對房地產營銷策劃的探討

摘要：營銷策劃就是根據房地產開發項目的實際特點和情況，以及市場的定位和市場調研為基礎，并且通過創新運用各種合法手段來達到房地產公司的目標。它可以通過不斷創新來吸引消費者的關注，從而提高自身的價值。目前我國的房地產營銷手段不再單一化，它由雜亂無章趨向于規范有序，營銷策劃越來越受到開發商的重視。

關鍵詞：房地產；房地產營銷策劃；開發商

1、房地產營銷策劃的目的和意義

在我國房地產行業中很多經營理念跟不上其發展的速度，房地產企業要想在行業占有一席之地，關鍵在于它能提供客服所需要的產品，所以，房地產開發商必須要從根本上了解房地產市場，要根據市場的需求去有建設性的開發產品，從而獲取利潤并占領市場。房地產營銷策劃能夠保證企業決策的正確性，使項目盡量不偏離初始目標，并且能夠提高房地產開發項目的競爭力和創新管理能力。目前有許多開發商都不能開發出客戶所需求的產品，而房地產營銷策劃就是滿足市場需求和開發產品之前的中間環節，在策劃中可以包含有利于產品銷售方案，合適的銷售手段，客戶的需求情況等等。一個合適的營銷策劃對于房地產開發經營尤為重要。

1.1防止盲目投資，提高項目投資的準確性

雖然說房地產投資的收益是非常高的，但在房地產前景不明朗的情況下，其中存在的風險也是大的。然而有許多開發商只追求眼前的利益，而盲目投資，隨意的決策房地產項目的建設造成重大的損失。所以可以通過房地產營銷策劃分析，作出有利于投資方案的決策，列出不利投資的情況，從各方面去分析項目投資，這樣可以大大減少投資風險，避免開發商本能的做法，客觀的提供方案并作出對項目評價，從而提高項目投資的準確性。

1.2提高投資決策的合理性和全面性

房地產項目投資是一個非常復雜的過程，因為它受地域、材料、政策、價格等多方面的影響，所以房地產項目需要多方面的人才進行全方面的分析和調研。然而，在許多一般的房地產公司缺乏這樣的人才，所以對房地產項目分析過于表面，深度不足。如果通過專業的房地產策劃機構就可以詳細的全方面進行分析，避免了以上的問題。所以說營銷策劃可以提高投資決策的全面性和合理性。

1.3拓寬開發商的投資思路

隨著房地產項目的不斷發展和人民生活水準的不斷提升，我們的投資思路不能再局限于以前，我們要努力通過各種有效手段和方法，著重對房地產投資策劃的不斷創新使房地產充滿活力和吸引力，這樣才能快速占領市場，真正的知道人們需要的是什么，從而達到企業目標。

1.4提高資源利用率，降低投資成本

資源是一個企業生存和發展的根本，包括資金、技術、原材料、能源、信息以及時間等等。房地產策劃必須根據企業當前經營狀態和資源狀況合理有序的進行。企業對該項目注入資源的利用率，將對企業在項目上的效益產生重大影響，并且與最終的利潤率高低直接掛鉤。對企業影響非常大。所以如何將企業的有限資源利用好而換取更多的效益則是房地產策劃必須嚴謹考慮的重要因素。策劃方案必須以現實有效資源為根據，提供資源合理配置和使用的方案，從而減少資源的浪費和無效使用。也就變相的為項目增加了效益，提高了項目的收益率，增強了企業的市場競爭力。

2、房地產營銷策劃的作用

（1）企業的某個決策將直接影響到整個項目的效益。房地產營銷策劃則能給項目決策者提供正確的思維方式，排除決策者思維的片面性，是項目決策更加客觀有效，更加準確，從而避免整個項目在某些環節中運作出現較大偏差，間接的提高了項目的準確性和效率。

（2）房地產開發項目的各方面競爭能力決定了項目盈利與否和效益高低。房地產營銷策劃這在方面能很好發揮它的特長，在日趨激烈的競爭中，給項目提供穩定的動力，增強項目在同等條件下的競爭力，為企業項目的銷售打好堅實的基礎。

