲幅詳見表1，從圖1可以看出重慶房價在全國大中城市房價增長中有較為明顯的增長趨勢；

2.從短期看（2008—2013年），一方面是在經濟增長放緩、經濟結構調整以及房價持續嚴厲的調控背景下，重慶房價仍實現持續增長。（如圖2所示）；另一方面是一定程度上存在房價不合理增長和泡沫化隱患。關于房地產泡沫的界定，按照國際上常用銷售收入比例模型分析，根據這一計算公式，銷售價格與收入的比值應該處于百分之0.81-6.63之間，才是樓市價格與消費者收入相協調的水準。從表2可以看出，重慶2008—2012年的銷售收入比都遠高于0.81-6.63這一合理區間，近年來樓市售價更是遠高于這一模型表明的2646元/㎡的合理區間。另圖2也顯示，2008年7月—2013年7月重慶房地產需求量走勢高于供給量走勢，反映出重慶房地產供量大于需求；再據圖3分析，在全國主要大中城市對比中，重慶的房價與成交量均處于中等發展階段，但是其房價增長的速度較為顯著。由此可見，樓市的定價在重慶已經超出合理定價水平，逐漸顯現房地產泡沫的一些特征。但應該看到：首先，這種泡沫化特征很大程度上和當前重慶房地產市場高端住宅投放量過大，而造成的投資結構不合理有關；其次，目前重慶的城市化程度是47%，按照重慶市十二五規劃到2015年城鎮化率達到60%，尚有13%的增長點，同時也為房地產市場提供巨大的市場需求；第三，資料顯示2012年12月全國100個城市新建住宅平均價格為9715元//㎡，而重慶新建住宅平均價格為7202元/㎡低于全國平均值，這也反映出持續到2012年上半年重慶房價仍是處于一個相對低位，可以預見重慶房價格增速明顯的趨勢會持續保持一段時間。總體上，目前重慶房地產處于一個新的活躍上升周期初始階段。

三、當前政府宏觀調控房價的主要困境

政府宏觀調控房價，核心目的在于合理控制房地產市場交易行為，引導房地產消費及供給結構調整，逐步降低房價。當前政府調控房價面臨的主要困境主要存在以下五個方面：

1.以抑制需求為代價降低房價的合理性不足

經過對表1相關政策的梳理，可以看出2010-2013年最新的房地產調控政策都存在顯著的以抑制需求為主的調控手段，這對于真正改變由于房地產市場供給產生的供求失衡和價格增長問題效果并不大。同時，單純的抑制需求實際上是不利于房地產市場的健康發展，反而可能給一些中低收入的購房者帶來新的購房壓力，其效果可能適得其反。

2.以調整土地供應政策為主的樓市新政在執行中存在困難

土地供應是2013年之前房地產調控的重要策略，在2013年的最新調控方案中對其也有一定的提及。但是，土地銷售收入是地方政府最主要的收入之一，在此情況下嚴格控制土地供應的調控政策往往較難得到地方政府的支持，其效果也就相對有限。

3.當前政策難以迅速發揮作用引導房價回歸到合理水平

首先，國家調控政策在宏觀上把握房地產政策的方向，地方版的調控措施還需要融入各城市的實際情況，關鍵性政策應更具有實際操作力；其次，房產新政的內容中主要從合理增加投資性購房和房地產企業不正常開發完工等情況的收稅和加強財政向保障性住房傾斜，則需要財政收入支持和極強的財政控制能力，不可避免地存在一定的難題，而財政資金也未必能充分保障對保障性住房等方面的投入需求；第三，房產新政更側重于房地產市場供給和需求的關系，而相對在土地供應環節的調控內容不足的情況下房價并不能因此出現大幅度回落，新政的短期效應就相對有限。

4.剛性需求的影響下房地產市場價格下調持續時間較短

目前房地產市場仍存在著較為旺盛的剛性需求，尤其受來自于的土地所屬觀念和“先買房后結婚”這些傳統觀念影響，大多數具備穩定收入的城鎮居民還是傾向于選購房地產而不是租賃房子等獲得需求滿足。可以預見的是隨著80后青年人對婚房需求旺盛，這個剛性需求還將會逐步釋放。在此情況下，居民很可能因為對房地產調控下房地產市場價格等因房產稅而增加等進行提前消費，促使房價短期內增長。實際上，在2013年3月房產稅政策剛剛出臺后，國內主要城市的房價迅速上漲和二手房市場轉向火爆，這也說明在旺盛的需求剛性下房地產調控政策的效果持續時間可能較短甚至可能引發短期的價格增長。

