當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的措施分析

【摘 要】房地產(chǎn)市場競爭程度日益激烈，國家宏觀調(diào)控形勢不斷加劇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。成本控制是現(xiàn)代企業(yè)管理中的核心環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制直接影響到企業(yè)經(jīng)營管理的績效，文中首先探討了房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的必要性，然后通過分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制中存在的問題，提出了解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制問題的對策，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康及穩(wěn)定發(fā)展。

【關(guān)鍵字】 房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制

一、進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的必要性及相關(guān)概念

由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)：資金投入大、建設(shè)周期長、房地產(chǎn)行業(yè)的成本是在沒有完全確定的情況下就進(jìn)行售房的、投資風(fēng)險(xiǎn)高等。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和技術(shù)條件的進(jìn)步，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化、消費(fèi)者趨向理性、市場競爭越來越激烈，此外受宏觀經(jīng)濟(jì)體制的影響，房地產(chǎn)市場基本情況是存量過大，市場利潤難以獲得。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這樣的形式下，相

應(yīng)的運(yùn)營成本會(huì)增加，運(yùn)營難度加大。成本控制是實(shí)現(xiàn)利潤的前提條件，為了更好地尋求出路，房地產(chǎn)企業(yè)需要對當(dāng)前的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行有效管理，更好地實(shí)現(xiàn)成本的控制，不斷提高管理意識(shí)，以保證項(xiàng)目開發(fā)取得圓滿成功，確保造價(jià)的合理，提高企業(yè)的核心競爭力，獲得更大的效益，使企業(yè)在市場競爭的環(huán)境下不斷發(fā)展和壯大。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制對于房地產(chǎn)企業(yè)提高資源的使用效率，更合理地配置資源等具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制是指項(xiàng)目管理者依照之前制定的成本計(jì)劃，在項(xiàng)目成本形成的過程中，通過有效的監(jiān)督與組織、協(xié)調(diào)及指導(dǎo)等方式對日常各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行控制。在此過程中，若出現(xiàn)了偏差等問題，應(yīng)對其進(jìn)行分析研究，找到發(fā)生原因，并采取相應(yīng)的措施以確保控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。其中成本控制需要各個(gè)部門相互協(xié)作，在項(xiàng)目實(shí)施全過程對價(jià)值運(yùn)動(dòng)進(jìn)行直接控制，對非價(jià)值運(yùn)動(dòng)進(jìn)行間接控制。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制中存在的一些問題

1成本控制意識(shí)淡薄，缺乏成本控制體系。成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心內(nèi)容，同時(shí)成本控制觀念是影響房地產(chǎn)開發(fā)成本控制深層次的原因。我國房地產(chǎn)企業(yè)采用靜態(tài)粗放企業(yè)管理模式來管理成本，把價(jià)格作為事后合算的基礎(chǔ)，缺乏成本控制意識(shí)。同時(shí)由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)的管理人才，在成本控制方面，企業(yè)內(nèi)部缺少有效的管理和使用監(jiān)督，加上房地產(chǎn)行業(yè)自身管理周期長等特點(diǎn)，進(jìn)一步造成成本控制缺乏全面性、科學(xué)性，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)人員不能很好地了解公司的經(jīng)營狀態(tài)，這些必將阻礙企業(yè)擴(kuò)大其經(jīng)營范圍。

2成本管理與各階段戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸增加，我國房地產(chǎn)企業(yè)沒有一套明確的流程圖，也沒有明確規(guī)定具體的選擇方法，工作中容易造成混亂局面。而且沒有一套完整有效的組織結(jié)構(gòu)支撐房地產(chǎn)企業(yè)，加上企業(yè)中缺乏健全的成本管理，許多房地產(chǎn)管理由兼職人員進(jìn)行，缺乏專業(yè)性，無法與國際銜接，造成企業(yè)成本失控。

項(xiàng)目全過程可能存在的成本管理問題。前期項(xiàng)目投資階段，對新上項(xiàng)目的考察不夠，導(dǎo)致投資失誤。設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞將直接影響工程簽證的發(fā)生與否。房地產(chǎn)開發(fā)商不重視設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，頻繁變更，圖紙的質(zhì)量不高，甚至導(dǎo)致后期嚴(yán)重返工影響進(jìn)程，同時(shí)也在無形中增加了成本。此外，施工階段也存在成本控制不嚴(yán)密，經(jīng)常忽視合同管理環(huán)節(jié)、招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制，這些都給后期留下了隱患。

3監(jiān)督欠缺，控制方法落后。房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)眾多是一個(gè)資金密集型行業(yè)，資金管理的好壞直接關(guān)系到資金成本的高低。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算監(jiān)督管理中，會(huì)計(jì)核算制度嚴(yán)重滯后于會(huì)計(jì)電算化建設(shè)，有些會(huì)計(jì)從業(yè)人員的素養(yǎng)不高。監(jiān)督手段滯后于業(yè)務(wù)發(fā)展需要，對事前監(jiān)督和事中監(jiān)督缺乏實(shí)時(shí)有效的監(jiān)督，僅停留在事后監(jiān)督，控制環(huán)境比較薄弱，成本控制忽略了對其他相關(guān)企業(yè)及相關(guān)領(lǐng)域成本行為的管理，將給以后的成本控制工作帶來不可估量的損失。