（3）項目整體的正常有效地運作離不開科學的企業管理，項目管理。營銷策劃能增強企業的管理創新能力，能使企業管理更加系統化，全面化。從開發項目的各個問題入手，逐個解決項目管理問題。是項目運行更流暢有效。

（4）房地產項目資源的整合是投資項目著重考慮的要素。房地產營銷策劃能將各種資源如觀念、社會、人力等等融會貫通，理清其中關系，逐個分解它們的功能所在。使之形成項目優勢。

3、房地產營銷策劃的誤區

隨著時代的進步，房地產行業發展也越來越迅速，其市場競爭也愈發激烈，相應地，房地產行業的營銷策劃越來越受到廣泛人的關注，業界大量的人才都對其有深入的研究，盡管它從雜亂無章趨向規范有序，但里面仍有許多值得考慮和深思的地方。正確有效的營銷策劃不僅可以降低投資成本，還可以最大可能的避免營銷風險。在當今房地產市場競爭中，營銷策劃之間的較量很有可能就決定公司能否在競爭上占領優勢。我們必須反對盲目迷信的策劃，要采用一切有效的辦法避免營銷走向誤區。

誤區一：過度夸大營銷策劃的作用

近年來，由于沒有專業的房地產營銷指導，許多人對于營銷都一知半解，使得大家都過度的相信營銷策劃的作用。策劃人為自己的樓盤精心包裝，這是可以理解的，但是如果夸大事實，無中生有，過度迷信營銷策劃，這樣反而會誤入歧途。營銷策劃只是房地產資源配置的無形資產，并不是全部資產，雖然營銷策劃越來越受關注和歡迎，但如果客觀的認為營銷策劃能包治百病，解決所有問題，達到所有目的，這不得不說這是一個誤區。

誤區二：忽視營銷策劃的作用

過度夸大對房地產項目進行營銷策劃的作用，是一個誤區，但也不得完全拋開營銷策劃。它能給企業策劃者提供準確的思維，避免整個項目在某些環節出現很大的偏差，可以提高項目的準確性和效率。恰當的營銷策劃不僅能夠降低成本，還可以有效的避免營銷風險。所以我們既要避免過度迷信營銷策劃的作用，又要走出“忽視營銷策劃的作用”這個誤區。

誤區三：對產品理解淺薄

房地產項目產品與普通的產品是不同的，因為在房地產中每一個產品都是不同的，沒有兩個是完全一樣的。在消費者眼中，對于樓層，面積，景觀，地理位置都有一定的的差異性，任何兩個產品的價值都是絕對不一樣的。然而，開發商并沒有太過注重這方面，只是粗略的根據對方型分分類，然后再根據總均價加點系數來做最后的定價。我們應該根據消費者的需求和差異來分類，而不是根據房型的不同，定價也不能用簡單的加權平均，而可以用類別加權平均的方法。

4、房地產營銷策劃的未來趨勢

因為房地產的投資巨大、周期較短、有貨幣功能、可以升值、可以閉口銷售、品質幾乎無法再提高、入市價格較低、樓盤多、競爭激烈等等，因此它與一般商品不同。在越來越激烈的房地產市場中，更多的企業開始意識到營銷策劃的重要性，并且在營銷策劃上推陳出新是企業獲得成功的必要手段。總體而言，房地產營銷策劃在以下幾個方面有所變化：看重效益和品牌的觀念，策劃組織方向轉變，策劃理論轉變，策劃信息轉變等等。

結束語

隨著時代的進步，房地產競爭日益激烈，房地產開發企業是否成功關鍵就是看營銷策劃，我們要對它高度重視，全方面了解營銷策劃，我們要注意以上的一些問題。房地產開發是一個十分復雜的過程，每一個環節都至關重要，稍有不慎，將會導致整個項目的不成功，給企業帶來慘重的損失，有很大的風險。因此，房地產開發企業在項目開發前需開展周密的分析和計劃。另外，我們還可以與業界精英進行交流探究，營銷策劃創新是永無止境的。

參考文獻

[1] 黃福新.談房地產策劃的本質特征及其地位作用[J].南方房地產，2001.（5）

[2] 劉鵬忠，蘇萱.房地產市場營銷[M].人民交通出版社，2007年.（11-26）.