房地產開發設計階段成本控制方法

摘要：房地產設計階段的成本控制方法是整個成本控制過程中的“事前控制”階段。文章結合我國房地產開發設計階段成本控制現狀，分析房地產開放階段成本控制中存在的問題，并提出相應的對策

關鍵詞：房地產開發；設計階段；成本控制

引言

房地產開發在設計階段的成本控制是為了實現項目開發全過程的事前控制，其目的是為了最大限度的減少建筑施工過程中不確定因素導致的事后變動而帶來的成本增加，具有高屋建瓴的作用。在房地產開發的整個項目的成本預算中，設計費用占其中很小的比例，只有1.5%--3%左右，但是其對項目開發成本的影響深遠，可影響整個房地產項目的75%以上，所以設計階段的成本控制具有十分重要的地位性作用。合理科學的設計階段成本控制，能夠在一定程度上非常有效的降低工程造價。其基本的控制控制設計原則為：科學、周密、系統的規劃設計、方案的科學討論總結、嚴格的預算審批制度。然而目前在房地產項目的實際施工建設中，設計院、項目開發單位、施工單位大多重視建筑技術，而輕視工程造價帶來的經濟效益，對項目經濟上的合理性和科學性考慮的不夠周全，從而造成建設成本上的浪費。其中對設計階段的成本控制輕視度更大，造成了項目成本的浪費。合理科學的房地產設計可大幅降低造價成本。因此，設計階段對項目投資的影響是房地產項目成本控制的關鍵與重點。設計階段成本管理的總體思路為：以技術可行性分析為前提，以設計的過程控制為主線，以方案設計階段成本控制為重點，以成本經驗數據庫為支撐，以設計招標和限額設計等為手段，構建有效的成本管理體系。

一、成本控制的概念

廣義的成本控制包括成本的事前控制、事中控制和事后控制。【2】所謂的設計階段成本控制，是在房地產建設項目實際投產之前，對項目的可能投入成本進行科學、系統的規劃，通過各項數據的分析評估選擇最佳的成本設計方案，通過設計方案來規范和指導項目的實際建設所需要整合的各項資源來編制成本預算。其實質是針對一個項目，在保證滿足工程質量、工期等合同要求的前提下，對項目實施過程中所發生的費用，通過計劃、組織、控制和協調等活動實現預定的成本控制目標，及時發現并糾正偏差，并盡可能地降低成本費用的一種科學的管理活動。

二、設計階段成本控制的必要性

隨著我國市場經濟的迅速發展，越來越的房地產建設工程陸續登場。由于目前建設行業的競爭激烈程度以及工期的需要，導致房地產建設項目重視宣傳、效果以及建設周期，而輕視了建設成本的造價控制。設計單位技術水平和管理能力參差不齊，加上設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設計單位加強成本控制意識，使得設計保守、不合理、浪費大。我國目前的房地產建設工程設計單位對建筑和結構負責，經濟指標并沒有作為考核設計單位綜合實力的指標，設計單位為了企業效益在設計人員的編制上節省開支，常常有擔任負責多項目設計，對設計人員的待遇和地位認知比較低。建設單位的普遍意識是設計階段的概算管理只是一個參考，對其重要性沒有足夠的認識，在一定程度上忽略了設計階段的成本管理和控制。此外另一方面，面對目前房地產市場的空前繁榮勢態，房地產建設單位在利潤的誘使下紛紛成立。面對市場高度競爭帶來的壓力，只有降低項目施工成本才能使企業在市場競爭中保持優勢地位。一個科學、合理的設計階段成本控制方案是項目獲利的基本保障，項目成本控制要設計出項目開展所應采用的建筑結構形式、建筑布局、建筑材料、施工隊伍組建、項目管理制度等，項目設計負責單位對建筑設計方案進行選擇和組織專家會審以取得最優的建設方案，科學經濟的設計不僅在居住條件和功能設施上能滿足用戶的實際需求，而且具有很高的可銷售性，能夠在總多房地產項目中脫穎而出，同時在滿足建筑物本身結構、抗震等要求的基礎上還能大大降低工程造價。

三、設計階段的成本控制措施

1、推行設計方案招標

房地產建設項目的設計單位選定必須采用競標性的制度，對設計方案的可實施性、經濟合理性進行審核比較，擇優選擇具有設計優勢和經濟優勢的設計單位。規劃設計階段通過設計方案的經濟性比較從而降低工程造價是發揮項目優勢的一個主要方式。建設單位設計部門負責項目的整體規劃，在仔細研究定位報告的同時結合當地競品樓盤指標分析的基礎上撰寫設計任務書，由戰略合作設計單位根據設計任務書提交規劃設計方案。方案匯報階段各部門各司其職，設計部復核設計參數，營銷部負責核對產品定位，成本合約部負責根據方案進行造價比較，給出費用最合理的設計方案的建議，最終綜合多個部門的建議確定設計方案。【3】積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的總體規劃、建筑設計、景觀設計等綜合一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比定標，這樣既可優選出高水平、善溝通的設計單位，又可促進設計單位在項目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環境設計上開拓創新。

2、設計階段成本控制的組織措施

在項目組織構架內，明確造價管理、設計管理、技術管理及設備管理等各專業管理部門或專業管理人員在設計階段成本控制中的職責、任務和相互協調配合關系，編制本階段成本控制的詳細工作流程，包括在設計招標、設計合同簽訂、設計審查、概預算審查及設計方案優化比選等方面的工作流程及各自崗位的分工協作。從設計階段開始參與設計方案技術經濟比較分析、優化等。越來越多的開發商開始重視設計參與工程管理，并在現場提供服務，及時解決現場設計問題。

3、開展限額設計，有效控制造價 ，并做好限額設計的復核工作

積極推行限額設計，健全設計經濟責任制。開發單位的設計任務書中應明確提出限額設計的指標，如：含鋼量、含砼量、墻地比、地下停車位單方指標、軟硬景比例等，設計合同中應明確限額設計復核的獎懲方法激勵設計人員。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，熟悉當地設計規范和造價指標，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，各專業在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。

4、引入設計咨詢單位對設計進行全過程監控

設計咨詢單位的主要工作目的不是僅對設計院工作提出異議，而是受建設單位的委托重點對設計階段全過程中的指標復核、方案優化等，設計咨詢單位在建筑風格、材料選用、結構優化等方面可以通過建設單位向設計院提出合理的意見和建議，或者通過專項研討確定經濟、合理的設計方案以達到降低成本的目的。

5、嚴格控制設計變更

在項目實施前要制定工程變更管理辦法，要求所有變更不得影響工期、不得超出造價指標，按照“先批準、后變更，先變更、后施工”的規定，按規定的程序完成變更審批后再進行施工【4】設計變更是影響工程造價的重要因素。不同階段發生的變更，其損失費用并不相同，變更發生得越早，損失越小。對于使設計、建設更趨于完善的設計變更，在一定范圍內是允許的，當施工圖設計變更涉及建設規模、產品方案或設計方案重大變更，使原初步設計失去指導施工圖設計的意義時，必須重新編制或修改初步設計文件，并重新報原審查單位審批。

參考文獻

[1] 牛季收，何平. 價值工程在施工項目成本管理中的應用[J]. 建筑經濟. 2007（02）

[2] 劉佑清. 淺談房地產開發項目的成本控制[J]. 鐵道建筑. 2006（02）

[3]葛昌明，金偉. 房地產開發企業成本管理探討[J]. 中國科技信息. 2005（10）