5.依賴房地產市場的經濟增長模式難以長期遏制房地產投機行為

目前房地產經濟發展對于我國整體經濟發展的影響較大，房地產市場投資在我國整體投資中占據40%以上的比重，大量的銀行信貸及居民資產等主要集中在房地產市場，盡管經濟增速對房地產市場的依賴度開始下降，但房地產仍然是推動我國經濟增長的主動力。長此以往，房地產市場在較高的經濟地位基礎上依然會是投資投機行為的首選市場，因投機行為引發的價格上漲問題在相關政策調控下不會得到有效解決。當前我國正處于城市化快速推進的進程中，從國家統計局最新公布的數據顯示，我國未來一段時間經濟下行的壓力逐漸顯現，市場上對于政府可能放松房地產調控的預期有所增強，預示著政府未來重碼調控房地產的可能性不大。在主要經濟指標均回落的大背景下，今年上半年房地產市場依然呈現一派漲勢。這種過度依賴房地產市場的經濟增長模式短期內難以遏制房地產投機行為。

四、政府調控房價的策略選擇

1.合理推進房產稅改革發展

促進房地產市場價格理性回歸，首要考慮的是利用房產稅引導房地產市場供給結構調整。作為房產稅實施首批城市重慶，于2011年1月頒布并實施《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》，面向獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房征收房產稅，并將把征得稅收全部投入公租房建設。開征房產稅雖然有效地遏制了重慶房價尤其是高檔商品房價格的快速上揚和投機行為，但由于重慶商品房的剛性需求依然很大，“重慶版”房產稅對房地產市場的影響較為溫和，房價也沒有因此出現大幅下降。事實上，房產稅更重要的意義在于完善財稅體制、調節居民收入分配，為地方政府創造重要且穩定的財政收入來源。房價漲跌終歸是由市場決定的，從抑制房價的角度講房產稅的作用將不會是長期的。

開征房產稅是一項較為復雜而全面的系統工程，尚需破解諸多難題和政策瓶頸。就重慶而言，首先是征收范圍問題，其房產稅僅限于在主城九區行政區域范圍內征收，而非所轄的全部40個區縣，極有可能在不遠的將來將問題轉嫁到其他非征收的區縣上；其次是征收對象問題，重慶的房產稅先對別墅、200平方米以上的“大房子”和評估價值超過主城區平均售價3倍以上的住房開征，存在著高檔商品住房認定的爭議；第三是房產價值評估問題，重慶不同區位、不同時段房屋的房產價值差異較大。如何動態、科學、公平的評估房屋價值將是一項繁瑣復雜的工作；第四稅率本身就是雙刃劍，如果房價上漲幅度高過稅率，則該稅率對抑制房地產投機并無實質意義，如果稅率過高又會給房地產業造成新的壓力，制約房地產行業穩定發展。從全國范圍看，在總結試點經驗、統籌考慮對基本需求居住面積免稅等因素的基礎上，擴大試點城市，對不同“分而治之”，對不同房地產所有者進行差異征收，待條件成熟時逐步在全國推開乃是大勢所趨。

2.有序引導房地產市場投資結構合理轉變

政府必須加強政策引導抑制房地產方面的投資需求，調整供求關系的過分失衡。首先，解決房地產過熱就要求盡量地釋放有效供給，滿足剛性需求，政府必須允許并支持以商業銀行為主的其他金融機構推出符合消費者需求的住房貸款業務，以有效需求帶動供給的釋放。其次，各級政府需要為住房抵押貸款提高相應擔保以及保險保證，減輕消費者的后顧之憂。第三，政策必須向中低收入者傾斜，尤其是經濟落后地區，推動商品房市場向適用房方向發展。第四，必須通過嚴格的法律法規，監督協調地產商行為，規范地產商行為，杜絕房地產市場產生的虛假繁榮現象。