三、應(yīng)對措施

1加強(qiáng)成本控制意識(shí)，建立成本控制體系。房地產(chǎn)企業(yè)以獲得利潤為經(jīng)營目的，而成本管理的目的就是實(shí)現(xiàn)更多的利潤。房地產(chǎn)開發(fā)成本控制是一個(gè)連續(xù)的需要多個(gè)部門共同參與的貫穿始終對的系統(tǒng)，企業(yè)需要從全局出發(fā)，樹立較為強(qiáng)烈的成本控制意識(shí)，針對各種成本制定專門的措施加以控制，制定成本控制體系，推進(jìn)先進(jìn)的管理方法，增強(qiáng)企業(yè)的成本效應(yīng)，領(lǐng)導(dǎo)尤其要同時(shí)注重顯性成本和隱性成本。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將成本控制作為公司日常的重要活動(dòng)之一，掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，積極開展培養(yǎng)員工控制成本意識(shí)的培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)人員科學(xué)管理水平，使每個(gè)員工都自覺把降低成本作為行為準(zhǔn)則，在工作過程中要不斷總結(jié)其控制方法，并且借鑒較為先進(jìn)的方法，營造企業(yè)控制成本的氛圍，做好長時(shí)期成本控制與及時(shí)控制，形成全過程的成本控制理念，建立完整的成本控制體系。

2加強(qiáng)成本控制，強(qiáng)化各階段戰(zhàn)略目標(biāo)。建立健全成本管理系統(tǒng)，運(yùn)用價(jià)值鏈分析，根據(jù)企業(yè)競爭戰(zhàn)略確定成本管理的重點(diǎn)，進(jìn)行全方位的成本管理。擴(kuò)大成本管理的范圍，通過合理分配企業(yè)人、財(cái)、物等戰(zhàn)略資源控制費(fèi)用支出，建立一套明確的流程圖、組織結(jié)構(gòu)，實(shí)施全過程成本控制。提高房地產(chǎn)管理人員的專業(yè)性，借鑒國外的管理方法，充分利用現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行成本控制，實(shí)施信息管理系統(tǒng)，健全成本管理方法體系。

設(shè)計(jì)、施工等關(guān)鍵環(huán)節(jié)成本控制缺乏行之有效的科學(xué)方法：（1）加強(qiáng)對新項(xiàng)目的考察，編寫可行性研究報(bào)告，并編制投資估算。（2）通過設(shè)計(jì)方案招標(biāo)制度，在設(shè)計(jì)過程中，采用競爭機(jī)制，選擇最有創(chuàng)意的、最優(yōu)質(zhì)的設(shè)計(jì)；開發(fā)商要對項(xiàng)目規(guī)模進(jìn)行準(zhǔn)確的估計(jì)，推行限額設(shè)計(jì)；對圖紙進(jìn)行可行性審核；開展價(jià)值工程等方法保證設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量。（3）通過審查施工項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與方案、控制項(xiàng)目開發(fā)的資金，控制好施工階段的生產(chǎn)成本，重視對工程合同與開發(fā)成本的管理、對項(xiàng)目開發(fā)的預(yù)算與決算成本進(jìn)行監(jiān)管與控制、對開發(fā)項(xiàng)目的施工現(xiàn)場實(shí)施動(dòng)態(tài)管理、對工程項(xiàng)目的變更和現(xiàn)場經(jīng)濟(jì)簽證進(jìn)行有效控制。

3加強(qiáng)監(jiān)督，改進(jìn)控制方法。對開發(fā)的項(xiàng)目實(shí)行全過程成本控制，特別注重施工過程中對成本的控制。成本控制應(yīng)結(jié)合管理與生產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)與技術(shù)并重的原則，建立完整的成本控制體系，形成全過程的成本控制理念；加強(qiáng)各環(huán)節(jié)成本控制。在開發(fā)前就要科學(xué)合理地對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)測，制定科學(xué)機(jī)制與成本控制的有效措施。可以采用招標(biāo)方式，選取最佳設(shè)計(jì)方案。施工前作好詳細(xì)合理的規(guī)劃，確保分工明確，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理；尋求多樣化融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)自身的誠信建設(shè)，提高企業(yè)信譽(yù)，不斷降低項(xiàng)目的融資成本，拓寬融資渠道并采用多種融資方式；加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的規(guī)章制度建設(shè)和組織落實(shí)，積極開展培訓(xùn)促使全員參與到控制企業(yè)成本的行動(dòng)中來，采用激勵(lì)機(jī)制提高員工控制成本的意識(shí)，著重對成本專業(yè)人才的培養(yǎng)和使用，特別要提高財(cái)務(wù)人員科學(xué)管理水平，使用信息技術(shù)系統(tǒng)減少成本。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉炳軍.房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制與管理研究[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2013.12（7）：236-237.

[2]戴金鳳.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的探究[J].經(jīng)濟(jì)論壇，2012.11（276）：49.

[3]胡風(fēng)雨.基于ISM的房地產(chǎn)開發(fā)成本控制影響因素分析[J].價(jià)值工程，2012（9）：154-156.