3.大力提升普通住房、福利性房地產項目的健康發展

目前我國房地產市場出現了一系列問題，住房供應結構不合理是問題的關鍵。如果房地產市場擁有分不同檔次的多元產品供應，就能滿足不同購買力階層的需求，這樣的市場才是健康的市場。為此，應把調控工作重心轉移到調整住房供應結構，切實增加普通商品住房供應。各級政府應對房地產開發企業建設普通住房以一定的政策傾斜和優惠，如減免地方稅費等，降低普通住宅開發成本，為普通住房銷售提供更大的利潤空間，提升房地產開發企業建設普通住宅的積極性。同時加快保障性用房、廉租房、公租房、經濟適用房等福利性房地產項目建設，科學制訂福利性房地產項目的推出體系、分配標準、審查機制、公示機制、監管機制，同時還應該完善退出機制，實現住房的循環分配，間接調整房地產市場消費結構，緩解房價上漲的壓力，更好促進房地產市場穩定有序發展。

4.注重發揮房地產市場貨幣政策及其他宏觀政策的協同作用

房地產業是典型的資本密集型產業，我國房地產市場長期依賴銀行提供的貨幣貸款，房地產業對銀行的依賴程度也不斷加深，客觀上也為國家通過貨幣政策調控房地產市場提供了便利。在“十二五”期間，維護房價的基本穩定應作為政府貨幣政策的主要目標之一。完善貨幣政策調控體系首先要對央行在利率、匯率、存款準備金政策的變動情況進行梳理，并聯系這期間與房地產行業密切相關的重大金融貨幣政策，深入研究其在房產價格過熱、房產投資中所起發揮的作用和方式，找到影響貨幣政策在房地產業發揮作用的因素；其次增強貨幣政策的連續性、一致性和透明度，防止市場信息不對稱所帶來的心理預期的變化從而引起房價的震蕩；其次，要加強一般性貨幣政策與選擇性貨幣政策之間的配合以及貨幣政策與能對房價進行調控的宏觀政策措施的疊加使用，比如包括貨幣政策、稅收政策、財政政策土地政策和行政化限購令等，設計更具可行性的政策組合，加強整體調控效果。

5.嚴格開展地方政府房產稅費征收

目前，商品房的成本構成主要由土地、建安費用、政府的各項稅費這三部分產生。目前房價過高，既與房地產行業存在的暴利原因息息相關，也與土地成本價格過高直接推高，還有地方政府名目繁多的收費項目間接轉移到消費者身上有關，包括有：土地收費、規劃收費、建委收費、房管收費、定界收費、質量收費、消防收費、人防收費、安全收費等主要的收費和稅收項目，還有諸如建筑垃圾管理費、道路開口費、印花稅、城建稅、增值稅、教育設施建設附加稅等小額費用，有的是正規收費，有的是巧立名目的收費，有的則屬于重復收費。即便是合理收費部分也已經占到房價的20%，20%如果和其他國家的2%稅費相比也高出很多。房地產調控還嚴格清理地方政府在房地產市場上的不合理費用部分，最大程度降低地方政府征收收費等而導致的房價上漲的影響。可以考慮將變費為稅，確保其符合征稅原則并且不會損壞社會公眾利益的情況下，轉變為房產稅的一部分，取消地方政府直接征收房產稅費等難以控制的行為對于房價增長造成的直接影響。這一過程中，需要完善相關法律法規和監管機制。從長遠講，應該探討一種新的跟土地收益又密切相關，同時又對房地產市場的良性發展有推動的稅種結構和制度設計。

6.積極引導居民科學消費與投資理念

房地產消費觀念的傳統觀念，使得我國房地產使得的需求剛性難以下降，對房地產政策的影響較大。在房地產政策調控中，應該注重提升居民的科學消費觀念，引導居民正確地理解房地產消費與投資關系，降低居民的投資性購房需求，并由此降低因投資需求增長引發的房價上漲的問題。應通過社會輿論及媒體等，宣傳房地產的科學消費理念，引導國內居民明白房地產市場的風險性，明確合理消費及購房是對自身財產的最優管理方案，并解決引導居民形成更好的理財觀念，選擇其他資本渠道等實現投資需求滿足。

注釋：

資料來源：《中企資本周刊》

資料來源：國家統計局網

數據來源：中國房地產信息網

數據來源：國家統計局網站及房地產交易網

參考文獻：

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